Договор на участие в долевом строительстве жилого дома

Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома

участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома

»__» ______ 201_ г.

Общество с ограниченной ответственностью __________ зарегистрировано Инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по ________________________- за основным государственным регистрационным номером _____________, свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия _______________ от _____________ года, ИНН _________, КПП _________________ место нахождения: ____________________________ в лице Генерального директора ______________________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем « Застройщик», и

Гражданин _____________, дата рождения ___________ года, место рождения – ______________, пол мужской, паспорт _____________, выдан отделением по району _______________ ОУФМС России по гор.__________ в _________ года, код подразделения: ________, место регистрации: г. Москва, ул. ______, д. __, корп. _, кв. ____, именуемая в дальнейшем « Участник долевого строительства», совместно именуемые « Стороны», заключили настоящий Договор ( далее именуется — Договор) о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Номер квартиры на площадке

Общая площадь без учета балконов, лоджий, веранд и террас

Общая площадь квартиры с балконами, лоджиями, верандами и террасами ( с применением понижающих коэффициентов), м²

1.1. По настоящему Договору Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим Договором срок построить ( создать) с привлечением денежных средств Участника долевого строительства ____________-этажный жилой дом, расположенный по адресу: ____________________________________________ ( далее — Жилой дом), и после получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства — Квартиру, имеющую следующие характеристики по проекту:

а Участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную настоящим Договором цену и принять Квартиру при наличии разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию.

Земельный участок расположен по адресу: Московская область, _____________________________ категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажное жилищное строительство, общая площадь ___ м² , кадастровый номер ____________.

1.2. Основанием для заключения настоящего договора и право Застройщика на привлечение денежных средств Участника долевого строительства по настоящему договору являются следующие документы:

1.2.1. Разрешение на строительство № ________________ от ___________ года выдано Администрацией города _____________ Московской области.

1.2.2. Проектная декларация от _______________- года, с изменениями на ________________ года, размещена в сети Интернет на сайте http://

1.2.3. Договор купли-продажи земельного участка № ______от ______ г., свидетельство о государственной регистрации права серия ________ от ________ года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ________ г. сделана запись регистрации № ____________.

1.3. План Квартиры с расположением на этаже, с указанием проектной площади, определяется в Приложении № 1 к настоящему Договору. Приложения № 1 к настоящему Договору является его неотъемлемой частью и подписываются сторонами при подписании настоящего Договора.

1.4. Площадь Квартиры для расчетов по настоящему Договору — проектная площадь Квартиры, включает в себя общую площадь Квартиры и площадь летних помещений ( балконов и лоджий) с применением понижающих коэффициентов для балконов (0 ,3) и лоджий (0 ,5), и составляет _______ (___________________________ ) м² на момент подписания настоящего Договора, и может быть изменена на основании данных фактических обмеров БТИ после окончания строительства. При передачи Квартиры после получения Застройщиком разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию указывается общая площадь Квартиры в соответствии со ст. 15 ЖК РФ и площадь летних помещений ( балконов и лоджий).

1.5. Застройщик гарантирует, что права на Квартиру, указанные в Приложении № 1 к настоящему договору, являются безусловной и неотъемлемой частью доли Застройщика в строящемся Жилом доме и Застройщик вправе передать права на нее. Квартира свободна от обязательств и каких-либо претензий со стороны третьих лиц, не является предметом судебных разбирательств.

1.6. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством РФ.

1.7. Срок завершения строительства ( создания) Жилого дома ( срок получения Застройщиком разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию) — ____________ года.

1.8. Срок передачи Застройщиком Квартиры Участнику долевого строительства — 1 ( один) год с даты получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию.

Застройщик вправе досрочно исполнить свои обязательства по передаче Квартиры.

1.9. Риск случайной гибели или случайного повреждения Квартиры до ее передачи Участнику долевого строительства по акту приема-передачи несет Застройщик.

