Договор обоюдной аренды

Оглавление:

Уведомление о расторжении договора аренды: составляем правильно

Прекращение аренды – рядовое явление на рынке коммерческой недвижимости. У предпринимателя может быть масса причин, чтобы сменить снимаемый офис и торговую площадь, как и у арендодателя в любой момент может возникнуть желание сдать свое помещение более «выгодному» клиенту. Если одна из сторон намеревается досрочно разорвать соглашение, ей необходимо заблаговременно направить контрагенту уведомление о расторжении договора аренды.

В каких случаях оформляется уведомление

Перечислим ситуации,в которых непременно требуется извещение о скором прекращении аренды:

  1. Согласно ГК РФ при бессрочном арендном договоре на помещение (заключенном на неопределенный срок) предупредить контрагента о расторжении необходимо за 3 месяца, в письменном виде.
  2. Чтобы разорвать соглашение, предполагающее автопролонгацию, нужно сообщить о своем намерении в определенный срок до даты окончания аренды, в соответствии с условиями договора. Если ни она из сторон не изъявила желания завершить отношения, аренда считается продленной.
  3. Если любой из подписантов отказывается от соблюдения договоренностей в одностороннем порядке, он обязан известить об этом другую сторону.

При обоюдной заинтересованности сторон в досрочном окончании аренды уведомление превращается в простую бюрократическую формальность. Контрагентам достаточно заключить соглашение, фиксирующее факт завершения отношений «арендатор – арендодатель», подписать акт приема-передачи объекта недвижимости, и на этом считать себя свободными от взаимных обязательств.

Совсем другая история складывается, когда лишь одна сторона желает отказаться от сотрудничества. Как правило, в этом случае второй участник попадает в затруднительное положение. Арендодатель, который внезапно остается без арендатора, почти всегда получает убытки из-за временного простоя помещения и тратит много времени на поиск нового клиента. Предприниматель, которого собственник попросил «съехать», вынужден в спешке искать другое место, и не факт, что сможет быстро найти подходящий вариант.

Дабы избежать таких неожиданностей, порядок расторжения договора должен быть согласован сторонами еще до момента сделки и четко прописан в тексте договора отдельными пунктами:

  • какие обстоятельства будут считаться основанием для досрочного отказа от обязательств;
  • за сколько инициатор разрыва обязан предупредить вторую сторону о своих намерениях.

Срок уведомления нужно устанавливать в разумных пределах: он должен быть достаточным для максимально безболезненной подготовки к закрытию договора.

Как грамотно составить уведомление

Устное предупреждение о желании расторгнуть аренду никакой правовой силы не имеет. Уведомление – это официальный документ, который в случае разногласий может решить исход судебного разбирательства в пользу одной из сторон. Специального шаблона для такого извещения нет, его можно написать в свободной форме, главное — тщательно продумать все юридические формулировки.

  1. Название документа «Уведомление» с припиской об одностороннем разрыве арендного соглашения.
  2. Реквизиты инициатора (наименование организации, ИНН, КПП, контактные данные, юридический и фактический адреса, данные банковского счета).
  3. Адресат письма: должность и ФИО лица, представляющего вторую сторону договора, в дательном падеже («директору ООО «Березка» Иванову Сергею Петровичу», «индивидуальному предпринимателю Петрову Ивану Сергеевичу»).
  4. Реквизиты контрагента.
  5. Ссылка на договор, подлежащий расторжению (название, номер и дата подписания).
  6. Упоминание пункта соглашения, регламентирующего порядок досрочного прекращения сотрудничества.
  7. Точная дата окончания аренды или срок с момента уведомления, по истечении которого договор считается закрытым.
  8. Дата отправки письма, регистрационный номер исходящей корреспонденции.
  9. Подпись полномочного представителя организации, печать.

В сообщении могут быть предусмотрены и дополнительные пункты, выражающие требования к контрагенту. Например, дата, до которой арендатор обязан освободить помещение; срок, в который необходимо произвести погашение задолженности и т.д.

Стоит ли в уведомлении указывать причину отказа от сотрудничества? Если по договору стороны имеют право на свободное прекращение отношений, не ограниченное определенными основаниями, объяснять свое решение в письменном виде не обязательно. Если в тексте соглашения подробно расписаны все обстоятельства, которые могут расцениваться как повод для досрочного расторжения, то причину придется мотивировать.

Обычно собственник помещения «подстраховывается», включая в договор требования, нарушение которых, при желании, можно использовать для избавления от арендатора. С одной стороны, арендодатель тем самым обеспечивает себе «отходные пути», с другой – усложняет процесс расставания с контрагентом.

Уведомление о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя по причине неисполнения указанных в соглашении условий, должно быть вручено арендатору во время действующего нарушения. Не успели попросить «на выход» нерадивого партнера до того момента, пока он «исправится», значит, повод для разрыва уже нелегитимен.

Как правило, при не обоюдном прекращении договора одна из сторон крайне в этом не заинтересована. Не исключено, что она постарается максимально затянуть процесс официального предупреждения. Предвидя, что контрагент начнет «увиливать» от любых контактов, необходимо подготовить письменное извещение заранее, чтобы при случае вручить его адресату, пока он не начал избегать встреч.

