Договор продажи предприятия по признаку способа его заключения

Договор купли-продажи предприятия

Договор купли-продажи предприятия выделен в особую группу договоров купли-продажи в связи со спецификой его предмета — предприятия, являющегося особой разновидностью недвижимого имущества.

Ранее российское законодательство рассматривало предприятие не только как объект, но и в качестве субъекта гражданских прав. Например, как субъект — юридическое лицо — предприятие рассматривается в Законе РСФСР от 03.07.91 № 1531—1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР», в Указе Президента РФ от 02.06.94 № 1114 «О продаже государственных предприятий — должников».

Современное российское законодательство термин «предприятие» употребляет для обозначения именно объекта гражданских прав, а применительно к субъектом употребляются словосочетания «государственное унитарное предприятие», «муниципальное унитарное предприятие», «казенное предприятие».

Вместе с тем в цивилистической литературе и в настоящее время можно встретить взгляд на продажу предприятия как на продажу субъекта гражданских прав и обязанностей.

Так, употребление термина «предприятие» для обозначения субъекта гражданских прав допускает И.В. Елисеев.

Н.И. Клейн отмечает: «В ст. 132 ГК, исходя из ее названия, дано определение предприятия как объекта гражданских прав. Однако упоминание в определении прав требования, долгов и ряда исключительных прав предприятия дает основание полагать, что в ст. 132 ГК, по существу, содержится определение предприятия как субъекта гражданских прав. Такой вывод основан на том, что и права требования, и долги, и исключительные права могут принадлежать только субъекту права».

Критикуя позицию Н.И. Клейна, В.В. Витрянский справедливо отмечает, что, во-первых, само по себе предприятие, не будучи юридическим лицом, в принципе не может иметь никаких прав и обязанностей, а во-вторых, необходимо видеть различие между понятиями «предприятие» (как имущественный комплекс, объект гражданских прав) и «государственное или муниципальное унитарное предприятие» (как организационно-правовая форма коммерческой организации, субъект гражданских прав и обязанностей).

Понятие договора купли-продажи предприятия. По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется принять предприятие по передаточному акту и оплатить его (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Правовое регулирование договора купли-продажи предприятия. Нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора купли-продажи предприятия, содержатся в § 8 главы 30 ГК РФ.

К отношениям, связанным с продажей предприятия, подлежат субсидиарному применению правила, регулирующие договор продажи недвижимости (§ 7 главы 30 ГК РФ), а при отсутствии таковых — общие положения о купле-продаже (§ 1 главы 30 ГК РФ).

Кроме того, к договору применяются общие положения ГК РФ о сделках, обязательствах и договорах.

При этом необходимо учитывать, что согласно ст. 566 ГК РФ правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам. Данная норма подлежит применению, как правило, если предприятия являются объектами социально-культурного назначения, включают в свой состав общежития, которые прежний собственник в случае реституции не сможет содержать, что повлечет за собой ухудшение жилищных прав граждан, и т.п.

Правовая характеристика договора купли-продажи предприятия. Договор купли-продажи предприятия является формальным, возмездным, взаимным.

Существенные условия договора купли-продажи предприятия. К условиям, при отсутствии которых договор купли-продажи предприятия признается незаключенным, относятся положения о его предмете и цене.

Предмет договора купли-продажи предприятия. Предметом договора, обусловившим его выделение в качестве отдельной разновидности купли-продажи, является предприятие.

Под предприятием понимается имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью в целом и используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

В состав предприятия как имущественного комплекса входят (абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ):

  • все виды имущества, предназначенные для его деятельности (включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию), в том числе имущественные права;
  • долги (обязанности) (в этом важная специфика договора);
  • средства индивидуализации продавца и его товаров, работ и услуг (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации. Данные объекты переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором;
  • другие исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные права, смежные права и т.д.). Данные объекты переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Вместе с тем согласно п. 3 ст. 559 ГК РФ права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Предметом договора купли-продажи может быть и часть предприятия: цех, мастерская и т.д. (п. 2 ст. 132 ГК РФ). При этом отчуждаемое имущество должно образовывать технологически единое целое, замкнутый производственный цикл. Комплексы вещей (станки, здания), не обладающие свойствами замкнутого производства, не образуют предмет рассматриваемого договора. К отчуждению таких вещей будут применяться общие положения о купле-продаже.

