Как оформить договор о задатке

Как оформить договор задатка при покупке квартиры в ипотеку?

Здравствуйте. Покупаем квартиру по ипотеке, нашли полностью устраивающий нас вариант, вторичка. Как правильно оформить договор задатка, чтобы его сумма учитывалась при окончательном оформлении договора купли-продажи в банке? Можно ли в договор задатка внести пункт, что если сделка становится невозможной по решению банка (то есть если банк по какой-то причине не одобряет квартиру), то сумма задатка возвращается покупателю? Спасибо.

24 Августа 2016, 20:28 Ирина, г. Курск

Ответы юристов (1)

Включите данное положение в соглашение о задатке и все.

Можно ли в договор задатка внести пункт, что если сделка становится невозможной по решению банка (то есть если банк по какой-то причине не одобряет квартиру), то сумма задатка возвращается покупателю?
Ирина

Можно, только оговорите как подтвердить отказ банка.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Задаток за квартиру, если договор купли-продажи еще не заключен

Как правильно оформить задаток за квартиру, если договор купли-продажи еще не заключен? В квартире два собственника.

Ответы юристов (6)

Заключите предварительный договор купли-продажи квартиры, в этом договоре укажите сумму задатка, сроки, условия.

Статья 429 ГК РФ. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день, Ирина!

Как правильно оформить задаток за квартиру, если договор купли-продажи еще не заключен? В квартире два собственника.

Соглашение о задатке обязательно должно быть оформлено в письменной форме.

Статья 380 ГК РФ Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если требования к письменной форме не будут соблюдены, то переданная сумма может быть рассмотрена не как задаток, а как аванс, что имеет совершенно различные последствия:

Статья 381 ГК РФ Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Аванс же просто возвращается, соответственно не наступает последствий, которые указаны в п.2 ст. 381 ГК РФ.

Что касается соглашения о задатке, то оно должно включать в себя:

1. Стороны, их паспортные данные, адрес регистрации.

2. Сумму задатка.

3. Указание на обязательно, во исполнение которого передается задаток.

Кроме того, соглашение о задатке может быть включено в предварительный договор купли-продажи как один из пунктов договора.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Можете оформить предварительный договор и расписку в получении денег денежных средств в счет оплаты за квартиру. Задаток возможен по закону при заключении основного договора, поскольку согласно ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. А это и есть оплата именно по основному договору.

Уважаемые коллеги дали довольно исчерпывающий ответ на Ваш вопрос.

Присоединяясь к ним, предоставляю Вам примерный образец предварительного договора купли-продажи с задатком (во вложении).

Всего Вам доброго, Удачи!

Здравствуйте, Ирина! Полностью согласна с коллегами по поводу необходимости заключить предварительный договор и составления соглашения о задатке именно в письменной форме. При этом добавлю следующее.

Задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство
заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Нормы о задатке содержатся в ст. 380-381 ГК РФ.

В учебнике по гражданскому праву авторов Алексеева С.С., Гонгало Б.М., Мурзина Д.В. указывается, что задаток выполняет три функции.

    платежную — задаток передается «в счет причитающихся… платежей».
    доказательственную (удостоверительную) — задаток передается «в доказательство заключения договора». обеспечительную — задаток передается в обеспечение исполнения основного обязательства. Стороны соглашения о задатке отдают себе отчет в том, что сторона, не исполнившая обязательство, теряет сумму задатка.

Указанные обстоятельства позволяют обнаружить сходство и различие задатка и аванса.

Аванс всегда выполняет платежную функцию, может выполнять доказательственную, но в отличие от задатка никогда не выполняет обеспечительной функции. Если передан аванс и
обязательство не исполнено либо вообще не возникло, то сторона, получившая соответствующую сумму, обязана вернуть ее в том же размере.

Как уже отмечалось в ответе коллеги, п. 2 ст. 381 ГК РФ закрепляет:

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Указанные негативные последствия наступают для стороны, не исполнившей обязательство, лишь при наличии вины в неисполнении обязательства. Если сторона, не исполнившая обязательство, невиновна, то задаток должен быть возвращен
задаткодателю.

Указанные санкции применяются к виновной стороне, не исполнившей обязательство, независимо от того, причинены ли убытки другой стороне неисполнением обязательства. Однако если есть убытки, то они должны быть возмещены виновной
стороной с зачетом суммы задатка.

