Налог на продажу и покупку квартиры в 2019г

С 2019 года платим налог по новым правилам

Многие россияне покупают квартиры для себя, но есть те, кто покупает жилье с целью инвестирования денежных средств и заработка при последующей перепродаже недвижимого объекта.

Однако теперь, с 2019 г., купить и, в последующем, быстро продать квартиру будет намного сложнее. До 2019 г. можно было подождать 3 года и не платить подоходный налог 13%. С 2019 г. срок, в течение которого собственник квартиры при ее продаже освобождается от подоходного налога увеличен до 5 лет.

Для чего это сделано? Ведь рынок недвижимости и так стоит мертвым грузом и ощущает на себе все последствия кризиса. По-видимому, у Правительства РФ дела идут настолько плохо, что пополнить раздутый бюджет оно решило путем повышения налогов с граждан, даже уже и не задумываясь о последствиях таких действий для самого рынка недвижимости.

Но есть такая поговорка – «голь на выдумку хитра». Вот и россияне умело все эти годы при продаже квартир, которыми владели менее 3 лет, использовали схемы уменьшения налоговой базы путем указания в договоре купли-продажи квартиры заниженной её стоимости. Однако, с 2019 года такая возможность сэкономить на налоге так же уходит в прошлое. Теперь платить налог будут все и много! И что бы побороть занижение стоимости кжилья в договоре закон предусмотрел, что продавать квартиру собственник имеет право по цене не менее 70% от кадастровой её стоимости. А, как мы знаем, кадастровая стоимость в последние годы существенно взлетела вверх, и в некоторых регионах (например, Ростов-на-Дону, Ростовская область) иногда даже превышает рыночную. Печально, но история развития в России института кадастровой оценки земельных участков привела к пагубным результатам установления необоснованно завышенной цены на землю и множество судебных споров по этому вопросу, обширной адвокатской и судебной практике по всем регионам страны. Адвокат по земельным делам Геннадий Ефремов занимается снижением кадастровой стоимости земельных участков.

Итак, если гражданин оформил квартиру в собственность после 1 января 2019 года, он попадает на новую схему исчисления налога. Относится это и к тем, кто купил жильё по договору долевого участия в строительстве в 2015 году и ранее, но получит его в собственность по акту приема-передачи только в 2019 году или позже, в том числе по вине застройщика, по причние с задержки сдачи дома в эксплуатацию.

Не распространяются новые правила на тех граждан, которые приобрели квартиру и оформили ее в свою собственность до 1 января 2019 г.. Они, как и прежде, смогут пользоваться налоговыми вычетами и не платить налог при 3-х летнем владении недвижимости. Закон обратной силы не имеет.

Однако, как уже говорилось выше, по-новому налог будут платить те, кто приобретал жильё с целью перепродажи, вложения и приумножения собственных сбережений и планирует продать объект недожидаясь отведенного законом срока владения. Налог в этом случае теперь будет рассчитываться исходя из разницы между той суммой, которая была затрачена на покупку квартиры, и продажной ее ценой.

Например, квартира куплена за 10 000 000 рублей. Не прошло 5 лет, и она продана за 12 000 000 рублей. 13% налог будет взыскан с 2 000 000 рублей и составит он 260 000 рублей.

Занизить продажную сумму квартиры будет практически нереально. В вышеуказанном примере кадастровая стоимость этой квартиры будет приближена к продажной рыночной 12 000 000 рублей и с каждым годом кадастровая стоимость будет расти вслед за рыночной.

Кроме того, продавать объекс недвижимости по заниженной стоимости и платить или получать на руки неоговоренные в договоре суммы всегда рискованно, и я, как адвокат стараюсь рассказать клиентам все последствия такого риска, в том числе при признании сделки недействительной и возврате полученной суммы (указанной в договоре, а не переданной на руки) стороне по сделке.