ГК РФ устанавливает повышенные требования к детализации предмета договора. Согласно ст. 561 ГК РФ в договоре продажи предприятия определяются состав и стоимость продаваемого предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

Срок договора купли-продажи предприятия. Срок в договоре купли-продажи предприятия не относится к существенным условиям. К сроку применяются общие положения ГК РФ о сроках в сделке и обязательствах (статьи 190— 194, 314).

Цена договора купли-продажи предприятия. К особенностям договора купли-продажи предприятия относится то, что цена предприятия является существенным условием (ст. 555 ГК РФ).

В случае отсутствия в договоре купли-продажи предприятия условия о цене договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, содержащиеся в п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которым при отсутствии в договоре условия о цене товар подлежит оплате по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, не применяются.

Стороны договора, как правило, свободны в установлении цены предприятия, если иное не установлено законодательством.

Стороны договора купли-продажи предприятия. Сторонами договора купли-продажи предприятия являются продавец и покупатель.

Продавцом, как правило, является собственник имущества или лицо, управомоченное собственником (представитель по доверенности, поверенный по договору поручения и т.д.).

Продавцом в большинстве случаев являются коммерческие юридические лица или индивидуальные предприниматели. При продаже государственных и муниципальных предприятий продавцами выступают соответствующие органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Форма договора купли-продажи предприятия.

К форме договора купли-продажи предприятия предъявляются особые требования.

Согласно п. 1 ст. 569 ГК РФ договор продажи предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность (п. 2 ст. 560 ГК РФ). В этом также состоит особенность договора.

Специфика формы договора заключается еще и в том, что к нему обязательно должны быть приложены следующие документы (п. 2 ст. 561 ГК РФ):

  • акт инвентаризации;
  • бухгалтерский баланс;
  • заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
  • перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Кроме того, дополнительным требованием при совершении сделки является необходимость государственной регистрации перехода права собственности на предприятие и государственная регистрация сделки купли-продажи (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

То есть договор будет признаваться заключенным с момента его государственной регистрации. Несоблюдение требования о государственной регистрации влечет незаключенность договора купли-продажи предприятия, но не его недействительность, поскольку в п. 3 ст. 560 ГК РФ, устанавливающей обязательность государственной регистрации такого договора, не указано, что несоблюдение этого требования повлечет признание договора недействительным.

Перечень документов, представляемых для государственной регистрации права и сделки, установлен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, при государственной регистрации договора купли-продажи предприятия необходимо руководствоваться приказом Минюста РФ от 04.03.2005 № 16 «Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами».

Что касается государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие, то ГК РФ устанавливает ряд специфических для данного договора правил (ст. 564 ГК РФ).

Во-первых, если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.

Во-вторых, в случаях когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено. То есть фактически покупатель вправе осуществлять правомочия собственника до перехода права собственности.

Обязанности продавца по договору купли-продажи предприятия.

Продавец по договору купли-продажи предприятия обязан:

1. Передать предприятие.

Согласно ст. 563 ГК РФ передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

В передаточном акте обязательно указываются:

  • данные о составе предприятия;
  • данные об уведомлении кредиторов о продаже предприятия;
  • сведения о выявленных недостатках переданного имущества;
  • перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. Следовательно, уклонение продавца от подписания передаточного акта на условиях, предусмотренных договором, признается отказом от исполнения обязанности передать предприятие.

С момента передачи предприятия на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

Что касается подготовки предприятия к передаче, то ГК РФ устанавливает: подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

При неисполнении продавцом обязанности по передаче предприятия покупатель вправе предъявить те же требования, что и по общим положениям о договоре купли-продажи (см. главу 1).

2. Обратиться в регистрирующий орган.

В регистрирующий орган продавец должен обратиться для государственной регистрации перехода права и самого договора.

При уклонении продавца от государственной регистрации права и сделки покупатель вправе:

  • требовать в суде вынесения решения о регистрации сделки (если она совершена в надлежащей форме) и права;
  • требовать применения меры ответственности (возмещение убытков, вызванных задержкой регистрации).

3. Передать предприятие свободным от прав третьих лиц.

Речь идет не о полной свободе предприятий от обременений (так как предмет договора включает и долги), а о предупреждении обо всех имеющихся правах третьих лиц и переводе долга надлежащим образом.

В случае передачи покупателю в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе:

  • требовать уменьшения покупной цены, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия. Реализация данной нормы может вызвать затруднения, т.к. , представляется, что покупатель не может не знать о долгах, поскольку они входят в состав предприятия и указываются в договоре и передаточном акте;
  • требовать применения меры ответственности (возмещение убытков).

4. Передать предприятие, состав которого соответствует договору.