Таково общее правило возмещения убытков. Стороны могут своим соглашением установить иное. Например, ограничить ответственность за неисполнение обязательства только
потерей суммы задатка.

В договоре может быть предусмотрено, что убытки взыскиваются в полной сумме сверх задатка (без зачета суммы задатка).

Всего Вам доброго!

Исходя из п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор — это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Это означает, что из предварительного договора возникают права и обязанности только по поводу заключения основного договора. Такое обязательство носит неденежный характер, что не предполагает уплаты по предварительному договору каких-либо средств.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей. Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС от 19.01.2010 N 13331/09, применение задатка в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору невозможно, следовательно, такое условие может быть признано судом недействительным (ст. 180 ГК РФ).

Кроме того, согласно п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» положения ст. 333 ГК РФ применяются к предусмотренным п. 2 ст. 381 ГК РФ мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком. Так, при взыскании двойной суммы задатка со стороны, ответственной за неисполнение договора, суд может по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы. Ответственная за неисполнение договора сторона, давшая задаток, также вправе ставить вопрос о снижении удерживаемой суммы, например, по мотивам неосновательного обогащения.

Таким образом, в предварительном договоре не следует предусматривать условие о задатке, лучше назвать вашу сумму иным образом, например, гарантийной суммой.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Оформление договора задатка при покупке квартиры между физическими лицами

Приобретение квартиры – это важный шаг, требующий повышенного внимания со стороны покупателя. Выбрать подходящую квартиру нелегко, но после выбора необходимо еще и проверить выбранный объект на «чистоту», чтобы не попасть в неприятную ситуацию с каким-либо обманом. Если же квартира выбрана и проверена, то тогда можно приступать к оформлению сделки. Но бывают ситуации, когда совершение такой сделки невозможно осуществить в течение нескольких дней, по разным причинам. Это может быть не полностью подготовленные документы, недостаточная сумма и т. п. И тогда между сторонами вступает в силу соглашение о заключении договора купли-продажи, подкрепленное предоплатой со стороны покупателя, или, если сказать иначе, задатком.

Смотрите так же:  Заявление психолога на категорию

Сегодня мы поговорим о том, как правильно оформит задаток при покупке квартиры, можно ли вернуть задаток и как написать расписку о получении денежных средств. Также здесь вы можете скачать образцы обозначенных документов и бесплатно проконсультироваться с нашим дежурным юристом онлайн.

Задаток при приобретении квартиры представляет собой некую сумму в денежном выражении, которую покупатель передает продавцу в счет стоимости объекта недвижимости, как доказательство о намерении заключить сделку и обеспечить все условия этой сделки. Таким образом, задаток выступает своеобразным гарантом того, что купля-продажа определенной квартиры будет совершена сторонами по определенной договоренности. Покупателю задаток гарантирует то, что квартиру не продадут, и она будет дожидаться его конкретное количество времени, и по фиксированной стоимости. Продавцу же задаток говорит о твердости решений покупателя приобрести его квартиру, вследствие чего он больше не ищет других покупателей. Задаток стимулирует стороны сделки к выполнению своих обязательств.

Задаток является предоплатой за квартиру, и учитывается в стоимости квартиры после совершения сделки.

Но в нашем мире не стоит полагаться на доброе имя и честное слово, ведь квартира – это не сумка и даже не автомобиль среднего класса, это объект недвижимости, где, «в случае чего», можно потерять огромные средства. Поэтому предоплата за квартиру, отдаваемая продавцу, должна быть оформлена юридически правильно.

Сумма задатка законодательно не определена, она согласовывается между сторонами самостоятельно. Чаще всего берется процент от общей стоимости квартиры в пределах 5-10. Но все зависит от договоренности. Передача задатка гарантирует, что покупатель приобретет именно ту квартиру, за которую он выплачен. Эту операцию необходимо юридически оформить, т.е. составить договор задатка. И здесь не стоит упрощать процедуру, и отделываться лишь написанием продавцом расписки в том, что он получил за квартиру денежные средства. Такая расписка, не подкрепленная никаким другим документом, не гарантирует возврата задатка в случае непредвиденных ситуаций, да и для оспаривания в суде это достаточно проблематичный документ. Расписка, конечно же, нужна, но только как подтверждение о получении денежных средств по договору задатка.