1.10 Гарантийный срок на Квартиру — 5 ( пять) лет с даты получения Застройщиком разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА

2.1. Цена настоящего Договора составляет _________________ (______________________________________________________ ) руб. 00 коп. ( НДС не облагается).

Цена настоящего Договора определена исходя из произведения стоимости одного квадратного метра равной _________________ (___________________________________ ) руб. ____________ коп. и проектной площади Квартиры, указанной в п. 1.4. настоящего Договора.

Стоимость 1 ( одного) м² является окончательной и изменению не подлежит.

Цена настоящего Договора включает в себя сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство ( создание) Жилого дома и денежных средств на оплату услуг Застройщика. Размер денежных средств на оплату услуг Застройщика на момент заключения договора составляет ______________________ (_______________________________ ) руб. 00коп., ( НДС не облагается). Экономия инвестиционных средств, при строительстве объекта остается в распоряжении застройщика и признается дополнительным вознаграждением застройщика.

2.2. Цена настоящего Договора оплачивается Участником долевого строительства по следующему графику:

— сумма в размере _________________ (____________________________________________________ ) руб. 00 коп. – оплачивается в течение 3 ( трех) дней с момента государственной регистрации настоящего Договора.

2.3. Цена настоящего договора не является окончательной и может быть изменена на основании данных обмеров БТИ.

Если фактическая площадь Квартиры, передаваемой Участнику долевого строительства, окажется более проектной площади, указанной в п. 1.4. настоящего Договора, Участник долевого строительства обязуется осуществить Застройщику доплату исходя из стоимости 1 ( одного) м² , указанной в п. 2.1. настоящего Договора, в течение 5 ( пяти) рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от Застройщика.

Если фактическая площадь Квартиры, передаваемой Участнику долевого строительства, окажется менее проектной площади, указанной в п. 1.4. настоящего Договора, то Застройщик обязуется осуществить возврат Участнику долевого строительства излишне уплаченных средств исходя из стоимости 1 ( одного) м² , указанной в п. 2.1. настоящего Договора, не позднее дня подписания Акта о выполнении обязательств по настоящему Договору.

Для проведения взаиморасчетов площадь Квартиры, будет рассчитываться как сумма общей площади Квартиры по результатам обмера завершенного строительством Жилого дома органами технической инвентаризации и площади летних помещений ( балконов и лоджий) с применением понижающих коэффициентов для балконов и лоджий.

2.4. Поскольку жилые помещения выполняются без внутренних перегородок, Стороны пришли к соглашению, что после установки этих перегородок общая площадь жилых помещений не подлежит перерасчету для проведения взаиморасчетов в соответствии с п. 2.3.

2.5. Оплата цены настоящего Договора осуществляется Участником долевого строительства путем перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный в настоящем Договоре, или иными способами, согласованными Сторонами и не запрещенными действующим законодательством РФ.

2.6. Моментом оплаты считается день поступления денежных средств на расчетный счет Застройщика.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Застройщик обязуется:

3.1.1. Самостоятельно и за свой счет либо с привлечением третьих лиц обеспечить проведение государственной регистрации настоящего Договора при условии предоставления необходимых документов, зависящих от Участника долевого строительства и необходимом участии Участника долевого строительства, а также получить документы, свидетельствующие о проведении государственной регистрации.

3.1.2. Самостоятельно либо с привлечением третьих лиц уведомить Участника долевого строительства о необходимости направить надлежаще уполномоченного представителя в регистрирующий орган, осуществляющий государственную регистрацию настоящего Договора.

3.1.3. Использовать денежные средства, уплачиваемые по настоящему Договору Участником долевого строительства для проектирования, строительства ( создания) и ввода в эксплуатацию Жилого дома, для возмещения ранее понесенных застройщиком затрат, направленных на создание объекта.

3.1.4. В случае изменения проектной документации по строительству Жилого дома, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством, вносить в проектную декларацию соответствующие изменения и опубликовывать соответствующие изменения в порядке и в сроки, предусмотренные действующим законодательством РФ.