Нарушения условия о составе предприятия могут быть разделены на две группы.

Первая группа — отсутствие отдельного имущества было оговорено в передаточном акте.

В этом случае покупатель вправе (п. 2 ст. 565 ГК РФ):

  • требовать соответствующего уменьшения покупной цены, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия;
  • требовать применения меры ответственности (возмещение убытков).

Вторая группа — отсутствие отдельного имущества (либо наличие дополнительных долгов в составе имущества) не было оговорено в передаточном акте и было обнаружено после передачи предприятия.

Смотрите так же:  Договор поставки и хранения нефтепродуктов

В данном случае (если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия) покупатель вправе по выбору, если договором не предусмотрено иное:

  • требовать соответствующего уменьшения покупной цены;
  • требовать восполнения или доукомплектования недостающего имущества;
  • расторгнуть договор (если последствия расторжения существенно не нарушают права и интересы других лиц);
  • требовать применения меры ответственности (возмещение убытков).

В судебной практике возник вопрос, вправе ли покупатель требовать ограничения пределов правопреемства в случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств продавца), которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте.

Так, комитет по управлению имуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, что продаваемое предприятие — магазин «Овощи» — имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн рублей. Однако после оформления договора купли-продажи с ООО (покупателем) выяснилось, что фактическая кредиторская задолженность предприятия составляет 40 млн рублей.

ООО обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о внесении в договор купли-продажи пункта о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязательств приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса (т.е. только в части 10 млн, а не 40 млн рублей).

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, в иске отказано. Как отмечается в решении, в п. 2 ст. 132 ГК РФ указано, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, права требования, долги, а также права на обозначения и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Внесение в договор условия, которое ограничивало бы правопреемство покупателя по обязательствам приобретенного предприятия объемом кредиторской задолженности, указанным в печатном сообщении об условиях конкурса по продаже магазина, не основано на приведенных положениях ГК РФ.

В то же время покупатель в силу п. 3 ст. 565 ГК РФ вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия. Такие требования истцом не заявлялись и не были предметом судебного разбирательства.

Таким образом, в случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства.

5. Передать предприятие, соответствующее условиям договора о качестве.

Так же, как и применительно к предыдущей обязанности, возможны два варианта нарушения условий договора о качестве.

Первый вариант. Недостатки были оговорены в передаточном акте.

В этом случае покупатель вправе:

  • требовать соответствующего уменьшения покупной цены, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия;
  • требовать применения меры ответственности (возмещение убытков).

Второй вариант. Недостатки не были оговорены в передаточном акте.

В этом случае покупатель вправе:

  • требовать соразмерного уменьшения покупной цены;
  • требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков;
  • требовать применения меры ответственности (возмещение убытков);
  • если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены в соответствии с ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно — требовать в судебном порядке расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору (п. 5 ст. 565 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что последствия изменения или расторжения договора не должны существенно нарушать права и интересы других лиц (ст. 566 ГК РФ).

6. Уведомить и получить согласие кредиторов о переводе долгов в составе предприятия до его передачи.

Данную обязанность продавец несет не по отношению к покупателю, а по отношению к своим кредиторам (п. 1 ст. 562 ГК РФ).

Если кредитор был уведомлен о продаже предприятия, но письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, он вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления по выбору (п. 2 ст. 562 ГК РФ):

  • потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков;
  • требовать признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Если кредитор не был уведомлен о продаже предприятия, то он вправе предъявить указанные требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю (п. 2 ст. 562 ГК РФ).

Кроме того, интересы кредитора гарантируются нормой, согласно которой после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора (п. 4 ст. 562 ГК РФ).

Обязанности покупателя по договору купли-продажи предприятия.

По договору купли-продажи предприятия покупатель исполняет обязанности, аналогичные обязанностям покупателя по договору купли-продажи недвижимости. Совпадают и последствия неисполнения обязанностей. Поэтому мы ограничимся лишь перечислением обязанностей покупателя.

Покупатель по договору купли-продажи предприятия обязан:

  1. обратиться в регистрирующий орган;
  2. принять предприятие по передаточному акту;
  3. оплатить предприятие;
  4. известить продавца о нарушении условий договора о качестве.

Договор продажи предприятия по признаку способа его заключения

Договор продажи предприятий представляет собой относительно новое явление в отечественном гражданском праве. Пункт 1 ст. 559 ГК РФ определяет договор продажи предприятия как консенсуальный, взаимный и возмездный.