Процедура передачи уведомления о расторжении аренды

Как правильно передать уведомление? Главное – зафиксировать факт вручения:

  • отдать лично в руки директору организации и получить от него подпись с расшифровкой, указанием должности и датой на втором экземпляре документа;
  • если извещение передавать через секретаря, действия аналогичны: он должен проставить отметку о получении на оригинале и копии, зарегистрировать письмо и присвоить ему входящий номер, расписаться;
  • когда не удается лично доставить бумаги, остается только заказная почта: в описи вложения укажите название документа, его реквизиты и содержание и отправьте письмо с уведомлением о вручении на все известные адреса контрагента.

Передачей извещения процедура не заканчивается. Далее нужно постоянно контролировать, чтобы его условия соблюдались своевременно и в полном объеме: проведены взаиморасчеты, помещение приведено в надлежащий вид и освобождено к установленной дате и т.д.

В случае уведомления о расторжении договора аренды по инициативе арендатора переговоры с владельцем недвижимости также нужно вести письменной форме и документально фиксировать все действия. Во избежание проблем со стороны арендодателя, нужно четко придерживаться всех договоренностей по оплате и срокам. Передача помещения обязательно оформляется актом возврата, подписанным обеими сторонами с констатацией отсутствия претензий. Если арендодатель отказывается подписать акт, действовать нужно также, как в случае с уклонистом от получения уведомления.

Даже если право на отказ от договора не предусмотрено его условиями, ни собственник помещения, ни арендатор не могут быть принуждены продолжать аренду, но тогда решать проблему приходится через суд. В этом случае письменное предупреждение о расторжении является доказательством, что инициатор пытался урегулировать вопрос «мирным» путем, но безуспешно. Процесс пройдет с минимальными потерями, если уведомление составлено юридически грамотно, и извещение контрагента состоялось с соблюдением всех формальностей.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором

Обязательным атрибутом договора аренды является порядок, причины и последствия его досрочного расторжения по обоюдной инициативе. Данные условия прописываются в документе отдельными пунктами.

Если же четкое описание расторжения сделки по инициативе арендатора не прописано, вопрос будет решаться посредством судебных разбирательств.

Арендатор может расторгнуть соглашение по собственной инициативе, без проведения каких-либо судебных процедур, в зависимости от срока действия договора.

Так, если сделка была оформлена как бессрочная, наниматель может прекратить ее действие абсолютно в любой момент, но с одним условием: он обязан предупредить владельца недвижимости за три месяца или раньше (но не позже). Срок уведомления может быть увеличен либо уменьшен, но это должно быть закреплено в договоре.

Если же в договоре указывается срок его действия, то согласно Гражданскому кодексу РФ, он может быть расторгнут исключительно решением суда. Это значит, что для расторжения договора потребуются весомые основания, такие как несоблюдение арендатором своих обязательств либо нарушение его прав.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Досрочное расторжение договора аренды арендатором: причины

Существует два достаточных условия для расторжения договора аренды по инициативе арендатора:

  • обоюдное согласие сторон;
  • решение суда.

Согласно действующему ГК РФ, у арендатора есть четыре основания для обращения в суд с целью преждевременного расторжения договора. Однако важно отметить, что список этих причин не является исчерпывающим. Его можно дополнить другими основаниями, указав их в договоре.

В ст. 620 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора аренды по иным обстоятельствам, если они указаны в документе. Вернемся к основным четырем основаниям. Первая из них – нежелание арендодателя передавать объект в использование.

Особенно актуальной эта причина становится в ситуациях, когда заключение соглашения и непосредственно передача объекта имущества в пользование происходят в разное время.

Также как повод для прекращения действия договора, можно трактовать образование препятствий арендатору в эксплуатации имущества.

К примеру, арендодатель без предупреждения и уведомления арендатора сменил замок не дверях либо отключил объект недвижимости от водо- или этлектроснабжения.

Вторым основанием для расторжения договора в судебном порядке по инициативе арендатора является выявление в объекте недостатков, затрудняющих или делающих невозможным его эксплуатацию.

Расторжение договора аренды арендатором.

Как составить соглашение о расторжении договора аренды, читайте тут.

Для суда важно соблюдение двух условий:

  • перед тем, как договор был подписан, арендатор не был уведомлен об имеющихся недостатках;
  • при осмотре объекта, у арендатора не было объективной возможности заметить определенный недостаток.

В таком случае, суд назначит проведение специальной экспертизы. Если по ее итогам будет выявлено, что данные дефекты были учинены арендатором, он будет обязан выплатить арендодателю сумму, эквивалентную нанесенному ущербу, а сам договор будет расторгнут.

Также соглашение может быть прекращено по инициативе арендатора в том случае, если собственник имущества всячески уклоняется от своего обязательства провести капитальный ремонт объекта.

Как правило, данные обязательства затрагивают владельцев, сдающих в аренду объекты недвижимости либо автотранспорт. Капитальный ремонт подразумевает либо замену, либо реконструкцию основных составляющих объекта.

В большинстве случаев, законодательство возлагает обязательство проводить капитальный ремонт сдаваемого в аренду объекта именно на его владельца.

Иногда, все же, допускается исключение из этого правила. Если капитальный ремонт возлагается на арендатора, его отсутствие уже не станет основанием для досрочного прекращения договора аренды.

Четвертая и последняя регламентированная ГК РФ причина прекращения действия договора по инициативе арендатора – нанесение арендуемому объекту критического повреждения, делающего его дальнейшее использование невозможным.