3.1.5. В случае, если в проектную документацию по строительству Жилого дома, а также в правоустанавливающие документы в части Жилого дома вносятся изменения и ( или) дополнения, касающиеся взаимоотношений Сторон и каким-либо образом изменяющие и влияющие на права и обязанности Сторон, то Участник долевого строительства имеет право приостановить выполнение своих обязательств до урегулирования взаимоотношений и подписания соответствующего дополнительного соглашения. Данные изменения согласовываются Сторонами в течение 10 рабочих дней.

Смотрите так же:  Пособие по химии для егэ

3.1.6. Передать Участнику долевого строительства Квартиру в срок, указанный в п. 1.8 настоящего Договора, по акту приема-передачи Квартиры. Квартира передается в соответствии с требованиями настоящего Договора, градостроительных и технических регламентов, проектной документации, а также иными обязательными требованиями.

3.1.7. В случае несоответствия Квартиры требованиям настоящего Договора, технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, приведшим к ухудшению качества Квартиры, и при наличии документально подтвержденных и обоснованных недостатков, которые делают Квартиру непригодной для проживания, Застройщик обязан по требованию Участника долевого строительства осуществить безвозмездное устранение таких недостатков.

Действия, указанные в настоящем пункте, должны быть произведены Застройщиком в срок, не превышающий 30 ( тридцать) рабочих дней с даты получения от Участника долевого строительства соответствующего требования.

3.1.8. В случае, если строительство ( создание) Жилого дома не может быть завершено в срок, предусмотренный п. 1.7 настоящего Договора, Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязуется направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении срока передачи Квартиры. Изменение предусмотренного настоящим Договором срока передачи Квартиры от Застройщика Участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленным действующим законодательством.

3.1.9. Застройщик обязуется в установленным законодательством РФ порядке передать в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним все необходимые, достаточные и зависящие от него документы для государственной регистрации права собственности Участника долевого строительства на Квартиру.

3.1.10. Застройщик обязуется в срок, установленный действующим законодательством, направить Участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства ( создания) Жилого дома и о готовности Квартиры к передаче.

3.2. Застройщик в праве:

3.2.1. Вносить изменения и дополнения в проект строительства Жилого дома в соответствии с действующим законодательством.

3.2.2. В одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора по основаниям и в порядке, предусмотренным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

3.2.3. Самостоятельно без какого-либо согласования с Участником долевого строительства заключить аналогичные договора с любыми третьими лицами относительно иных Объектов долевого строительства, расположенных в Жилом доме.

3.3. Участник долевого строительства обязуется:

3.3.1. Произвести оплату Цены настоящего Договора в размере и сроки, предусмотренные настоящим Договором.

3.3.2. По результатам обмеров БТИ произвести расчеты с Застройщиком не позднее 5 ( пяти) рабочих дней со дня получения от Застройщика соответствующего уведомления. Уведомление отправляется Застройщиком по адресу для корреспонденции, указанному в настоящем Договоре.

3.3.3. Участник долевого строительства обязуется нести все расходы, связанные с оформлением Объекта долевого строительства в свою собственность ( в т.ч. расходы по нотариальному удостоверению сделки, в случае необходимости, услуг БТИ, регистрации в государственном органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и т. д.).

3.3.4. Участник долевого строительства обязуется в течение 10 ( десяти) рабочих дней с момента получения уведомления Застройщика о готовности Объекта долевого строительства к передаче подписать акт приема-передачи Объекта долевого строительства в случае отсутствия возражений по качеству Квартиры.

3.3.5. В случае обнаружения несоответствия Объекта долевого строительства требованиям настоящего Договора, технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, Участник долевого строительства обязан сообщить об этом Застройщику.