Договор продажи предприятия является отдельным видом договора купли-продажи. Особенность правового регулирования договора продажи предприятия, подлежит субсидиарному применению правила, регулирующие договор продажи недвижимости, и лишь при отсутствии таковых — общие положения о купле – продаже товаров (п.2 ст.549 ГК РФ).

Данный прием законодательной техники, позволяющей избежать включения в параграф 8 главы 30 ГК РФ (продажа предприятия) норм, дублирующих правила, содержащиеся в параграфе 7 главы 30 ГК РФ (продажа недвижимости), в юридической литературе иногда интерпретируются таким образом, что договор продажи предприятия из отдельного вида договора купли-продажи превращается в разновидность договора продажи недвижимости.

Квалифицирующим (видообразующим) признаком, позволяющим выделять договор продажи предприятия в отдельный вид договора купли – продажи, является специфика предмета договора, включающего в себя, как и предмет всякого договора купли – продажи, два рода объектов: во-первых, продаваемое предприятие как единый имущественный комплекс; во-вторых, действия продавца по передаче предприятия в собственность покупателя, а также действия последнего по его принятию и оплате (представление о том, что предметом этого договора является только предприятие, не соответствует понятию предмета обязательства).

Естественно, в соотношении указанных объектов, составляющих предмет договора предприятия, превалирующую роль играет первый объект – предприятие. Именно специфические особенности предприятия как имущественного комплекса предопределяет необходимость специальных прав, регламентирующих действия сторон по его продаже.

Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло отражение в ГК РФ (ст.132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

Действующее российское законодательство, в отличие от его дореволюционного предшественника не дает определения «промышленное предприятие». «В Уставе о прямых налогах Российской империи промышленное заведение (фабрика, завод) обозначалось как одно или несколько закрытых или открытых помещений, находящихся в одной черте фабричного или заводского устройства и состоящее между собой по роду производства в непосредственной связи» [1] .

По мнению Л.С. Таля, промышленное предприятие выступает как:

«1) индивидуальная обособленная единица, вызывающая представление об отдельном самостоятельном юридическом объекте;

1) как отдельная ценность, способная служить единым объектом отчуждения, залога, пользования, приемства и объектом финансового обложения;

2) как правовая организация, социальное образование в недрах которого осуществляется «должный правопорядок» [2] .

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Тем не менее законодатель, как уже отмечалось, счел необходимым включить в текст ГК РФ наряду с правилами о продаже недвижимости (параграф 7 гл.30) и нормы о продаже предприятий (статьи 559-566), указав, что правила о продаже недвижимости применяются к продаже предприятий, если иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (п.2 ст.549).

Дело в том, что продажа предприятия в целом предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, Но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникшие при такой продаже, требуют специального регулирования (ст. 559 – 566 ГК РФ).

Несмотря на то, что предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью, оно представляет собой совершенно особый объект гражданских прав.

Как правильно отмечает О.М. Козырь, отношение законодателя к предприятию как к особому объекту прав проявляется «во-первых, чисто формально – предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130 ГК, а «вводится» в статье 132, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, к недвижимости не относятся. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В — третьих, предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является» [3] .

Правой режим предприятия как особого объекта гражданских прав просматривается не только в нормах, регулирующих договор продажи предприятия. Специальные правила установлены ГК РФ и в отношении некоторых других видов договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: аренды (статьи 656-667); доверительного управления (пункты 1 и 3 ст. 1013). Особые положения, регулирующие сделки с предприятием, содержаться также в Федеральных законах: «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 86); «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (ст.26); «Об ипотеке (залоге недвижимости» (статьи 69-73).

Необходимо еще раз подчеркнуть, что действующее законодательство, и прежде всего ГК РФ 9ст.132), рассматривает предприятие как единый имущественный комплекс только в качестве объекта гражданских прав, а не в качестве их субъекта.

Дело в том, что ранее российское законодательство оперировало понятием «предприятие», имея ввиду именно субъекта (юридическое лицо) гражданских прав и участника имущественного оборота, и именно в таком качестве (субъекта гражданских прав) предприятие нередко становилось предметом различных сделок, включая и договор продажи предприятия. Ситуация, когда допускается продажа субъектов гражданских прав и обязанностей, представляется парадоксальной. Ведь указанные субъекты (юридические лица) являются такими же участниками имущественного оборота, как и физические лица. С введением в действие части первой ГК РФ (1 января 1995г.) законодательство избавилось от этого порока. Тем не менее, в юридической литературе до настоящего времени можно встретить взгляд на продажу предприятия в качестве субъекта гражданских прав и обязанностей.