Обязательное условие: арендатор никоим образом не мог помешать случившемуся. К примеру, в квартире, расположенной по соседству от арендуемой, произошел масштабный пожар, город охватило стихийное бедствие и др.

Важно отметить, что перечисленные причины позволяют арендатору расторгнуть договор исключительно в суде. При этом стороны могут прекратить договор без суда в любой момент, но только по обоюдному согласию. Это возможно при правильном составлении всех бумаг.

Документы для расторжения договора аренды

Для расторжения договора аренды, нужно собрать пакет документов согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Смотрите так же:  Какой нужен стаж работы для оплаты больничного листа 100

После прекращения действия соглашения, арендованное имущество возвращается во владение его собственника. Для этого нужно составить и подписать акт приема-передачи.

Данный акт оформляется аналогично передаточному, так как он также составляется в начале срока действия и обретает законную силу при возвращении имущества арендатору.

В документе обязательно должны содержаться все необходимые сведения, а именно:

  • описание состояния объекта имущества;
  • сроки возврата;
  • место прекращения договора аренды.

Помните, что чем больше характеристик будет внесено в соглашение, тем меньше проблем возникнет в случае возникновения спорных ситуаций.

Если решение конфликта будет проходить в судебном порядке, то кроме копии соглашения и акта приема-передачи, являющихся удостоверением личностей обеих сторон, также понадобится договор о досрочном прекращении действия договора аренды.

Он выступит в роли подтверждения обоюдного согласия сторон в следующих ситуациях:

  • если одна из сторон откажется выполнять условия договора;
  • если договор предусматривает автоматическую пролонгацию срока действия;
  • если арендатор и арендодатель заключили договор на неопределенный срок, Гражданский кодекс предусматривает остановку действия договора после того, как арендатор объявит о своем намерении арендодателю.

Письменный документ-соглашение об отказе позволит значительно ускорить процедуру расторжения договора аренды.

В случае достижения обоюдного согласия, подписание данной бумаги превратится в чистую формальность.

Срок уведомления об остановке действия соглашения нужно тщательно продумать, чтобы нивелировать возможность возникновения потенциальных рисков и не перенести решение вопроса в зал суда.

Неграмотное и спешное составление документа существенно повышает возможность выплаты материального ущерба второму участнику сделки.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора без суда

Расторгнуть договор аренды по желанию арендатора без привлечения суда можно, но только при наличии ряда определенных нюансов в соглашении об аренде.

На этапе подготовки проекта соглашения, арендатору следует отдельным пунктом прописать в нем право на односторонний отказ от договора по своей инициативе.

При отсутствии такого пункта, добиться досрочного прекращения договора все же можно, но это будет гораздо более длительная и сложная процедура.

Право расторгнуть договор аренды по желанию арендатора без судебных разбирательств напрямую зависит от срока его действия.

Так, в том случае, если стороны намерены заключить соглашение об аренде имущества на неопределенный срок, арендатор сможет законно отказаться от него абсолютно в любой момент.

Единственным условием здесь является заблаговременное уведомление арендодателя о том, что договор будет досрочно прекращен. Уведомить его нужно за три месяца, если арендуется недвижимость, и за месяц – если другое имущество (регламентировано п.2 ст. 610 ГК РФ).

Указывать право арендатора на расторжение договора без суда не требуется, поскольку это право закреплено за ним по закону.

Срок предупреждения о досрочном прекращении действия договора может быть скорректирован. Изменения обязательно должны быть закреплены в документе.

Что касается соглашений, которые были заключены на определенный срок, они не могут быть расторгнуты без судебных разбирательств. В ст. 620 ГК РФ указано, что расторгнуть такой договор по своей инициативе арендатор может исключительно путем обращения в суд.

Таким образом, у арендатора нет возможности прекратить действие договора аренды без существенных обстоятельств и, уж тем более, без судебных разбирательств. Исключение составляют лишь те случаи, при которых соответствующее право за арендатором закреплено в соглашении.

Также в договоре может быть предусмотрено безусловное право отказаться от него без судебных процедур.

Важно отметить, что прямое указание в ГК РФ о праве арендатора расторгнуть договор через обращение в суд, никоим образом не ограничивает возможность указать в договоре право досрочно отказаться от договора в одностороннем порядке без судебных процедур.

В Гражданском кодексе допускается право сторон самостоятельно согласовать все условия относительно внесудебного расторжения договора.

Соответственно, в договор аренды может быть включено право арендатора расторгнуть соглашение, как при наличии оснований, так и без таковых.

Указывая в договоре условия расторжения договора без судебных процедур, следует уделить повышенное внимание формулировке. Если она будет неоднозначной, суд может его неверно истолковать, руководствуясь буквальным толкованием договорного условия согласно ст. 431 ГК РФ.

Приведем пример

В заявлении указывается следующее: «Арендатор имеет право потребовать досрочного расторжения договора при условии уведомления арендодателя за 3 месяца и ранее».

Согласно буквальной трактовке, получается, что данное условие позволяет арендатору потребовать расторгнуть договор. Поскольку речь идет лишь о требовании, а не об отказе от договора, и совершенно ничего не указано об отсутствии судебных процедур, данное условие позволяет арендатору обратиться в суд с требованием прекратить действие договора.