3.3.6. Участник долевого строительства принимает на себя следующие обязательства:

— не позднее 5 ( пять) рабочих дней с даты подписания Акта приема-передачи Объекта долевого строительства заключить с эксплуатирующей организацией по выбору Застройщика договор на техническое и коммунальное обслуживание Жилого дома, а также Объекта долевого строительства, принятого по Акту приема-передачи;

— оплачивать эксплуатирующей организации расходы по техническому обслуживанию Жилого Дома и коммунальным услугам в отношении Объекта долевого строительства, принятого по Акту приема-передачи, и в отношении которого заключен договор с эксплуатирующей организацией. В случае, если Застройщик оплатил данные расходы эксплуатирующей организации, то Участник долевого строительства обязуется компенсировать Застройщику данные расходы в полном объеме до подписания сторонами Акта о выполнении обязательств по настоящему Договору.

3.3.7. Участник долевого строительства гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора им получены согласия и разрешения, необходимые и достаточные для совершения настоящей сделки в соответствии с действующим законодательством РФ.

3.3.8. Участник долевого строительства обязуется представить Застройщику действительный паспорт ( его нотариально заверенный перевод в случае необходимости), нотариально заверенное согласие супруга на приобретение недвижимости или нотариально заверенное заявление об отсутствии зарегистрированного брака, а также присутствовать при всех мероприятиях требующих его личного участия, в т.ч. подписывать Акт о выполнении обязательств по настоящему Договору, иные документы, необходимые и достаточные для государственной регистрации настоящего Договора, а также для оформления Объекта долевого строительства в свою собственность.

При этом, все негативные последствия связанные с непредставлением документов или предоставлением недействительных документов несет Участник долевого строительства.

3.3.9. Участник долевого строительства принимает на себя обязательство до получения права собственности на Объект долевого строительства не проводить в Квартире и в Жилом доме работы, которые затрагивают фасад Жилого дома и его элементы ( в том числе любое остекление лоджий и/или балконов, установка снаружи Жилого дома любых устройств и сооружений, любые работы, затрагивающие внешний вид и конструкцию фасада Жилого дома), без надлежащим образом оформленных разрешений и согласований, выдаваемых в установленном порядке соответствующими государственными и муниципальными органами.

В противном случае Участник долевого строительства самостоятельно несет негативные последствия, связанные с указанными действиями.

3.3.10. Обязанность по государственной регистрации права собственности Участника долевого строительства на Квартиру лежит на Участнике долевого строительства при условии исполнения Застройщиком обязательства, предусмотренного п 3.1.9. настоящего Договора.

3.4. Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

3.5. Участник долевого строительства, как залогодержатель, в порядке ст. 11.2. Земельного кодекса РФ, выражает свое согласие на образование земельных участков в результате раздела ( объединения, перераспределения земельных участков или выдела из земельного участка) земельного участка, на котором осуществляется строительство ( с кадастровым номером 50:41:0010101:8, общей площадью 28 800 м² , расположенного по адресу: Московская область, г. Лобня, район Комиссара Агапова), а также на отчуждение земельных участков, образованных в результате раздела вышеуказанного земельного участка ( в порядке ст. 37 ФЗ « Об ипотеке»)

4. УСТУПКА ПРАВ ТРЕБОВАНИЙ ПО ДОГОВОРУ

4.1. Уступка Участником долевого строительства прав требований по настоящему Договору третьему лицу допускается только с согласия Застройщика с момента государственной регистрации настоящего Договора и полной оплаты Участником долевого строительства денежных средств, указанных в п. 2.1. настоящего Договора, до момента подписания Акта приема-передачи Квартиры от Застройщика.

4.2. Уступка по настоящему Договору подлежит государственной регистрации.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору Сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой Стороне неустойки ( штрафы, пени), предусмотренные настоящим Договором, а также действующим законодательством РФ.

5.2. При просрочке оплаты по настоящему договору Участник долевого строительства оплачивает Застройщику пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки

6.ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

6.1. Исполнение обязательств Застройщика обеспечивается залогом в соответствии со статьями 13-15 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

7. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению Сторон на условиях согласованных Сторонами.