В то же время следует обратить внимание на позицию И.В. Елисеева который отмечает, что «из текста п.1 ст. 559 ГК РФ следует, что покупатель приобретает предприятие в собственность». Он указывает, «эта формулировка неточна, поскольку в состав предприятия как имущественного комплекса входят не только вещи, но и имущественные и неимущественные права, долги и пр. Продавец не является «собственником» этих объектов «имущественного комплекса», и, соответственно, не может передать их «в собственность покупателя» [4] .

Итак, объектом договора продажи предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В этом смысле необходимо выделить две категории прав продавца (собственника предприятия), в отношении которых в ГК РФ предусмотрены два противоположных правила (пункты 2 и 3 ст.559).

Смотрите так же:  Договор на вывоз вещей

К первой категории относятся права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средств индивидуализации. Если иное не будет предусмотрено договором продажи предприятия, эти права переходят к покупателю.

Вторую категорию права составляют права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Указанные права не подлежат передаче покупателю. Исключения могут составить лишь случаи, предусмотренные законом или иными правовыми актами. Причем за неисполнение переданных покупателю в составе предприятия обстоятельств, имевшее место по причине отсутствия у покупателя разрешения (лицензии), необходимого для исполнения этих обстоятельств, продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами с обязательным приложением к нему документов, указанных в п.2 ст.561 ГК РФ. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

В договоре продажи предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации предприятия.

Договор продажи предприятия считается заключенным после достижения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора и его государственной регистрации.

Исходя из специфики предмета договора, его сторонами обычно выступают предприниматели – граждане или коммерческие организации. При продаже предприятия в ходе приватизации продавцами могут быть уполномоченные соответственно государством или муниципальным образованием органы.

Существенная особенность порядка заключения договора продажи предприятия, отличающая его от договора продажи недвижимости, состоит в том, что ГК РФ обязывает стороны совершать определенные действия, являющиеся необходимыми и обязательными для последующего заключения договора продажи предприятия. В частности, Кодекс содержит правила, позволяющие удостоверить состав продаваемого предприятия (п.2 ст.561). Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс (он составляется продавцом и подписывается в соответствии с требованиями к таким документам); заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требования. Долги – это не только обязанности по выплате денежных сумм, но и обязанность по передаче товаров, выполнению работ и оказанием услуг.

Указанные выше документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия, что влечет его недействительность (п.2 ст. 560 ГК РФ).

В параграфе 8 графы 30 ГК РФ отсутствуют какие – либо специальные правила относительно цены продаваемого предприятия, хотя, конечно же, условие о цене предприятия является существенным условием договора продажи предприятия. В данном случае подлежит применению нормы, содержащиеся в статье 555 ГК РФ (о цене в договоре продажи недвижимости).

Исходя из этих норм, можно сделать вывод о том, что для признания договора продажи предприятия, заключенным, необходимо наличие в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене предприятия которая учитывала бы стоимость всех видов имущества, входящего в состав имущественного комплекса, в том числе зданий, сооружений и других объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, включая цену передаваемых с указанными объектами земельных участков или прав на них.

При определении цены предприятия должны приниматься во внимание также права требования и долги продавца по обстоятельствам, связанным с соответствующим имущественным комплексом, и права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ, услуг.

Особый порядок оценки предприятия, предполагающий определение его стоимости с привлечением независимого аудитора, вводится в интересах покупателя, с тем, чтобы при согласовании цены у него имелась достоверная информация о действительной стоимости предприятия.

Характерная особенность договора продажи предприятия, выделяющая его в самостоятельный вид договора купли-продажи и отличающая его от договора продажи недвижимости, заключается в том, что продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой – переводом на него долгов, что, как известно, требует согласия кредиторов. Поэтому в ГК РФ предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562).

Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов, и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия.

Кредиторам, получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, а также не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать: прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных убытков; признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Разница состоит в том, что, кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течении трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, е кредитор, не получивший уведомления, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих прав, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

Что касается исполнения обязательств по договору продажи предприятия, то оно требует от продавца совершения определенных действий, несвойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте должны быть отражены сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных в переданном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.

День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждения имущества предприятия.

Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Однако, не являясь собственником переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых приобреталось предприятие (ст. 564 ГК РФ). И, соответственно, продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такого права.

Как уже отмечалось, помимо договора продажи предприятия, государственной регистрации подлежит также переход права собственности к покупателю, которая осуществляется после исполнения продавцом обязательств по договору продажи предприятия.