Важные моменты при составлении договора задатка

Перед тем как отдавать продавцу предоплату за квартиру, необходимо составить договор задатка. Как оформлять? Его форма законодательно не установлена, но типовые образцы можно скачать ниже, или попросить у риэлтерского агентства, которое оформляет данную сделку. В любом случае при заключении договора необходимо учесть наличие следующих обязательных пунктов:

  1. Стороны сделки: ФИО, данные паспорта, адреса. В качестве продавца указывается собственник квартиры, а если их несколько, то лучше всего указать всех.
  2. Все существенные данные по квартире. Адрес, квадратные метры, другие характеристики. Обязательно указать полную итоговую стоимость квартиры.
  3. Сумма задатка указывается в договоре как цифрами, так и прописью. Оговариваются и сроки передачи задатка, и способ его передачи. Задаток может быть передан как наличными денежными средствами, так и через банковские счета. В первом случае необходимо наличие расписки, во втором же подтверждением является выписка банка. При переводе через банк в договоре необходимо указать конкретные счета собственников квартиры.
  4. Обязательства сторон. Для продавца – это обязательство по освобождению квартиры как от проживающих, так и от зарегистрированных лиц и прочих подобных действий, относящихся к подготовке квартиры к продаже. Для покупателя – обязательства по оплате.
  5. Ответственность сторон. Для каждой из стороны прописывается ответственность за срыв сделки. Покупатель по каким-либо причинам может отказаться от объекта недвижимости, что грозит ему потерей задатка. Если же от сделки по купле – продаже квартиры отказывается собственник, то он обязуется вернуть покупателю 2 задатка.
  6. Другие существенные условия. Это может быть, например, пункт о разделе коммунальных платежей, или об оставлении мебели и т. п.
  7. Сроки заключения сделки. Обязательным пунктом договора задатка являются строго определенные сроки заключения окончательного договора купли-продажи и регистрация сделки в уполномоченном госоргане.

Можно сказать, что задаток «привязывает» покупателя и продавца. Конечно, существуют и обстоятельства непреодолимой силы, когда задаток может быть возвращен, что обязательно прописывается в договоре.

Договор задатка пишется в 2-х экземплярах, один – покупателю, а другой – продавцу, или кому-то одному из продавцов, если их несколько.

Правильное составление этого договора – залог успеха. Он не требует его заверения у нотариуса (хотя это желательно), но лучше всего, если договор все-таки составит юрист. Это обезопасит покупателя от подводных камней.

Договор о задатке

Я хочу продать свой участок соседу за 740000 рублей. Он может дать мне сейчас 100000,а остальное до конца февраля.

Как мне правильно составить договор о задатке и предварительный договор купли-продажи,чтобы в случае отказа покупателя выплатить оставшуюся сумму задаток остался у меня и чтобы покупатель тем более не потребовал компенсацию за пользование мною его деньгами.

Мне придётся ждать оставшихся денег более 3-х месяцев. И продавать участок уже окончательно будет жена по генеральной доверенности от меня. Нужно ли это указывать в предварительном доооворе купли-продажи.?

Ответы юристов (5)

Добрый день. Вам достаточно указать в предварительном договоре (если будете его заключать), либо в отдельном соглашении о задатке что сумма переданная Вам является задатком в смысле придаваемомм ему ч. 1 ст. 380 ГК РФ

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

При этом он и так, в силу закона останется у Вас в случае

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, Александр Леонидович!

Учитывая ст. 421 ГК РФ в договоре Вы можете прописать любые условия. В том числе и эти, которые Вы указали. Договор нужно очень хорошо проработать, т.е. именно прописывать, что деньги были переданы в качестве задатка, а не аванса, так как применяются разные нормы права.

Для этого Вам нужно обратиться в раздел составления документы или обратиться к любому юристу в чат.

С уважением юрист Дмитрий.

Здравствуйте, Александр Леонидович!

Нужно составить предварительный договор купли-продажи и указать в нем, что в качестве задатка передается 100 000 руб. Этого будет достаточно. То, что основной договор будет заключать супруга по доверенности, а не Вы, не имеет значения и это как-то специально в предварительном договоре указывать не нужно.