7.2. Договор может быть расторгнут по требованию одной из Сторон по основаниям и в порядке, указанными в действующем законодательстве.

7.3. Если расторжение договора произошло по инициативе Участника долевого строительства или по причине неисполнения Участником долевого строительства обязательств по настоящему договору, Участники долевого строительства выплачивают Застройщику штраф в размере 10% ( десять процентов) от цены настоящего Договора, который Застройщик вправе удержать из возвращаемых денежных средств или путем зачета встречных однородных требований.

8. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ ( ФОРС-МАЖОР)

8.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по настоящему Договору при выполнении его условий, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы ( форс-мажор), т. е. чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств при конкретных условиях конкретного периода времени.

Смотрите так же:  Арбитражный суд кам

8.2. К обстоятельствам непреодолимой силы Стороны настоящего Договора отнесли такие: явления стихийного характера ( землетрясение, наводнение, удар молнии, оползень и т. п.), температуру, силу ветра и уровень осадков в месте исполнения обязательств по настоящему Договору, препятствующие нормальным условиям деятельности; пожары, техногенные катастрофы, произошедшие не по вине Сторон; забастовки, организованные в установленном законом порядке, боевые действия, террористические акты и другие обстоятельства, которые выходят за рамки разумного контроля Сторон.

Срок выполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства или последствия, вызванные этими обстоятельствами.

8.3. Если форс-мажорные обстоятельства длятся более шести месяцев, Стороны имеют право расторгнуть настоящий Договор до истечения срока его действия.

8.4. Сторона, на территории которой случились обстоятельства непреодолимой силы, обязана в течение 10 ( десяти) дней со дня прекращения обстоятельств бедствий известить другую Сторону о характере непреодолимой силы, степени разрушения и их влиянии на исполнение настоящего Договора в письменной форме.

9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

9.1. Споры по настоящему Договору рассматриваются с соблюдением претензионного порядка. Претензии предъявляются в письменной форме и подписываются Стороной или уполномоченным представителем Стороны, направляющей претензию. Претензия рассматривается в течение 30 ( тридцати) рабочих дней со дня ее получения.

Ответ о результатах рассмотрения претензии должен быть предоставлен направившей претензию Стороне в течение 2 ( двух) дней с момента окончания срока для рассмотрения претензии.

9.2. В случае полного или частичного отказа в удовлетворении претензии или неполучения в срок ответа на претензию заявитель вправе обратиться за защитой своих прав в суд с соблюдением требований о подсудности.

9.3. Настоящий Договор регулируется и толкуется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

10.2. Если в результате правовой экспертизы представленных документов, орган регистрации прав даст заключение о невозможности оформления права собственности Участника долевого строительства или третьих лиц на Квартиры в порядке и на условиях настоящего Договора, Стороны обязаны привести свои взаимоотношения в соответствии с требованиями законодательства, а также органа регистрации прав, в том числе путем подписания соответствующих письменных документов.

10.3. Все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего Договора.

10.4. Все уведомления, запросы, извещения, требования и иные сообщения по вопросам, связанным и вытекающим из настоящего Договора, должны быть совершены в письменной форме и могут быть доставлены посредственном личного вручения адресату, а также заказной корреспонденцией с описью вложения. Настоящий договор содержит исчерпывающий перечень соглашений Сторон и с момента подписания Сторонами настоящего Договора вся переписка и переговоры по данному вопросу теряют свою силу и Стороны не вправе на них ссылаться.

10.5. Настоящий договор подписан в трех подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и один для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

11. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ)

При покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ), Покупатель юридически становится соинвестором строительства дома. Но чем ДДУ принципиально отличается от других типов договоров соинвестирования стройки?

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это единственный, прямо предусмотренный законом, тип договора софинансирования строительства городского жилья гражданами (физлицами, дольщиками). Закон также указывает, что именно этот тип договора должен применяться Девелоперами для привлечения денег с населения на строительство жилых многоквартирных домов (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.1, ФЗ-214).