Обращает на себя внимание, что, хотя в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости, передаваемые покупателю, требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.

В пункте 2 статьи 22 Закона о государственной регистрации содержится специальное правило, относящееся к порядку государственной регистрации прав на предприятие, которое отражает специфику указанного объекта, а именно: наличие в составе предприятия как имущественного комплекса целого ряда отдельных объектов недвижимости; переход прав на предприятие влечет изменение субъекта в отношении прав на все объекты недвижимости, входящие в состав имущественного комплекса. Учитывая данные обстоятельства, законодатель определил, что собственно государственной регистрации подлежат соответствующая сделка и переход прав, объектом которых является само предприятие, а не многочисленные сделки, связанные с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав предприятия. Поэтому местом регистрации является не место нахождения указанных отдельных объектов недвижимости, а место регистрации предприятия как юридического лица.

Таким образом, право на предприятие (переход права) подлежит государственной регистрации по месту нахождения юридического лица – правообладателя. Что же касается отдельных объектов недвижимости, входящих в состав предприятия, то в отношении них осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в Единый государственный реестр о новом собственнике (совладельце) предприятия, а следовательно, и субъекте права на соответствующие объекты недвижимости. Основанием для внесения таких записей применительно к каждому из объектов недвижимости, входящих в состав предприятия, по месту их нахождения является государственная регистрация предприятия в целом как имущественного комплекса.

В случаях, когда в качестве объекта имущественных прав или сделок выступают земельные участки и иные отдельные объекты недвижимости, входящие в состав предприятия, а не само предприятие как имущественный комплекс, соответствующие права и сделки подлежат государственной регистрации в общем порядке по месту нахождения недвижимого имущества. Как показывает практика, зачастую при приобретении организаций объекта недвижимого имущества, на основании купли-продажи оформление такого приобретения ограничивается подписанием соответствующего договора, оплатой его цены и передачей имущества с баланса на баланс, несмотря на то, что государственная регистрация права собственности на объект должна предшествовать бухгалтерскому оформлению сделки. Каковы неблагоприятные последствия указанных действий?

Прежде всего, следует отметить, что вне зависимости от наличия или отсутствия того или иного объекта недвижимого имущества на балансе организации она является законным собственником объекта до того момента, когда запись о праве собственности на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним будет прекращена в установленном законом порядке. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества к покупателю может привести к обращению взыскания по долгам организации – продавца на приобретаемый покупателем объект недвижимого имущества.

Наиболее частым являются ситуации, когда по истечении некоторого периода времени после заключения договора купли-продажи в отношении организации – продавца вводится процедуры банкротства, в результате чего покупатель становится всего лишь одним из кредиторов продавца и может остаться не только без приобретенного предприятия (объекта), но и без денежных средств, потраченных на его приобретение.

Достаточно распространенным являются случаи, когда через некоторое время после приобретения объекта недвижимости по договору организация продавец попросту прекращает свое существование. При этом необходимо обратить внимание на то, что если права возникают на основании договоров, совершенных в простой письменной форме, заявление о государственной регистрации прав, возникающих на основании таких договоров, должны подавать все стороны договора. Учитывая, что простая письменная форма является основной формой сделок, заключаемых в процессе предпринимательской деятельности, покупатель предприятия фактически лишается возможности оформления своих прав и вынужден обращаться в суд и нести соответствующие материальные расходы.

Неисполнение либо ненадлежащее исполнение сторонами обязательств, вытекающих из договора продажи предприятия, влечет негативные последствия для нарушителя, предусмотренные общими положениями о договоре купли-продажи, если иное не вытекает из договора продажи предприятия или не предусмотрено специальными правилами о последствиях нарушения договора продажи предприятия (ст. 565 ГК РФ).

Специальные права предусмотрены ГК РФ в отношении последствий нарушения договора продажи предприятия в форме передачи и принятия предприятия с недостатками.

Во-первых, если недостатки предприятия либо утрата его имущества выявлены уже при передаче предприятия покупателю и об этом указано в передаточном акте, покупатель имеет право требовать от продавца соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. Договором продажи предприятия могут быть предусмотрены правомочия покупателя по предъявлению к продавцу иных требований, однако в этом случае покупатель будет лишен возможности реализовать свое право на уменьшение покупной цены предприятия.

Во–вторых, покупатель наделяется правом требовать уменьшения покупной цены также в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте. Но, если продавец докажет, что покупатель во время заключения договора и передачи предприятия знал о наличии таких долгов (обязательств) в составе имущества предприятия, покупатель лишается права требовать уменьшения цены предприятия, предусмотренной договором.