Подведем итог. С 1 января 2019 г. при продаже недвижимости до истечения 5 летнего срока налоговый вычет дается в размере 1 000 000 руб. или в сумме, потраченной на покупку объекта, а 13% налог рассчитывается исходя из базы, определяемой из не менее 70% кадастровой цены объекта недвижимости, а не от написанной в договоре заниженной сцены сделки.

По старому 3 года для исчисления налога осталось для:
— наследования квартиры от членов семьи или близких родственников,
— дарение жилья близкому родственнику или члену семьи,
— приватизация,
— получение жилого помещения по договору ренты.

Между тем, квартиру, полученную по наследству продать без затрат теперь не удастся. Цена ведь определяется по кадастровой стоимости объекта, а налоговый вычет будет в этом случае 1 000 000 руб. С разницы все же придется платить налог. Для получения более детальной консультации по налогу с продажи квартиры Вы можете обратиться к налоговым адвокатам адвокатского кабинета «Ефремов и партнеры».

Так что, вот такие нововведения с 2019 года нам предложило Правительство. Смогут ли они помочь гражданам улучшить свои жилищные условия или окончательно заморозят рынок недвижимости – покажет работа этого закона в ближайшее время.

Как рассчитать налог и налоговый вычет?

Всем доброго вечера! Вопрос скорее из разряда высшей математики (для меня лично) и может не совсем по адресу, но вдруг.

Имеется квартира, собственность оформлена в 2017 году, с начала 2018 года в России не проживаю (нерезидент. ) Рыночная стоимость квартиры 5800000 (сделали оценку), а кадастровая — 200000 руб. Если я подарю квартиру маме и затем она ее продаст за 5500000 и купить себе другую квартиру, меньшей площади, за 4000000, какие будут расходы? И еще вопрос: с какой суммы все-таки рассчитывается налог, если мама будет продавать подаренную квартиру — с кадастровой или рыночной? И если с рыночной, то можно это как-то «перекрыть» налоговым вычетом за новую квартиру?

Смотрите так же:  Исковое заявление о признании права собственности на объект

P.S. Деньги из России вывозить не собираюсь, вся разница с продажи квартиры (если она будет, с учетом налогов, нотариусов, справок и т.д.) остается маме.

Заранее благодарю за ответы. Прошу отвечать только тех, кто в «теме», а то прочитал ответы в разных источниках и только еще больше запутался.

Галина, за что Вы так не любите пенсионеров? ;о)
При покупке недвижимости любой человек имеет право получить вычет в пределах 2 миллионов (если, конечно, еще не получал его ранее). Другое дело, что не всегда у него есть доходы, с которых удерживается подоходный налог 13%.
Но если пенсионер продает квартиру, находившуюся в его владении менее минимального предельного срока владения (в данном случае 3 года), то у него появляется доход, подлежащий налогообложению (13%). И он может воспользоваться своим правом на вычет при покупке точно так же, как и человек, получающий доход в виде зарплаты.

Продажа квртиры нерезидентом

Подскажите, пожалуйста. Я гражданка России, которая за последние 12 месяцев проживала в РФ в совокупности 3,5 месяца. Сейчас приехала и хотела продать свою квартиру, в которой я прописана. Но знакомые сказали, что в случае продажи я как нерезидент, коем я являюсь в виду того что не проживала в РФ 183 дня за последние 12 месяцев, буду платить налог с продажи кввртиры в размере 30%. Так ли это? И я должна быть резидентом на момент сделки или на момент начисления налога?

Буду очень благодарна за совет.