Также данное условие должно быть сопоставлено с условиями о порядке прекращения договора, находящемся как в том же, так и в другом разделе соглашения.

Ситуацию можно исправить, если в вышеуказанном условии присутствует отсылка на пункт договора, в котором как раз и указан внесудебный порядок, а также описаны действия сторон при его применении (либо в этом пункте делается отсылка на другой пункт, в котором указывается право арендатора запросить расторжение договора).

Если данные условия отсутствуют, а другие регламентируют лишь порядок остановки действия договора по обоюдному соглашению сторон, разрешить данный вопрос удастся только путем обращения в суд.

Иногда в договоре аренды указывается специальное условие, обязывающее арендатора предварительно уведомить арендодателя касательно досрочного освобождения помещения. Однако вместе с этим, право арендатора на отказ от договора не упоминается.

Это еще одна весьма распространенная ошибка. При буквальном толковании такого условия, оно не будет приравнено к условию об одностороннем внесудебном расторжении договора, так как досрочное освобождение помещения может быть осуществлено по итогам досрочного расторжения соглашения по обоюдному согласию, а не по требованию одной из сторон.

В ходе обсуждения проекта договора, арендодатель может дать свое согласие на включение в него права арендатора досрочно расторгнуть договор без судебных разбирательств. Но в качестве ответной меры, он может потребовать прописать условие о санкциях за применение права на отказ.

Как правило, это денежный штраф (неустойка) в виде определенной суммы. В большинстве случаев, она взимается из обеспечительного платежа, который был внесен арендатором после заключения договора.

Некоторые арендаторы не противодействуют этому, позволяя прописать данное условие. Они считают, что при необходимости его можно будет легко оспорить в суде и выйти из соглашения без денежных потерь. Однако в реальности все гораздо сложнее.

Все зависит от той позиции, которую займет суд. Всего есть два варианта:

  • первая позиция заключается в том, что односторонний отказ от договора – это ничто иное как злоупотребление правом. Соответственно, включение в договор каких-либо санкций за его досрочное расторжение в одностороннем порядке противоречит главным принципам неустойки (мера ответственности только за нарушение обязательств). Что касается данного случая, то здесь никаких нарушений нет, потому что арендатор использовал свое законное право расторгнуть соглашение, и это указано в его тексте. А потому арендатор не должен нести никакой ответственности за использование права, предоставленного ему договором. В итоге, применение подобных санкций приравнивается к злоупотреблению правом со стороны арендодателя, что указано в статье 10 Гражданского Кодекса Российской Федерации;
  • вторая позиция позволяет изымание неустойки за одностороннее расторжение соглашения и основывается на принципе свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Существует мнение, согласно которому плата за досрочное расторжение договора в принципе не может считаться мерой ответственности. В данном случае, передача денежной суммы представляет собой нечто вроде покупки права отказаться от договора на возмездной основе. С точки зрения экономики и предпринимательской деятельности, это весьма оправдано, так как в данных отношениях (арендодатель-арендатор) одна сторона, ввиду досрочного прекращения действия договора, теряет то, на что рассчитывала при его заключении.

Также практика знает такие случаи, когда суд трактовал оплату именно как неустойку и считал ее приемлемой и законной.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке

Если же достичь компромисса полюбовным образом не получается, пора обращаться в суд. Для этого нужно составить письменное уведомление о желании расторгнуть арендное соглашение в двух экземплярах, один из которых остается у составителя, а другой передается второй стороне заказным письмом.

Контрагенту (получателю) дается месяц на ответ. По истечении этого срока, у заявителя появляется право на обращение в суд.

Уведомление обязательно должно содержать такие сведения:

  • информация о лицах, являющихся сторонами договора аренды;
  • основания для прекращения действия договора;
  • сроки прекращения сделки;
  • дата составления заявления, подпись заявителя.

Как уже говорилось ранее, в некоторых случаях, договор аренды может также включать пункт о денежном штрафе за досрочное расторжение.

П.2 ст. 450, ст.451 ГК РФ гласит, что по требованию любой из сторон договор может быть изменен либо расторгнут по решению суда при следующих обстоятельствах:

  • существенное нарушение договора другой стороной;
  • существенное изменение изначальных обстоятельств, при которых был заключен договор;
  • другие случаи, предусмотренные законом или договором.

Существует два варианта расторжения арендного соглашения через суд.

Вариант первый: расторжение договора происходит по причине нарушения соглашения со стороны арендодателя (п.2 ст.450 ГК РФ, ст.620 ГК РФ).

Для этого следует доказать суду следующее:

  • арендодатель намеренно чинит препятствия эксплуатации имущества, согласно условиям договора либо назначению имущества;
  • имущество, которое было передано арендатору, имеет один или несколько дефектов, существенно усложняющих его эксплуатацию. Важное условие: арендодатель не был уведомлен о наличии данных недостатков перед подписанием соглашения и не имел физической возможности выявить при осмотре перед приемом имущества в эксплуатацию;
  • арендодатель уклоняется от проведения капитального ремонта (является его обязательством) имущества в срок, регламентированный договором, либо в разумные сроки, если они в договоре не указаны;
  • имущество пришло в негодность в силу обстоятельств, которые арендатор не может контролировать (стихийное бедствие и др.);
  • арендодатель совершил существенное нарушение договора аренды. Существенным признается нарушение, повлекшее для потерпевшей стороны ущерб, значительно лишающий ее того, что ей причиталось по договору (п.2 ст.450 ГК РФ).