Другими словами, любое физическое или юридическое лицо дает деньги Откроется в новой вкладке.»>Застройщику/Девелоперу на строительство конкретной квартиры в строящемся доме (т.е. квартиры с заданными параметрами и заданным расположением внутри дома), и после окончания строительства получает от Девелопера именно эту квартиру.

Последние законодательные изменения в условия расчетов дольщиков с Застройщиками по Договорам долевого участия (ДДУ), начиная с 2019 года – описаны ниже.

Другие типы договоров приобретения квартир у Девелопера/Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги. Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства).

Например, договор паенакопления в случае Откроется в новой вкладке.»>приобретения квартиры в ЖСК, тоже подразумевает совсем другие отношения сторон. Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив), частью которой (т.е. пайщиком) он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.

Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от всех остальных договоров покупки квартир, не подразумевает Покупателя коммерческим партнером Девелопера, а потому обеспечивает для дольщика особые (снижающие риск) условия, и ставит его в привилегированное положение перед Застройщиком. Отчасти это похоже на привилегированные условия вкладчика в банке, когда он передает деньги на депозит на четко установленных условиях, не становясь при этом партнером банка, и не участвуя в его коммерческих рисках.

Договор долевого участия (ДДУ) обязательно должен содержать информацию о том, что он составлен и заключен в полном соответствии с нормативами, описанными в Откроется в новой вкладке.»>законе о долевом строительстве – ФЗ-214..

Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать по ссылке далее в статье.

Условия Договора долевого участия в строительстве

ДДУ должен содержать ряд существенных (обязательных) условий, без наличия хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным (Откроется в новой вкладке.»>п.4, п.5, ст.4 ФЗ-214).

В частности, к существенным условиям Договора долевого участия относятся:

  • Определение/идентификация конкретного объекта долевого строительства (квартиры – ее площади, планировки, этажа, и расположения на этаже), согласно проектной документации Застройщика;
  • Сроки строительства (срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику);
  • Цена договора, сроки и порядок платежей (сразу или в рассрочку);
  • Гарантийный срок на переданную дольщику квартиру;
  • Указание, каким способом Девелопер обеспечивает исполнение своих обязательств по договору (договор страхования, отчисления в компенсационный фонд или счета эскроу – об этом ниже).

Причем, если Девелопер нарушает установленные сроки передачи квартиры, то он выплачивает дольщику неустойку (пени) за каждый день просрочки, в размере (для физлиц) одной стопятидесятой текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.6, ФЗ-214).

Цена договора (стоимость квартиры) указывается фиксированная, и не может быть изменена в одностороннем порядке. Фиксируется, как правило, стоимость одного квадратного метра квартиры. Но при этом, закон допускает изменение цены по обоюдному согласию сторон, если это условие прямо предусмотрено в договоре.

Гарантия на квартиру дает право дольщику при обнаружении дефектов и изъянов в новой квартире, потребовать от Застройщика их устранения за свой счет, либо компенсации затрат дольщику на самостоятельное устранение дефектов. Гарантия на элементы конструктива (пол, стены, потолок, проемы и т.п.) по закону предусмотрена не менее 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года.

Помимо существенных условий, в Договор долевого участия также вносятся «иные» (дополнительные) условия, которые не являются обязательными, но допустимы законом, и вносятся по соглашению сторон при оформлении покупки квартиры в строящемся доме.

К «иным» условиям ДДУ, в частности, относятся:

  • Порядок сдачи и приемки работ (в т.ч. подписанияОткроется в новой вкладке.»>Передаточного акта);
  • Возможность Откроется в новой вкладке.»>уступки прав требования по договору;
  • Возможность одностороннего отказа от исполнения договора;
  • Порядок урегулирования претензий;
  • Форс-мажор, и другие условия, на усмотрение сторон.