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день! Подождите до 1 января 2019 г. , с этой даты отменится налог на нерезидентов,если квартира была в собственности более 3 ,или 5 лет , в зависимости от того ,как она приобреталась.По действующему закону Вы должны прожить в России полгода,в год продажи квартиры

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер! Резидентом вы должны быть по итогам налогового периода (календарного года), в котором будет получен доход от продажи недвижимого имущества. Судя по цифрам в вопросе стать налоговым резидентом по итогам 2018 вы уже не сможете, а вот в 2019 — вполне. А если у вас будет превышен минимальный предельный срок владения — 3/5 лет, то, как написал Сергей, даже в статусе нерезидента вы сможете продать квартиру, избежав уплаты НДФЛ, но только в 2019 году, когда вступят в силу поправки к НК РФ, в частности ст. 217.1.

Налог с продажи квартиры полученной по наследству

Если осуществляется продажа квартиры, которая ранее была получена по наследству, гражданин обязан выплатить налог НДФЛ по обычной ставке 13%. Однако в некоторых случаях такой необходимости нет. Подробный анализ актуального законодательства, примеры расчета налога – все это можно найти в представленном ниже материале.

Налоговое законодательство 2018 — 2019 г.

С точки зрения законодательства при продаже квартиры собственник получает доход, поэтому с этого дохода он обязан оплатить НДФЛ (для граждан России по ставке 13%). Если квартира ранее была получена по наследству, то нынешний владелец фактически получает доход в чистом виде: он приобрел имущество в дар, поэтому при продаже извлекает чистую прибыль. Обязанность вносить соответствующий налог предусмотрена Налоговым кодексом.

Однако в том же кодексе указано, что если собственник официально владеет своим жильем в течение 3 лет и более, он может не оплачивать соответствующий налог при продаже.

При этом возможны 3 ситуации:

  1. Если квартира была унаследована и оформлена в собственность до 31 декабря 2015 года включительно, собственник должен владеть ею в течение 3 лет и более. Иначе налог при продаже взимается в обязательном порядке .
  2. Если оформление права собственности произошло после этой даты, минимальный срок владения для освобождения от взноса составляет 5 лет.
  3. Наконец, если объект получен в наследство от близкого родственника, опять же действует правило 3 лет (вне зависимости от даты смерти и даты оформления недвижимости в собственность). К близким относятся те родственники, которые перечислены в Семейном кодексе.

Отсчет срока владения начинается не с того момента, когда собственник зарегистрировал свое право в Росреестре, а со дня официальной смерти прежнего владельца, что соответствует нормам действующего гражданского законодательства.

Комментарий: день открытия наследства – это и есть день смерти (согласно данным свидетельства о смерти или судебному решению о признании умершим). Утверждение об этом также можно найти в Гражданском кодексе.

Также налогоплательщикам следует обратить внимание на то, что они оплачивают налог только с той суммы сделки, которая превышает 1 миллион рублей (НК, статья 220).

Поскольку получая жилье по наследству, гражданин не несет никаких трат (в отличие от покупки квартиры), другие виды вычета ему не полагаются. Поэтому от суммы сделки можно отнять только 1 миллион рублей – все остальные средства относятся к налоговой базе, т.е. именно с них и будет удержан налог НДФЛ.

Размер ставки налога и примеры расчетов

Для определения конкретной ставки важно определить категорию налогоплательщика:

  1. Гражданин России выплачивает взнос по ставке 13%. Точно такую же величину налога законодательство утвердило для резидентов. Под ними понимаются лица, которые в год продажи квартиры проживали непрерывно на территории страны от 183 дней.
  2. В остальных случаях ставка составит 30%. На остальные категории лиц не распространяются никакие нормы о налоговых вычетах или освобождении от оплаты (если человек владеет жильем от 3 или от 5 лет).

Таким образом, в случае с недвижимостью, которая была получена по завещанию, возможно снизить налог только в 2 случаях:

  1. Подождать с совершением сделки от 3 до 5 лет.
  2. Гарантированно получить вычет на 1 млн рублей, т.е. взять в расчет только ту сумму, которая превышает это значение.

Поэтому в общем случае схема для расчета суммы налога выглядит так.