Вариант второй: расторжение договора ввиду серьезного изменения изначальных обстоятельств, при которых заключался договор (ст.451 ГК РФ).

Данная статья приравнивает к существенным такие изменения, при которых договор либо не был бы составлен, или был бы составлен на совершенно иных условиях (имеется в виду, что измененные условия стали начальными). Именно этот факт и предстоит доказать в суде.

Помимо этого, заявитель должен доказать наличие четырех условий, регламентированных п.2 ст. 451 ГК РФ, а именно:

  • при заключении договора, стороны не допускали подобного изменения обстоятельств;
  • смена обстоятельств была спровоцирована причинами, неподконтрольными и непреодолимыми для истца после их возникновения. При этом истец проявил заботливость и осмотрительность в той степени, которая от него требовалась согласно договору;
  • если бы истец выполнял условия договора без изменения, он бы лишился того, на что мог рассчитывать, исходя из изначального соглашения;
  • из обычаев делового оборота и существа договора не вытекает риск смены обстоятельств для истца.

Практика показывает, что суды отказывают признавать существенными изменениями кризис либо резкое изменение валютного курса.

Например, решением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в 2001 году было установлено, что рост курса доллара, спровоцировавший увеличение долгового обязательства лица в рублях в четыре раза и более, не расценивается, как существенное изменение обстоятельств.

Также важно учитывать, что преждевременное освобождение помещения арендатором не может выступить основанием для освобождения его от оплаты аренды, если передача помещения по акту арендодателю не была произведена.

Тот факт, что фактическая эксплуатация была прекращена, не сыграет никакой роли. Об этом говорится в п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Смотрите так же:  Договор о написании иска

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как расторгнуть договор аренды по соглашению сторон

Аренда жилого или нежилого помещения всегда подкрепляется подписанием договора. В договоре указывается точная дата прекращения действия соглашения.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Однако, представленные отношения могут быть расторгнуты по соглашению сторон – к примеру, обоих участников сделки не устраивает ход сотрудничества (постоянно возникают споры и конфликты). Чтобы избавить себя от обязательств, необходимо составить соответствующее соглашение о расторжении договора аренды, о чем далее и пойдет речь.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон – это обоюдное согласие на прекращение действия ранее подписанного документа.

Здесь подразумевается тот факт, что арендатор и арендодатель пришли к согласию о прекращении сделки и объект передается собственнику без последующих претензий.

Соглашение необходимо составлять в обязательном порядке по факту прекращения сделки – как по окончании срока договора, так и в случае досрочного расторжения.

Это необходимо для освобождения обязательств сторон, поскольку недобросовестные арендодатели могут воспользоваться случаем и затребовать оплату аренды с арендатора, который уже не пользуется арендованным помещением.

Более того, подписание соглашения о расторжении сделки необходимо для самого арендодателя, если документ был зарегистрирован в Росреестре.

Регистрация сделки по действующему законодательству обязывает арендодателя выплачивать налоги за получение прибыли. Поданное в Росреестр соглашение и заявление на внесение соответствующей записи в ЕГРП освобождает его от ответственности выплачивать налоги.

Как оформляется

Договор арендованного помещения оформляется в соответствии с Российским законодательством. Существуют также специальные статьи, которые регулируют вопросы расторжения сделки – статья 452 ГК РФ.

Здесь оговаривается обязательное составление соглашения о расторжении, где указывается следующая информация:

  1. Данные сторон. Если в сделке участвуют физические стороны, необходимо указать паспортные данные. При условии, что в сделке участвовали юридические лица, необходимо представить данные учредительных документов. Также обязательно указывается контактная информация каждой стороны.
  2. Предмет соглашения. В данном случае указывается обоюдное намерение прекратить действие документа по факту истечения его срока. В пункте обязательно предоставляются данные о ранее подписанном договоре – номер документа, присвоенный при его регистрации в Росреестре.
  3. Факт передачи жилой квартиры или нежилого помещения. Здесь указывается в какой срок арендатор обязуется передать арендованное помещение собственнику. В пункте указываются данные объекта – юридический адрес, можно указать технические характеристики.
  4. Указать, что соглашение является частью договора – заверить номер документа.
  5. Указать, что документ вступает в силу с момента его подписания сторонами.
  6. Поставить свои подписи и дату подписания.

С датой подписания дела обстоят следующим образом – дата должна совпадать с актом приемки и передачи объекта от арендатора арендодателю. В акте указывается отсутствие претензий со стороны собственника помещения к арендатору, вследствие надлежащего архитектурного и технического состояния объекта.

Если претензий нет, соглашение подписывается сторонами – это указывает на окончательное прекращение сделки.

У соглашения о расторжении договора нет точного образца, поэтому его можно составить в свободной форме, внести уточнения. Составляется документ в двух экземплярах, в которых ставят росписи обе стороны.

Договор аренды в 2017 году

В любой предпринимательской деятельности зачастую приходится сталкиваться с договорами аренды в том или ином виде. Подобные договоры позволяют регламентировать условия аренды имущества и недвижимости. При составлении и подписании договора аренды необходимо знать основные правила, требования и особенности подобного соглашения.