В-третьих, в случае получения уведомления от покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или об отсутствии отдельных видов имущества продавец может незамедлительно заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество и тем самым избежать возможных неблагоприятных последствий нарушения договора продажи предприятия.

Смотрите так же:  Образец заявления в детский сад на очередь

Названные правила о последствиях нарушения договора продажи предприятия носят специальный характер и не подлежат расширенному толкованию, что подтверждено и арбитражно — судебной практикой.

Так, товарищество с ограниченной ответственность обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом о внесении изменений в договоре купли-продажи. Истец просил включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязательств, приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса.

В обоснование исковых требований истец указал, что комитет по управлению муниципальным имуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, что передаваемое предприятие – магазин «Овощи» — имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн. рублей. Однако после оформления договора купли-продажи выяснилось, что фактическая кредиторская задолженность предприятия составляет 40 млн. рублей.

Решением арбитражного суда в иске отказано. Апелляционная и кассационная инстанции не нашли оснований для изменения принятого решении.

Отказывая в иске, суд правомерно сослался на следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 559 ГК РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст.132 Кодекса), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В пункте 2 статьи 132 ГК РФ указано, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, права требования, долги, а также права на обозначения и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Внесение в договор условия, которое ограничивало бы правопреемство покупателя по обязательствам приобретенного предприятия объемом кредиторской задолженности, указанным в печатном сообщении об условиях конкурса по продаже магазина, не основанного на приведенных выше положениях Кодекса.

В то же время покупатель в силу пункта 3 статьи 565 ГК РФ вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

Такие требования истцом не заявлялись и не были предметом судебного разбирательства.

Учитывая специфику договора продажи предприятия и его особое социально-экономическое значение, законодатель существенным образом ограничил права сторон по изменению или расторжению договора и применению последствий недействительности сделки.

Например, право покупателя требовалось в судебном порядке изменения или расторжения договора продажи предприятия ограниченно только теми случаями, когда переданное ему предприятие имеет такие недостатки, за которые продавец несет ответственность и которые делают предприятие непригодным для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом в порядке и в сроки, предусмотренные законодательством или договором, либо эти недостатки носят неустранимый характер (п.5 ст.565 ГК РФ).

Кроме того, положения ГК РФ об изменении или расторжении договора, а также о последствиях недействительности сделок, в соответствии с которыми предусмотрен возврат или взыскание в натуре переданного (полученного) по договору, могут применяться к договору продажи предприятия при условии, что такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Необходимо также рассмотреть особые случаи продажи предприятия, связанные с продажей предприятий, при приватизации государственного или муниципального имущества, а также при несостоятельности (банкротстве) должника. В обоих случаях нормы, содержащиеся в специальном законодательстве, имеют приоритет над положениями ГК РФ, регулирующими договор продажи предприятия. Такая иерархия правовых норм установлена самим Кодексом.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. Согласно пункту 3 статьи 65 ГК РФ основания признания судом юридического лица банкротом либо объявления им о своем банкротстве, а также порядок ликвидации такого юридического лица устанавливаются законом о несостоятельности (банкротстве).

Предприятие как имущественный комплекс является объектом продажи при применении такого способа приватизации, как выкуп арендованного государственного или муниципального имущества. Речь идет о договорах аренды имущественных комплексов государственных и муниципальных предприятий, заключенных с организациями арендаторов, созданными трудовыми коллективами этих предприятий, до введения в действие Закона Российской Федерации от 17 июля 1991 года «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации».

Выкуп арендованных имущественных комплексов допускается в случае, если организации арендаторов были преобразованы в хозяйственные общества или товарищества и в договоре аренды содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения. Порядок определения стоимости выкупаемого арендатором государственного имущества определяется программой приватизации Российской Федерации и программами приватизации субъектов Российской Федерации (ст. 26 Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации»).

Значительными особенностями отличается продажа предприятия (бизнеса) организации – должника или применении к ней процедур несостоятельности (банкротства).

Продажа принадлежащего должнику предприятия как имущественного комплекса допускается при применении к должнику таких процедур банкротства, как внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение.

В ходе внешнего управления продажа предприятия (бизнеса) должника возможна, если это предусмотрено планом внешнего управления, который должен быть утвержден собранием кредиторов (статьи 83 и 85 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»). В отличие от договора продажи предприятия (параграф 8 гл.30 ГК РФ) при продаже предприятия (бизнеса) должника в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не включаются в состав предприятия, то есть предприятие продается без долгов, связанных с этим имущественным комплексом, которые образовались до возбуждения дела о банкротстве в арбитражном суде.