Некоторые Застройщики транслируют в Договор долевого участия массу статей законодательства. Но особого смысла это не имеет, т.к. действие ДДУ регулируется законом ФЗ №214, а значит, стороны все равно действуют в правовом поле этого закона. Другими словами, даже если Застройщик решит исказить какой-то пункт, прописанный в законе, например, установит гарантийный срок на квартиру не 5 лет, а 3 года, то этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

Заключение Договора долевого участия

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – как вид договора – строго регламентируется законом ФЗ-214, который принят в целях защиты прав дольщиков от неправомерных или безответственных действий Девелопера/Застройщика. Этот закон не только устанавливает обязательные условия для ДДУ, но и определяет правила его заключения.

В отличие от Откроется в новой вкладке.»>других типов договоров с Застройщиками, Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации. Это закрепляет права дольщика на конкретную квартиру, а также исключает возможность Откроется в новой вкладке.»>«двойных продаж» в новостройках. Именно с момента государственной регистрации, ДДУ считается заключенным.

Смотрите так же:  Имеет ли право пассажир верхней полки сидеть на нижней

Откроется в новой вкладке.»>Порядок регистрации ДДУ (в т.ч. как проверить, зарегистрирован ли договор Застройщиком) – см. в отдельной заметке по ссылке.

Заключив Договор долевого участия, Покупатель (дольщик) приобретает достаточно широкий пакет полномочий, который способствует реализации его права на получение новой квартиры, равно как и защищает его интересы на всех этапах строительства. В частности, если Застройщик приостановил ход строительства, то дольщик имеет право расторгнуть договор ДДУ (Откроется в новой вкладке.»>пп.1.1, п.1, ст.9 ФЗ-214), и вернуть не только внесенную им сумму, но и проценты за пользование деньгами, в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.9, ФЗ-214). Причем, период пользования деньгами считается с момента внесения дольщиком денег по договору, и до момента возврата ему всей суммы с процентами. А это уже довольно ощутимая цифра.

Мало того, если Застройщик вовремя не выплатил дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные проценты за просрочку возврата денег (Откроется в новой вкладке.»>п.6, ст.9 ФЗ-214).

Такие возможности ДДУ являются действенным инструментом самозащиты Покупателя, и хорошим стимулом для Девелопера вести себя хорошо.

Подробнее о защите прав дольщиков, заключивших ДДУ, см. статью Глоссария – «Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-214 — Закон о долевом строительстве».

Официальную справку о регистрации ДДУ можно почитать Откроется в новой вкладке.»>здесь (сайт Правительства Москвы).

Платежи по Договору долевого участия

Оплата цены Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) должна происходить после его заключения и после его регистрации в Росреестре. Такой порядок оплаты прямо указано в Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.5, закона ФЗ-214.

Платежи по ДДУ проводят в безналичной форме – со счета Покупателя на счет строительной компании.

Дольщик может производить оплату ДДУ единовременно или поэтапно (внося платежи по частям), в зависимости от того, как эти условия оплаты прописаны в договоре. При этом просрочка платежа дольщиком может обернуться для него уплатой пени, а просрочка более чем на 2 месяца дает право Застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор ДДУ.

С 2017 года законодательно введен альтернативный вариант оплаты Договора долевого участия (ДДУ) – через счет эскроу. Механизм Откроется в новой вкладке.»>расчетов с Застройщиком через эскроу счет направлен на защиту интересов дольщиков, и гарантирует им возврат вложенных денег, в случае нарушения Застройщиком обязательств по ДДУ (подробнее об этом – см. по ссылке).

А с 01.07.2019 оплата ДДУ через счета эскроу становится обязательной для всех Застройщиков (это требование закона), но только в том случае, если первый ДДУ проекта был зарегистрирован после этой даты.

Помимо всего прочего, к покупке квартир по Договору долевого участия лояльно относятся и банки; именно этот тип договора покупки новостройки , с точки зрения банков, несет в себе минимальные риски. Соответственно, именно при этом типе договора можно взять наиболее выгодную Откроется в новой вкладке.»>ипотеку .