В данной статье мы расскажем:

  • о характеристике договора аренды;
  • об основных требованиях к договору аренды в 2017 году;
  • о видах договора аренды в 2017 году.

Характеристика договора аренды

Договор аренды является гражданско-правовым договором, регламентирующим предоставление имущества арендодателем за плату во временное пользование нанимателю.

Данный договор характеризуется как консенсуальный, взаимный и возмездный.

Это значит, что требуется обоюдное согласие сторон по всем пунктам договора, а после его заключения у арендатора и арендодателя возникают определенные права и обязанности, и при этом одна из сторон получает плату за выполнение своих обязательств.

Субъектами, сторонами соглашения являются арендодатель и арендатор или наймодатель и наниматель соответственно. В роли сторон могут выступать как физические, так и юридические лица, а также государственные органы. В качестве арендодателя должны выступать только собственники имущества либо лица, уполномоченные законом или собственником.

Предметом договора может выступать любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств. В данном случае имущество — это непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми документами.

Все что арендатор получит в результате использования арендованного имущества (плоды, продукция и доходы), будет являться его собственностью.

Когда срок соглашения заканчивается, арендатор должен вернуть имущество в первоначальном состоянии с учетом износа.

При заключении договора аренды необходимо учесть следующие его особенности:

  • При передаче имущества во временное пользование перехода права собственности на него не происходит. В этом заключается основное отличие аренды от продажи, купли, мены или займа.
  • После заключения договора аренды сторона арендодателя обязана передать имущество в пользование арендатору.
  • В отношении договора аренды действует принцип свободы договора. Однако при этом законодательством строго регламентируются правоотношения, возникающие при составлении и заключении такого соглашения.
  • Право следования, согласно которому при переходе права собственности на арендуемое имущество другому лицу условия соглашения сохраняются.

Основные требования к договору аренды в 2017 году

Основные положения об аренде регламентируются параграфом 1 гл. 34 ГК РФ. В данной статье указывается форма договора, сроки его заключения, обязанности и ответственности сторон, условия расторжения, арендная плата и пр.

Договоры между физическими лицами (либо если одна из сторон юридическое лицо) сроком более одного года должны заключаться в письменной форме. Также письменная форма обязательна при аренде недвижимого имущества.

Если аренда предполагает дальнейший выкуп имущества, то есть переход права собственности арендатору, то форма договора аренды должна соответствовать форме договора купли-продажи данного вида имущества. В отношении движимого имущества, соглашение об аренде может предусматривать право нанимателя выкупить его, но форма документа специально не регулируется.

При наличии на имуществе обременения в виде залога или сервитутов арендодатель должен сообщить об этом арендатору. В противном случае арендатор будет иметь право требовать снижения арендной платы, либо расторгнуть договори потребовать возместить убытки.

В отношении договоров, связанных с предоставлением во временное пользование недвижимости законодательством предъявляются особые требования. Такие соглашения подлежат обязательной государственной регистрации (за некоторым исключением), и считать их заключенными можно только с этого момента.

Виды договора аренды в 2017 году

Вид договора будет определяться в зависимости от того какой объект предоставляется в аренду. В соответствии с этим, можно выделить следующие виды договоров об имущественном найме:

Данный вид соглашения обладает всеми параметрами договора аренды, он является консенсуальным, взаимным и возмездным. Поскольку наиболее частой является ситуация, когда арендодателем является юридическое лицо, а арендатором — физическое, то в данном случае является обязательной письменная форма соглашения с указанием единовременной или периодической арендной платы .

  • договор аренды транспортных средств;

Предметом договора считается транспортное средство, которое передается во временное использование за установленную плату. Договор фрахтования заключается в письменной форме и не подлежит государственной регистрации.

  • договор аренды зданий и сооружений;

Поскольку объектом является недвижимое имущество, то подобного рода соглашения заключаются в письменном виде и нуждаются в государственной регистрации.

  • договор аренды предприятия;

В данном случае во временное владение и обращение передается предприятие как имущественный комплекс, который содержит основные и оборотные средства, права на использование ресурсов, права требования, исключительные права, а также долги. Договор заключают в письменной форме и направляют на обязательную государственную регистрацию, после чего он считается заключенным.

  • договор финансовой аренды (лизинг);

Лизинг представляет собой разновидность аренды, при которой арендатор покупает необходимое ему имущество у конкретного продавца (по указанию арендатора) и выдает его во временное владение для реализации коммерческой деятельности.

Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды

Малай Ольга Николаевна. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды

В настоящей статье будут рассмотрены основные риски арендатора и арендодателя при заключении договора аренды, подтверждённые действующей судебной практикой, в целях недопущения наступления неблагоприятных последствий при заключении и исполнении договора.

Согласование условий договора об арендной плате.

Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Иными словами, договор аренды должен обязательно содержать условие о размере арендной платы. Если данное условие в договоре отсутствует, то договор не может быть признан договором аренды.

В основном риск несогласованности условия о платности несёт непосредственно арендодатель, т.к. учитывая судебную практику, в случае возникновения неблагоприятных последствий арендодателю затруднительно, а в иных случаях и вовсе невозможно взыскать арендную плату.

Согласование условий договора об объекте аренды.