Смотрите так же:  Страховая пенсия по старости презентация

Примеры расчетов для граждан и резидентов РФ

В данном случае полностью соблюдается действующее законодательство. Гражданин либо не платит налог, либо оплачивает его по ставке 13% (только с той суммы, которая больше 1 млн рублей). Вот несколько примеров расчетов:

Гражданин получает в наследство квартиру от родной матери, которая признана умершей судом 13 апреля 2016 г. Официально право собственности было оформлено 1 декабря того же года. В таком случае действует правило о минимальном сроке владения в течение 3 лет (поскольку речь идет о наследовании у близкого родственника – матери). Срок начинает отсчитываться с 13 апреля, когда суд признал прежнего собственника умершим. Поэтому продавать жилье без оплаты налога можно с 13 апреля 2018.

Племянник получил в наследство квартиру от дяди 2 января 2016 г, оформил право собственности 1 августа того же года. Он продает квартиру 10 апреля 2018 по цене 4 млн р. Тогда обязанность уплаты налога все равно наступает, поскольку получение жилья по наследству произошло уже в 2016 г, а дядя и племянник не являются близкими родственниками. Сумма для налогообложения (за вычетом 1 млн) – 3 млн. Поэтому племянник должен заполнить декларацию до 30 апреля 2019 г, а оплатить налог до 15 июля 2019 г в размере 13%*3млн = 390 тыс р.

Наследник и наследодатель не состоят в родственных отношениях, прежний собственник умер 30 декабря 2015 г. Новый собственник вступил в права 1 июля 2016 г. Однако решил продать помещение за 10 млн р 1 февраля 2018. Тогда НДФЛ придется уплатить, потому что срок владения 3 года истекает только 30 декабря 2018 г. Соответственно, налог оплачивается с суммы 9 млн р (до 15 июля 2019). Сумма к оплате 9 млн*13% = 1 млн 170 тыс р. Таким образом, в данном случае целесообразно продавать квартиру не ранее начала 2019 года – тогда НДФЛ не оплачивается.

Гражданин получает в наследство долю (1 комнату в квартире) 28 января 2017 г. 1 ноября того же года он решает продать ее за 900 тыс рублей. В данном случае налог не взимается, поскольку 900 тыс меньше суммы вычета (1 млн р).

Пример расчета для нерезидентов РФ

Если лицо не относится к категории граждан РФ, и к тому же в год продажи квартиры пробыло на территории (официально) меньше, чем 183 дня подряд, действует только 1 правило – необходимо оплатить 30% от сделки. Например, квартира продана за 5 млн р 10 апреля 2018 г. Тогда нужно подать декларацию не позднее 30 апреля 2019 г, а внести налог не позднее 15 июля 2019 г. Его сумма составит 30%*5 млн = 1,5 млн р.

Особенности сделок по продаже доли

В наследство может перейти и доля (одна, две комнаты или просто 1/3, 1/2 часть квартиры и т.п.). С точки зрения налогообложения ситуация выглядит точно так же. Гражданин должен перечислить НДФЛ в пользу государства только в случае владения объектом менее 3 или менее 5 лет. Распространяются те же правила о ставке, сроках оплаты, а также о налоговом вычете.

Единственным исключением является тот случай, когда одновременно дольщиком являлся покойный. Например, гражданин приобретает ½ доли в квартире своего отца 1 сентября 2015 г. Отец умирает 1 сентября 2016 г, оставшаяся после него доля переходит сыну в соответствии с требованиями законодательства (в полном объеме). Теперь сын становится полноправным собственником всей квартиры.

В таком случае срок владения будет отсчитываться именно с того момента, как была куплена доля, т.е. с 1 сентября 2015 г. Таким образом, в данном случае действует правило о минимальном сроке владения в 3 года. Гражданину целесообразно заняться продажей этого объекта не ранее 1 сентября 2018 г – тогда никаких взносов платить не нужно.

