Патент на сдачу в аренду нежилого помещения для ип

Оглавление:

Как рассчитывается стоимость патента при сдаче в аренду нескольких помещений

Минфин России в письме от 15 июня 2017 г. №03-11-12/37212 рассмотрел вопрос о применении ПСН при сдаче предпринимателем в аренду нежилого здания или нежилых помещений в нем.

В письме разъясняется, что согласно пункту 2 статьи 346.43 НК РФ в отношении сдачи в аренду жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности, может применяться патентная система налогообложения.

При этом исходя из положений Гражданского кодекса (статья 607), в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Таким образом, количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды, заключаемых предпринимателем — арендодателем с конкретными арендаторами (нанимателями).

Согласно пункту 8 статьи 346.43 НК РФ субъекты РФ могут устанавливать размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода в отношении сдачи в аренду объектов недвижимости в зависимости от количества обособленных объектов (площадей). То есть расчет суммы налога, уплачиваемого в связи с применением ПСН, осуществляется исходя из площади нежилого здания, указанной в договоре аренды и отраженной предпринимателем в заявлении на получение патента.

Если ИП сдает по договору аренды несколько обособленных нежилых помещений (комнат, технических и складских помещений, коридоров и лестниц), находящихся в одном нежилом здании, то ПВД определяется исходя из общей площади всех поименованных в договоре аренды изолированных помещений.

Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду

Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

Специальные налоговые режимы для арендодателя

Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.

Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.

Особенности налога на имущество для спецрежимов:

  • уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
  • ставка до 2% – принимается местным законодательством.

Специальные режимы имеют свои особенности применения.

Два вида «упрощенки»

Если арендодатель отвечает установленным критериям – выбор в пользу УСН часто является оптимальным.

Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.

«Упрощенка» может применяться в двух вариантах – на выбор налогоплательщика.

  • ставка 15%;
  • база для расчета – выручка, уменьшенная на затраты;
  • минимальные отчисления – 1% поступлений.
  • ставка 6%;
  • база – выручка, т. е. все поступления;
  • есть вычеты – от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.

В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса – это редкость.

Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 – для аренды это бывает крайне редко.

Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.

Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

Патентная система для ИП-арендодателя

Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.

  • действует при наличии принятого в регионе закона;
  • ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
  • база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.

Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.

Плюс патента – максимальная простота. Минус – нет вычетов на страховые взносы.

Сдача в аренду и система налогообложения в виде ЕНВД: когда это возможно?

Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.

  • вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
  • ставка от 7,5 до 15%;
  • база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
  • применяются вычеты на взносы и пособия.

Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.

Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – «вмененку» все равно придется заплатить.

Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано

Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:

ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;

начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;

если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.

рассчитывается от стоимости недвижимости;

ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% – если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.

фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;

при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.

Основной минус ОСНО для арендного бизнеса – высокая налоговая нагрузка. Доля затрат при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат – преимущество ОСНО – не несет особых плюсов.

В каких случаях без традиционной системы не обойтись?

  1. Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях – см. далее).
  2. Сдача в наем помещений – это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.

Выбираем самый выгодный вариант – примеры расчетов

Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.

ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.

Патент на сдачу в аренду недвижимости, все за и против

Появившись относительно недавно патентная система налогообложения не получила очень широкого распространения среди индивидуальных предпринимателей, причин этому достаточно много, об этом писали в статье посвященной самой ПСН для ИП здесь. Сегодня же рассмотрим вид деятельности, где они получили максимальное распространение это аренда недвижимости.

Смотрите так же:  Как оформить стул для ребенка

Аренда недвижимости всегда была достаточно специфическим видом деятельности, налогообложение которых вечная «головная боль» налоговиков. Сами взаимоотношения в данном сегменте способствуют максимальному укрывательству плюс нежелание владельцев связываться с учетом и отчетностью затрудняли администрирование таких доходов до максимума.

Решение проблемы (во всяком случаи в большей степени) стало появление патентов для вида деятельности «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности». В прошлой статье мы просмотрели все основные особости ПСН, сегодня остановимся исключительно на патентах на аренду.

Первое – сумма фактически полученного дохода и сума потенциального дохода.

Для патентной системы налогообложения это разные понятия никак не связанные между собой (аналогичная ситуация в ЕНВД, но в УСН противоположная) . На практике это означает, что:

Покупая патент, ИП сразу уплачивает сумму налога (ну или почти сразу) рассчитанную исходя из формулы:

Стоимость = Потенциальный доход * 6%

Величина же потенциального налога определяется исходя из соответствующего закона принятого субъектом Федерации, к примеру, величины потенциальных доходов в Москве регулирует Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения». Аналогичные нормативные документы принимаются по каждому региону. Как следствие фактически полученный доход от сдачи в аренду недвижимости прямо не облагается налогом, как пример:

Сдаем в аренду нежилой помещение в Москве за 200 000 рулей в месяц. За год, сумма дохода составляет 2 400 000 рублей, это наш общий доход, который ИП обязан учитывать в отдельной книги учета доходов от реализации (ведется по каждому патенту отдельно). В целях налогообложения эти суммы используется для определения валового дохода по всем видам деятельности, за год такой доход не должен превышать 64 млн. рублей.