Статьёй 607 ГК РФ предусмотрено основное условие, которое предусматривает, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Действующим законодательством предусмотрено, что в аренду могут быть переданы только непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе срока действия договора аренды и не уничтожаются. Непотребляемые вещи могут быть и должны быть возвращены арендодателю по окончании срока аренды в том же состоянии, в котором они были переданы, с учетом нормального износа. Потребляемые вещи теряют свои натуральные свойства в процессе срока исполнения договора, поэтому не могут быть переданы в аренду (напр. продукты).

Следовательно, для согласования условий договора аренды необходимо определить функциональное назначение объекта аренды, индивидуализирующие признаки (выделение из других вещей по присущим только ей характеристикам).

Немаловажным является условие о необходимости указания инвентарного номера объекта договора аренды. Особой индивидуализации подлежат такие объекты, как оборудование, предметы обихода, объекты недвижимости, транспортные средства, животные (КРС).

При этом судебная практика предусматривает варианты признания договора аренды заключенными, даже если стороны не согласовали и не указали инвентарные номера объекта аренды, при условии, что договор исполнялся сторонами без возражений и арендатор фактически принял и пользовался имуществом.

Закон подчёркивает необходимость указания индивидуальных признаков объекта договора аренды, как в самом договоре, так и в обязательном порядке в акте приёма-передачи.

В данном случае риск арендодателя заключается в том, что он не вправе будет требовать от арендатора принятия в пользование объекта аренды, не сможет требовать и взыскать плату за пользование, не вправе требовать внесения обеспечительного платежа за пользование и неустойки за его просрочку, а также арендодатель не сможет истребовать переданную вещь.

Риск арендатора в данном случае заключается в невозможности реализовать преимущественное право на аренду этого имущества на новый срок, невозможности потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору, при отсутствии индивидуализирующих признаков объекта аренды, договор не порождающим каких-либо прав и обязанностей для сторон и согласно ст. 301 ГК РФ арендодатель вправе в судебном порядке истребовать имущество у арендатора, по смыслу истребования из чужого незаконного владения. Аналогичный риск у арендатора возникает, если объектом договора аренды является животное, а в самом договоре не указаны его индивидуализирующие признаки.

Смотрите так же:  Трудовой договор с продавцом 2012

Согласование условий договора о цели использования объекта аренды.

С учётом ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны обязаны согласовать и указать в договоре цель использования объекта аренды, в соответствии с его функциональным назначением. При этом в качестве исключения, цель использования объекта аренды может быть иной и вовсе не совпадать с самим назначением объекта.

Риск арендодателя заключается в том, что если арендодателем будет передано имущество не позволяющее использовать его по целевому назначению, которое указано в самом договоре, то существует риск когда арендатор будет вправе требовать возмещения убытков в случае передачи имущества с недостатками, препятствующими его использованию в соответствии с целевым назначением.

Под убытками согласно статье 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При этом судебная практика придерживается позиции в защиту арендодателя, если арендодатель устранит недостатки объекта аренды в разумный срок, арендатор не вправе требовать расторжения договора.

Риск арендатора заключается в том, что нецелевое использование имущества является существенным нарушением договора и основанием для его расторжения.

Следует также подчеркнуть, что если условие о цели пользования объекта аренды не согласовано, то в этом случае арендатор, в силу п. 1 ст. 615 ГК РФ, должен пользоваться объектом аренды в соответствии с целями, следующими из его функционального назначения.

Согласование условий договора о скрытых недостатках объекта аренды.

Согласно толкованию ст. 612 ГК РФ недостатком объекта аренды является ненадлежащее качество вещи (объекта аренды), которое препятствует дальнейшему использованию ее арендатором по целевому назначению.

Риск арендодателя заключается в том, что он несёт ответственность, даже если он не знал о них в момент заключения договора.

При этом ст. 612 ГК РФ также предусматривает и вариант в защиту арендодателя, который предусматривает возможность оговорить недостатки объекта аренды в самом договоре в момент его заключения.

Риск арендатора заключается в том, что он не сможет требовать от арендодателя возмещения расходов на проведение ремонта, если он изначально знал о недостатках арендованного имущества и по договору был обязан провести его ремонт.

Существует несколько правовых позиций, доказанных судебной практикой, которые касаются недостатков объекта аренды и капитального ремонта, о возмещении расходов на устранение недостатков, о правилах извещения арендодателя, об отсутствии необходимости получения согласия арендодателя на устранение недостатков, о неправомочности отказа арендатора от внесения арендной платы в связи с обнаружением недостатков объекта аренды и т.д.

Согласование условий о сроке действия договора аренды.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В судебной практике возникают несколько позиций, касающихся момента срока заключения договора аренды.

Стороны могут предусмотреть, что действия договора аренды распространяется на фактические отношения, возникшие до заключения настоящего договора.

Риск арендодателя заключается в том, что он не сможет взыскать арендную плату за период с этой даты до момента подписания акта приема-передачи.

Также если в договоре не будет указано, что его условия будут применяться к отношениям сторон, возникшим до его заключения, риск арендодателя заключается в том, что он неправомочен требовать оплаты аренды имущества до заключения договора по цене договора. Аренда имущества должна быть оплачена по цене, согласованной сторонами до заключения договора.