Однако если продажа состоится, например, 1 августа 2018, необходимо оплатить НДФЛ только с доли, перешедшей по наследству. Если, к примеру, общая сумма сделки составит 3 млн р, то налог оплачивается только с половины этой суммы, уменьшенной на величину вычета 1 млн: 3/2-1=0,5 млн р. В результате владелец должен оплатить до 15 апреля 2019 года 13% от 500 тыс р, т.е. 65 000 р.

Как оплатить налог: пошаговая инструкция

Предполагается, что гражданин самостоятельно, по личной инициативе раскрывает свои доходы и добровольно заполняет соответствующую декларацию (форма 3-НДФЛ). Пустой бланк можно взять в местном отделении налоговой инспекции или скачать на официальном сайте.

Шаг 1. Заполнение декларации

Заполнить документ можно как вручную, так и с помощью специальной программы, которая бесплатно скачивается с официальной страницы ФНС.

В декларации необходимо разборчиво заполнить все поля – разделы 1 и 2, а также листы А и Д2. В поле с кодом дохода прописывают «01» (поскольку предполагается, что стоимость продажи квартиры был определена по договору между продавцом и покупателем).

Образец заполнения выглядит так.



Видео инструкция по заполнению.

Шаг 2. Своевременная доставка декларации в УФНС

Передать декларацию можно 4 способами:

  1. Лично отнести в местное отделение УФНС.
  2. Передать вместе с представителем (опекуном) или лицом, действующим на основе нотариально заверенной доверенности.
  3. С помощью портала Госуслуги, на котором нужно предварительно зарегистрироваться, а также подтвердить свою личность любым из удобных способов.
  4. Отправить онлайн через личный кабинет на официальном сайте ФНС. Видео инструкция показана ниже.

Шаг 3. Получение и оплата квитанции

Если документ составлен правильно, налоговая служба в течение нескольких недель высылает на указанный адрес квитанцию. Заявитель должен оплатить соответствующую сумму (в любом отделении банка, в платежном терминале) не позднее 30 июля и прислать квитанцию обратно в инспекцию (либо принести ее лично).

Кто освобождается от уплаты

Установлены только три категории граждан, которые в любом случае не платят НДФЛ:

  1. Инвалиды 1 группы.
  2. Инвалиды 2 группы.
  3. Инвалиды с детства.

Эти граждане должны иметь инвалидность на день совершения сделки. Для подтверждения своей льготы они должны самостоятельно (или через представителя – например, опекуна) предоставить соответствующие медицинские справки в местную налоговую инспекцию. В противном случае с них могут также принудительно взимать налог – поэтому надеяться на то, что налоговые инспекторы самостоятельно освободят инвалидов от налогов не стоит.

Смотрите так же:  Требования к приборам учёта электрической энергии

Однако в некоторых регионах приняты дополнительные льготы, связанные с освобождением внесения НДФЛ с пенсионеров и некоторых других категорий. Поэтому перед оформлением декларации следует уточнить особенности актуального регионального законодательства (в местной Администрации или в налоговой инспекции).

Также важно понимать, что НДФЛ при продаже квартиры полученной по наследству, оплачивают все остальные категории населения, в том числе малоимущие – пенсионеры, неработающие, матери-одиночки, находящиеся в декретном отпуске и другие. Поэтому при совершении операций с недвижимостью следует заранее планировать свои финансовые расходы, чтобы не столкнуться с неприятными ситуациями.

Налог с продажи недвижимости

подскажите, пожалуйста, по такой ситуации — есть купленная по ДКП в 2016 году квартира за 2 400 000.

По ней начал получать в 2017 налоговый вычет 13%, в 2018 так же, в планах получить и в 2019.

Так же есть в планах продажа квартиры в 2019 за ту же сумму 2 400 000.

Правильно ли я понимаю, что при продаже даже за ту же сумму появится потребность уплаты тех сумм, которые я получил ранее в виде налогового вычета? И что эта потребность исчезнет после прохождения 5 лет в собственности ?