В соответствии с п.4 ст.380 ГК РФ:

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Главное, чтобы все существенные условия основного договора были продублированы в предварительном договоре. В соответствии со статьей 429 ГК РФ:

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

С Уважением,
Олег Рябинин.

Здравствуйте, Александр Леонидович.

Жену в предварительном Договоре не обязательно указывать. Договор она будет заключать по Вашей доверенности от Вашего имени.

Также Вы должны учесть права супруги при продаже совместной собственности, если она совместная.

Статья 34. Совместная собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Смотрите так же:  Как студента оформить на практику

В Договоре о задатке указать, что он заключается в исполнения Предварительного Договора купли-продажи, что допустимо.

Важно четко прописать условия о задатке, чтобы он не был истолкован иначе.

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Пример судебной практики о взыскании задатка по предварительному договору

С уважением! Г.А. Кураев

Здравствуйте, Александр Леонидович. В общем-то верно указали коллеги, но я бы предложил другой вариант.

Оформляется договор купли-продажи з/у с рассрочкой платежа, право собственности переходит к покупателю с момента регистрации перехода права собственности. Договор предусматривает отдельный пункт, согласно которому до момента плного расчета з/у находится в залоге у продавца (ипотека в силу закона), при нарушении обязательств по оплате продавец вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, и в этом случае внесенная сумма признается задатком, возврату не подлежит. Залог у продавца будет предполагать, что ни продать, ни обменять, ни разделить участок покупатель не сможет.

Объясню, почему вариант с предварительным договором уступает предложенному мною варианту.

При оформлении предварительного договора как ник крути, споры о том, чем являются уплаченные средства -задатком или авансом не исключены.

Имеется две позиции высших судов.

1. Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком.

В пользу данной позиции говорит ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС РФ от 28 июня 2016 г. N 37-КГ16-6

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 июня 2016 г. N 37-КГ16-6

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Горшкова В.В.,
судей Романовского С.В. и Асташова С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Иконниковой Л.А. к Бунаковой О.И. о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве аванса в счет стоимости квартиры, и процентов за пользование чужими денежными средствами
по кассационной жалобе Бунаковой О.И. на решение мирового судьи судебного участка Болховского района Орловской области от 23 июня 2015 г. и постановление президиума Орловского областного суда от 17 декабря 2015 г.,
заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Бунаковой О.И., просившей жалобу удовлетворить, Иконниковой Л.А., не согласившейся с доводами жалобы,