Продажа предприятия (бизнеса) должника производится путем проведения открытых торгов. Внешний управляющий выступает в качестве организатора таких торгов либо привлекает в этих целях специализированную организацию. Однако планом внешнего управления может быть предусмотрено, что предприятие продается внешним управляющим по отдельному договору продажи, заключаемому с конкретным покупателем.

Внешний управляющий обязан опубликовать объявление о продаже предприятия на открытых торгах в официальном издании государственного органа по делам о банкротстве и финансовому оздоровлению (в настоящее время – Федеральная служба России по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению). Если в указанные сроки в объявлении сроки будет получена заявка на приобретение предприятия лишь от одного участника, торги не проводятся. В этом случае должны быть организованы повторные торги, однако при наличии согласия комитета или собрания кредиторов предприятие может быть продано по отдельному договору конкретному покупателю.

При проведении торгов в форме аукциона победитель торгов и их организатор в день проведения аукциона подписывают протокол, имеющий силу договора. Если торги организованы и проведены в форме конкурса (это допускается только в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», например при продаже имущественного комплекса градообразующей или сельскохозяйственной организации), договор купли-продажи подписывается победителем конкурса и организатором торгов на основании протокола, подписанного указанными лицами в день проведения конкурса, в срок не позднее 20 дней с даты проведения конкурса.

В отличие от покупателя по договору продажи предприятия, регулируемому ГК РФ, покупатель предприятия должника в отношениях, связанных с несостоятельностью (банкротством), в тех случаях, когда основной вид деятельности должника осуществляется только на основании разрешения (лицензии), вместе с предприятием приобретает преимущественное право на получение соответствующего разрешения.

Особенность регистрации предприятия заключается в том, что государство представляет владельцу право выбора между пообъектной регистрации и регистрацией в качестве единого комплекса. Выбор пообъектной регистрации предпочтителен, если объекты не связаны друг с другом единым технологическим циклом и если собственник планирует использовать части недвижимости по отдельности. Например, при покупке ряда помещений одни будут сдаваться в аренду, а другие планируются выставить на продажу. Продать весь объект по частям тоже значительно легче. Наличие отдельных свидетельств ускорит возможность осуществления сделок и избавит от лишней волокиты. Если же ряд объектов входит в единую технологическую цепочку и дополнительно, с учетом планов собственника, данный комплекс используется для получения кредита, то целесообразна регистрация в качестве сложной вещи, у собственника будет весомое доказательство права владения именно этим объектом в целом по назначению. «Не прибегая к услугам специалистов, он сможет распоряжаться всем комплексом одновременно, что будет большим подспорьем при решении судьбы всего объекта в целом».

По общему правилу подготовку предприятия к продаже должен осуществлять за свой счет продавец, но по соглашению сторон эта обязанность может выполняться совместными усилиями продавца и покупателя. Подготовка предприятия к продаже включает два этапа:

1) составление сторонами передаточного акта;

2) представление его на подписание.

Обязательными частями передаточного акта являются данные о составе предприятия и данные об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, передаточный акт на основе договора продажи предприятия и прилагаемых к нему документов. Отказ от писания передаточного акта правомерен, если в акте имеются существенные расхождения с договором. При нарушении продавцом условий договора покупателю целесообразно не подписывать передаточный акт и предъявить к продавцу требования, право на предъявление которых предусмотрено законом. Если покупатель подпишет передаточный акт, не соответствующий условием договора, то впоследствии его права будут существенно ограничены – он вправе предъявить к продавцу лишь требование об уменьшении покупной цены предприятия, если иное не предусмотрено договором. В случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

Покупатель вправе в судебном порядке требовать распоряжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и сроки, которые установлены ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно (п.5 ст.565 ГК).

Последствия признания договора продажи предприятия недействительным, равно как и последствия его изменения или расторжения предусматривают возможность возврата или взыскания в натуре всего подученного по такому договору.

[1] Цитируется по Романову О.Е. Предприятие и иные имущественные комплексы как объекты гражданских прав. СПб, 2004, с. 13

[2] Таль Л. С. Очерки промышленного права. М, 1916, с. 11-12

[3] Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью// Закон. 1999. №4. С.23.

[4] Елисеев И.В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации часть вторая (постатейный) под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М, Проспект, 2005, с. 164