Участник программы «‎Работаю честно»

Константин, у Вас квартира куплена в 2016 году, а это означает, что есть привязка к кадастровой стоимости. Чтобы понять возникает налог или нет — уточните кадастровую стоимость.

Нет. Вычеты по купленной квартире возвращать не надо . И,если Вы продадите квартиру за ту же сумму,что и купили,налогов платить не придется,так как налог уплачивается с дохода,а в Вашем случае,из налогооблагаемой базы отнимается сумма,потраченная на приобретение объекта.

Благодарю за ответ 🙂

Да, по кадастровой посмотрел. Там сумма существенно ниже,(1.7) тем более учитывая 0.7 коэф, если я не ошибаюсь.

Участник программы «‎Работаю честно»

Нет потребность уплаты выплаченных Вам сумм не появится) Это налоговый вычет,Вы его сейчас получаете,он дается только один раз человеку в нашей стране. В 2019 можете смело продавать за эту же сумму 2400000 (если конечно в договоре она и стоит,и вы не покупали квартиру с занижением в договоре) Нужно только подать правильно заполненную 3НДФЛ на следующий год после продажи,подтвердить расходы на приобретение

Может я что-то не поняла из текста, но как можно три года подряд получать налоговый вычет? Он дается один раз.

У вас ндфл с зарплаты за год 260 000 ? Могу искренне за вас порадоваться ! 🙂

Участник программы «‎Работаю честно»

Да он дается один раз.Вычет получают пока не вернут 13 процентов с 2 млн. рублей. Это может быть годами. Всего можно вернуть 260 тыс. из уплаченных налогов. Допустим в месяц при зарплате в 50 тыс. рублей 13 процентов налога будет составлять 6500 рублей. Это в месяц. А всего можно вернуть 260 тыс.Делим 260000 на 6500 и получаем 40 месяцев. Это срок в течении которого будет использован нал. вычет то есть примерно 3 с половиной года. А если зарплата белая меньше,то и на десяток лет растянется.

Нерезиденты и бывшие ИП смогут не платить НДФЛ при продаже недвижимости. Но только в некоторых случаях

Депутаты Госдумы приняли сегодня несколько законов, вносящих изменения в Налоговый кодекс. Из них сразу два документа изменят порядок налогообложения при продаже имущества у бывших предпринимателей и налоговых нерезидентов.

В настоящее время при продаже квартиры или машины, которые бывшие ИП сдавали в аренду или как-то по другому использовали в предпринимательской деятельности, приходится уплачивать НДФЛ, поскольку имущественные вычеты в таком случае не предоставляются. Поправки в статьи 217 и 220 Налогового кодекса позволят получать вычеты при продаже такого имущества. Кроме того, вычет смогут получить и действующие ИП, если они являются налогоплательщиками НДФЛ, т.е. применяют ОСНО.

Если же продаваемая машина принадлежала физлицу (являющемуся или бывшему ранее ИП) более трех лет, то НДФЛ вообще не нужно будет уплачивать, как и обычным гражданам. По жилому имуществу срок владения, дающий право не платить НДФЛ, может быть и 5 лет (см.статью 217.1 НК РФ).

Налоговые нерезиденты по действующему сейчас законодательству обязаны уплачивать НДФЛ при продаже имущества вне зависимости от срока владения им. Теперь их уравняют с резидентами и они получат право не платить НДФЛ при продаже имущества, если оно принадлежало им три года или пять лет (по некоторой недвижимости). Однако имущественные вычеты (так же как и другие вычеты по НДФЛ) они по прежнему получать не смогут.

Калькулятор расчета вычета по НДФЛ подскажет, сколько вам должно государство.

Вы можете быстро рассчитать размер налогового вычета при покупке квартиры, оплате лечения или обучения.

При необходимости вы сможете обратиться к специалистам компании НДФЛка, которые помогут вам вернуть деньги.