Иконникова Л.А. обратилась в суд с иском к Бунаковой О.И. о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве аванса в счет стоимости квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами.
В обоснование исковых требований указала, что 6 апреля 2015 г. ею был передан Бунаковой О.И. аванс в размере 30 000 рублей за квартиру, которую та обязалась ей продать за 1 650 000 рублей в срок до 15 апреля 2015 г.
В установленный срок договор купли-продажи квартиры сторонами не был заключен, указанная денежная сумма ответчицей не возвращена.
Несмотря на то, что заключенное между сторонами письменное соглашение поименовано соглашением о задатке, истица полагала, что переданная Бунаковой О.И. денежная сумма являлась авансом, в связи с чем просила суд взыскать с ответчицы денежную сумму в размере 30 000 рублей, проценты за пользования чужими денежными средствами, а также судебные издержки.
Решением мирового судьи судебного участка Болховского района Орловской области от 23 июня 2015 г. исковые требования удовлетворены частично: в пользу истицы взысканы денежные средства в размере 30 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, а также судебные издержки.
Апелляционным определением Болховского районного суда Орловской области от 24 августа 2015 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением президиума Орловского областного суда от 17 декабря 2015 г. апелляционное определение отменено, оставлено в силе решение суда первой инстанции.
В кассационной жалобе Бунакова О.И. просит отменить постановление президиума Орловского областного суда от 17 декабря 2015 г. и оставить в силе апелляционное определение Болховского районного суда Орловской области от 24 августа 2015 г.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 27 мая 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судом установлено, что 6 апреля 2015 г. между Иконниковой Л.А. и Бунаковой О.И. в простой письменной форме заключено соглашение о задатке, из которого следует, что истица передает ответчице задаток в размере 30 000 рублей в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , стоимость которой определена в размере 1 650 000 рублей, и в обеспечение его исполнения.
Кроме того, Бунакова О.И. обязалась подготовить документы, необходимые для продажи квартиры, и заключить с Иконниковой Л.А. указанный договор в срок до 15 апреля 2015 г. Последняя в свою очередь также обязалась заключить с ответчицей договор купли-продажи квартиры и произвести по нему оплату в установленный соглашением срок.
Основной договор купли-продажи в срок до 15 апреля 2015 г. сторонами заключен не был, денежные средства в размере 30 000 рублей ответчица истице не возвратила.
Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи между сторонами не заключался, а потому обеспечительное обязательство отсутствует и переданная сумма в размере 30 000 рублей является авансом, подлежащим возврату.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции. Отменяя вынесенное им решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, Болховский районный суд Орловской области сослался на то, что спорная денежная сумма является задатком, поскольку выполняет платежную, удостоверяющую и обеспечительную функции. Кроме того, соглашение от 6 апреля 2015 г. содержит элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи квартиры. При этом основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине Иконниковой Л.А., отказавшейся от его заключения в одностороннем порядке.
Президиум Орловского областного суда, не соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, указал на то, что задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается. Задаток в отличие от аванса выполняет обеспечительную функцию, а переданная истицей денежная сумма в размере 30 000 рублей выполняла лишь платежную функцию, в связи с чем являлась авансом.
С выводами президиума Орловского областного суда согласиться нельзя по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, не исключал возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Суд апелляционной инстанции, исследовав соглашения о задатке от 6 апреля 2015 г., дав ему правовую оценку, пришел к правильному выводу о том, что заключенное между сторонами соглашение содержит элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи.
Так, из заключенного сторонами соглашения следует, что Иконникова Л.А. и Бунакова О.И. обязались заключить договор купли-продажи квартиры, находящейся по указанному выше адресу, в срок до 15 апреля 2015 г. за общую стоимость 1 650 000 рублей, а денежная сумма в размере 30 000 рублей передавалась в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры и в обеспечение его исполнения.
Таким образом, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца Бунаковой О.И. и покупателя Иконниковой Л.А., заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок.
Следовательно, является ошибочным вывод президиума Орловского областного суда о том, что переданная истицей на основании соглашения о задатке от 6 апреля 2015 г. денежная сумма в размере 30 000 рублей выполняла только платежную функцию и являлась авансом.
При таких обстоятельствах постановление президиума Орловского областного суда подлежит отмене, а апелляционное определение — оставлению в силе.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Смотрите так же:  Пенсия военным с 01012019

постановление президиума Орловского областного суда от 17 декабря 2015 г. отменить, апелляционное определение Волховского районного суда Орловской области от 24 августа 2015 г. оставить в силе.

Но есть и другая.

2. Исполнение предварительного договора не может быть обеспечено задатком

И в его пользу говорит ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВАС РФ от 19 января 2010 г. N 13331/09