При этом обязательным является указание точной даты начала фактических отношений, т.к. данное условие связано с начислением арендной платы. В случае если данное условие не будет указано в договоре, то стороны не вправе применять друг к другу меры ответственности за период до самой даты заключения договора. Акт приёма-передачи объекта является подтверждением фактической передачи объекта аренды, следовательно, дата, указанная в акте является датой, с которой начинаются фактические отношения и с которой начинается начисление арендной платы, если самим договором не предусмотрены иные условия.

Согласно ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом Закон обязывает соблюдать право преимущества только при одновременном наличии двух оснований, указанных в статье.

Риск арендодателя заключается в том, что если стороны не согласовали и не указали в договоре, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, то в случае заключения арендодателем договора с третьим лицом арендатор имеет право потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по такому договору, если докажет факт заключения договора с третьим лицом. Однако по данной позиции мнения судов разделились.

На основании ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Риск сторон заключается в буквальном толковании условий договора, т.е. если указано, что при отсутствии письменных заявлений сторон о расторжении договора, договор каждый раз продлевается на определенный в нем срок, то п. 2 ст. 621 ГК РФ в данном случае применению не подлежит.

Спорная ситуация, если сторонами возобновлен договор на неопределенный срок, а после него заключен новый договор, то первоначальный договор, позднее признанный незаключенным, не прекращает своего действия. При этом существует противоположное мнение, где первоначальный договор аренды, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, прекращает свое действие, если новый договор признан незаключенным.

Согласно ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, а также, если срок на событие, связанное с совершением стороной договора каких-либо действий (окончание работ, выполняемых с помощью арендованного оборудования, передача имущества в аренду)

При этом риск арендатора прямо предусмотрен Законом, когда объектом договора аренды является недвижимое имущество, то арендодатель имеет право отказаться от договора в любое время, предупредив об этом арендатора (за 1 месяц при аренде движимого имущества или за 3 месяца при аренде недвижимого имущества).

Согласование условий договора о передаче арендованного имущества.

В договорных отношениях принято считать, что фактом передачи объекта аренда является акт приёма-передачи, в соответствии со ст. 611 ГК РФ. Однако акт приёма-передачи не является единственным документом, подтверждающим саму передачу имущества. Более того законно не оговорены специальные требования к документу, которым подтверждается передача арендного имущества по договору.

Судебной практикой доказано, что кроме акта подтверждающими передачу имущества документами могут являться иные документы, свидетельствующие о наличии арендных правоотношений между сторонами (акты сверки расчетов, счета-фактуры), свидетельские показания, сам факт пользования имущества, в случае возможности его доказывания в суде.

Риск арендодателя заключается в том, что если сторонами в договоре аренды предусмотрено и зафиксировано конкретное наименование документа, которым должна оформляться передача имущества, то отсутствие такого документа будет являться доказательством того, что арендодатель не исполнил свое обязательство по передаче имущества и передача имущества будет не доказана, а, следовательно, арендодатель не сможет потребовать внесения арендной платы. При этом немаловажным последствием риска для арендодателя будет являться ответственность возвратить арендатору аванс как неосновательное обогащение.

Аналогичный риск возникает у арендодателя, если в договоре аренды не предусмотрено, что актом приема-передачи имущества является сам договор. Следовательно, для исключения возникновения споров по данному основанию, при передаче имущества стороны должны подписать документ, удостоверяющий факт перехода имущества от арендодателя к арендатору или указать в самом договоре, что актом приёма-передачи является сам договор.

Риск арендатора по невозможности взыскания с арендодателя убытков, согласно ст. 611 ГК РФ (в случае просрочки предоставления имущества) возникает в том случае, если стороны в договоре аренды согласовали срок передачи имущества, превышающий срок действия договора аренды.

Согласование условий договора по возврату арендованного имущества.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором и если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Часто в договорной практике стороны согласовывают условие о том, что имущество должно быть возвращено через определенное время (напр. в течение 7 дней) после прекращения договора, то до исполнения обязанности по передаче имущества арендатор фактически пользуется им, в том числе в течение срока возврата, установленного договором.

Следовательно, о намерении прекратить договор аренды арендодатель должен направить уведомление до окончания срока его действия. В ином случае риск арендодателя заключается в том, что он не сможет требовать возврата имущества и уплаты неустойки за нарушение срока его возврата, ссылаясь на прекращение договора, т.к. в судебном порядке договор может быть признан возобновлённым на неопределённый срок.

Иногда стороны согласовывают условие о повышенном размере арендной платы за каждый день просрочки, в связи с несвоевременным возвратом арендованного имущества и размещают данное условие в раздел договора аренды под названием «Ответственность сторон». Риск арендодателя заключается в том, что в данном случае суд может признать повышенный размер арендной платы как неустойку и воспользоваться нормами ст. 333 ГК РФ по её снижению.

Также в случае несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе взыскать всю сумму арендной платы и начислить проценты за пользование чужими денежными, в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ и при этом потребовать возмещения убытков в части, не покрытой суммой взыскиваемой арендной платы, на основании абз. 2 ст. 622 ГК РФ.

Учитывая противоречивость судебной практики по данному вопросу и возможность возникновения иных обоюдных рисков для сторон, а также в целях исключения наступления неблагоприятных последствий для арендодателя и арендатора и рисков как на стадии заключения договора аренды, так и на стадии его исполнения, необходимо обратиться к профессиональному юристу, для составления договора аренды в соответствии с действующим законодательством.

Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.

Звоните прямо сейчас! Поможем!