— Некоторые нюансы Договоров долевого участия (ДДУ): что там должно быть обязательно, и на что обратить особое внимание.

При этом Покупателю необходимо держать в уме, что хоть ДДУ и является наиболее безопасным договором софинансирования строительства, но все же он не гарантирует дольщику, что Девелопер выполнит свои обязательства безупречно и в заданные договором сроки. Не гарантирует он и того, что строительство не остановится, а компания-застройщик не объявит себя банкротом.

Кроме того, Откроется в новой вкладке.»>условия Договора долевого участия (ДДУ) бывают разные, и каждый Застройщик формулирует их по своему (в рамках требований ФЗ-214), стараясь смягчить для себя ответственность по отдельным пунктам договора (подробнее – см. по ссылке).

А с января 2017 года Девелоперы обязаны выкладывать на своих сайтах проект ДДУ, чтобы каждый потенциальный дольщик мог заранее ознакомиться с условиями договора.

В чем выражается защита дольщиков при заключении ДДУ?

Основной вывод таков – Договор долевого участия (ДДУ), по сравнению с остальными типами договоров, дает дольщику гораздо больше прав в отношении требования квартиры. А финансовая защита дольщиков выражается в том, что заключение ДДУ дает им возможность компенсировать потери и убытки, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств. Перечень конкретных финансовых мер ответственности Застройщика за неисполнение Договора долевого участия – см. по указанной ссылке.

Периодические поправки в закон ФЗ-214 постоянно усиливают ответственность Застройщиков и, соответственно, все больше защищают интересы дольщиков. Например, вложенные в строительство жилья деньги дольщиков защищаются следующими механизмами:

  • с 2014 года – обязательное Откроется в новой вкладке.»>страхованием ответственности Застройщика;
  • с 2017 года – создание единого Откроется в новой вкладке.»>компенсационного фонда долевого строительства;
  • с 2019 года – обязательное условие расчетов по Договорам долевого участия через специальные Откроется в новой вкладке.»>эскроу-счета, где средства дольщиков попадают под защиту банков и АСВ (Агентства по страхованию вкладов).

Подробнее обо всех этих «страховочных механизмах» рассказано в отдельных заметках по приведенным ссылкам.

О том, какой вариант «страховки» выбран, Застройщик обязан написать в своей Откроется в новой вкладке.»>Проектной декларации, публикуемой им для каждого своего строительного проекта.

Отдельной защитой дольщика, заключившего ДДУ, является его право Откроется в новой вкладке.»>расторгнуть договор с возвратом уплаченных по нему денег и процентов за пользование этими деньгами (подробнее – по ссылке).

Можно еще добавить, что если дольщик – физлицо, то на его отношения с Девелопером распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в части, не урегулированной ФЗ-214).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Как происходит процесс покупки новостройки и, в частности, процесс заключения договора с Застройщиком, подробно рассказано в нашей Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (интерактивная карта, откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Здравствуйте! Скажите, какие основные риски возникают при покупке квартиры по ДДУ? Ведь абсолютной гарантии он не дает?

Здравствуйте! Основной риск ДДУ для Покупателя – это банкротство Застройщика. В этом случае предъявлять ему претензии (с требованием квартиры или выплаты неустойки) уже бессмысленно, т.к. банкротство – это официальный отказ от выполнения своих обязательств. Правда, компенсационный фонд или расчеты через эскроу-счет (см. о них выше в статье) созданы для того, чтобы снять и этот риск.
Другие риски ДДУ (не критичные) связаны с нарушением исполнения условий договора Застройщиком. От большинства из них защищает закон ФЗ-214, но не всегда. Подробнее о нюансах покупки квартиры по ДДУ можно почитать заметки в разделах «Вопросы и ответы для первичного рынка» и «Примеры ошибок». Или выбрать тег «ДДУ» в «поиске по сайту».

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»