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 января 2010 г. N 13331/09

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Иванниковой Н.П., Завьяловой Т.В., Козловой О.А., Маковской А.А., Медведевой А.М., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л. — рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью «Нефтьэнерго» о пересмотре в порядке надзора постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 02.07.2009 по делу N А40-59414/08-7-583 Арбитражного суда города Москвы.
В заседании приняла участие представитель заявителя — общества с ограниченной ответственностью «Нефтьэнерго» (ответчика) — Кудрешова Л.М.
Заслушав и обсудив доклад судьи Медведевой А.М., а также объяснения представителя заявителя, Президиум установил следующее.
Между обществом с ограниченной ответственностью «Нефтьэнерго» (далее — общество «Нефтьэнерго», арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Региональная компания по строительству газовых сетей и внедрению новых технологий» (далее — общество «РК-Газсетьсервис», новый арендатор) 22.11.2006 заключен предварительный договор N ТД41-235-06 (далее — предварительный договор), согласно которому стороны обязались в будущем на условиях этого договора заключить договоры о передаче арендатором новому арендатору прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков, расположенных в Псковской области (далее — основные договоры).
Одновременно к предварительному договору сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 (далее — дополнительное соглашение), содержащее в отдельности по каждому из шести земельных участков характеристику участка и юридические действия, которые общество «Нефтьэнерго» обязалось выполнить до заключения основного договора (уступка прав арендатора по данному земельному участку), а также сроки заключения основного договора.
Исполнение обязательств по предварительному договору обеспечивалось общим задатком в сумме 160 000 долларов США в рублевом эквиваленте по официальному курсу Центрального банка Российской Федерации на день платежа, который подлежал зачету в счет оплаты стоимости уступки прав аренды земельных участков (пункты 5.1 — 5.3 договора).
В пункте 5.4 предварительного договора стороны предусмотрели условие о применении в случае незаключения основного договора последствий, установленных статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом под задатком (суммой задатка) стороны определили часть общего задатка, предусмотренную дополнительным соглашением по каждому конкретному земельному участку.
Общество «РК-Газсетьсервис» платежными поручениями от 29.11.2006 N 880 — 889 перечислило обществу «Нефтьэнерго» в качестве задатка 4 229 223 рубля 16 копеек (рублевый эквивалент 160 000 долларов США).
В срок, установленный предварительным договором (до 28.02.2007), основные договоры заключены не были, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение об их заключении.
Ссылаясь на то, что ответственным за неисполнение предварительного договора является общество «Нефтьэнерго», общество «РК-Газсетьсервис» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с него в соответствии с пунктом 5.4 договора и статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) двойной суммы задатка, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд пришел к выводу об ответственности истца за незаключение основных договоров, что в силу пункта 2 статьи 381 Кодекса является основанием для оставления задатка у ответчика.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2009 указанное решение отменено.
Суд взыскал с общества «Нефтьэнерго» в пользу общества «РК-Газсетьсервис» 4 229 223 рубля 16 копеек неосновательного обогащения, 310 715 рублей 69 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 34 199 рублей 69 копеек в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Отменяя решение, суд апелляционной инстанции исходил из ошибочности вывода суда первой инстанции о возможности применения нормы статьи 381 Кодекса к правоотношениям, сложившимся между сторонами по предварительному договору.
С учетом условий пунктов 5 и 6 дополнительного соглашения к предварительному договору о зачете после заключения основных договоров сумм уплаченных задатков в счет оплаты уступаемых прав суд апелляционной инстанции признал денежную сумму, перечисленную обществом «РК-Газнефтьсервис» в качестве задатка, авансом в счет будущих платежей обществу «Нефтьэнерго» за уступленное по основным договорам право аренды земельных участков.
В связи с прекращением в силу пункта 6 статьи 429 Кодекса обязательств, предусмотренных предварительным договором, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удержания ответчиком денежных средств, перечисленных истцом по этому договору, и удовлетворил требования истца в части их возврата и уплаты процентов за пользование ими, обосновав решение нормами статей 1102, 1107 и 395 Кодекса.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 02.07.2009 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций общество «Нефтьэнерго» просит их отменить и оставить без изменения решение суда первой инстанции.
Заявитель считает, что вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о недопустимости задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, содержащему по каждому участку помимо обязательства заключить основной договор иные самостоятельные обязательства, основан на неправильном толковании норм гражданского законодательства о задатке и противоречит сложившейся судебно-арбитражной практике.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и объяснении присутствующего в заседании представителя общества «Нефтьэнерго», Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из текста предварительного договора (раздел 5), сторонами достигнуто соглашение о задатке, обеспечивающем исполнение обязательства по заключению в будущем основных договоров.
Согласно пункту 1 статьи 380 Кодекса задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.
Ни предварительный договор, ни дополнительное соглашение к нему не содержат каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.
Следовательно, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применения к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Кодекса.
Установив, что до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основных договоров, такие договоры не были заключены и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение об их заключении, суд апелляционной инстанции, исходя из положения пункта 6 статьи 429 Кодекса, обоснованно признал обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращенными.
Поскольку иных оснований для удержания ответчиком денежных средств, полученных от истца по предварительному договору, установлено не было, суд апелляционной инстанции на основании пункта 1 статьи 1102 и пункта 2 статьи 1107 Кодекса правомерно удовлетворил исковые требования об их возврате и уплате процентов, предусмотренных статьей 395 Кодекса.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 1 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2009 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 02.07.2009 по делу N А40-59414/08-7-583 Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения.
Заявление общества с ограниченной ответственностью «Нефтьэнерго» оставить без удовлетворения.

Поэтому вариант с купле-продажей в рассрочку исключает споры о внесенном платеже и в то же время дает возможность расторгнуть договор при неисполнении обязательств продавцом.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.