Стоимость патента рассчитывается исходя из Закона г.Москвы №53 в котором потенциальный доход для данного вида деятельности указан в сумме 1 000 000 рублей, то есть он будет стоить:

1000000 (потенциальный доход) * 6% = 60 000 рублей

Правда, на этом уплаты ИП от деятельности не заканчиваются, ведь по закону нужно платить и пенсионные взносы и так рассчитаем, сколько нужно заплатить за год и сравним с уплатой УСН:

Патент на сдачу нежилого помещения в аренду

Нежилое помещение 82 кв.м принадлежит частному лицу.

Есть ИП. Как правильно оформить патент на сдачу в аренду. Сколько будет стоить в Московской области на год патент?

Ответы юристов (1)

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Стоимость патента при сдаче в аренду нежилого помещения?

ИП имеет в собственности 2 нежилых объекта (здание площадью 82 кв. м и помещения площадью 549 кв. м. находятся в г. Москве). Сколько будет стоить патент, если его оформить на помещение площадью 549 кв. м., в котором находится 5 арендаторов?

Если оформлять патенты на оба объекта, ихняя площадь суммируетя или по каждому объекту своя стоимость патента в зависимости от площади?

Ответы юристов (4)

В соответствии с п. 1 ст. 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения устанавливается Кодексом и вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации и применяется на территориях указанных субъектов Российской Федерации. Применение патентной системы налогообложения разрешается индивидуальным предпринимателям, осуществляющим виды предпринимательской деятельности, предусмотренные п. 2 ст. 346.43 Кодекса.

Согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса на патентную систему налогообложения переводится предпринимательская деятельность по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

При этом гл. 26.5 Кодекса не установлено ограничений в части передачи в аренду (наем) недвижимого имущества в рамках указанного вида деятельности как физическим, так и юридическим лицам.

Таким образом, при соблюдении положений гл. 26.5 Кодекса индивидуальный предприниматель вправе применять патентную систему налогообложения в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности, юридическим лицам.

Патент оформляется на конкретное помещение, независимо от количества арендаторов (Они в течении года могут меняться).

Стоимость патента рассчитывается так:

Патент = 6% × ПД/12 × М,

где 6% — ставка налога; ПД – потенциально возможный годовой доход; М — количество месяцев, на которые приобретается патент.

Есть вопрос к юристу?

«Если оформлять патенты на оба объекта, ихняя площадь суммируетя или по каждому объекту своя стоимость патента в зависимости от площади?» — патент Вам необходимо брать либо на оба объекта либо вообще не брать, т.к. нельзя по одному объекту применять патент, а по другому — какой либо другой вид налогообложения, ведь переводится на ПСН полностью вид деятельности (в Вашем случае, сдача помещений в аренду).

Патент Вы будете получать на каждый объект отдельно.

Согласно Закону г. Москвы от 31.10.2012 N 53 (ред. от 20.11.2013) «О патентной системе налогообложения»:

» Размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода — Сдача в аренду (наем) нежилых помещений, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (размер потенциально возможного к получению годового дохода в зависимости от площади одного обособленного объекта): 1) свыше 300 кв. метров до 600 кв. метров включительно 5 000 000 2)до 100 кв. метров включительно — 1 000 000 Следовательно, стоимость патента на площадь 549м.кв. будет 300 000р. и 82м.кв. — 60 000р. Это стоимость за год, если Вы не с началагода будете применять патент, то стоимость патента рассчитывается пропорционально количеству месяцев, в течение которых Вы будете вести деятельность на ПСН.

«Налоговая база по каждому объекту деятельности определяется Законом г.Москвы от 31 октября 2012 г. № 53 «О патентной системе налогообложения».

Точная формулировка из закона применительно к аренде звучит так:

Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (размер потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект), составляет 1 миллион рублей.

При сдаче в аренду (или наем) нескольких помещений или же квартира и гараж рядом с домом предпринимателю необходимо будет приобрести патент на каждый из этих объектов. Такой позиции придерживаются ФНС России и Минфин:

  • Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».
  • Письмо Минфина от 22 мая 2013г. № 03-11-09/18174.

При этом количество объектов передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды (найма), заключаемых ИП — арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами (нанимателями) (Письмо Минфина от 12 апреля 2013 г. № 03-11-09/12205).

Возможно указать в одном патенте несколько объектов, стоимость патента в таком случае будет умножена на соответствующее количество объектов. Но предпринимателю это никакой выгоды не принесет — при одной и той же стоимости патент будет один, а не несколько..

Стоимость патента для одной единицы обособленного объекта на 2014 год рассчитывается таким образом:

1 млн. рублей*6% = 60 000 рублей на год .

В случае получения ИП патента на срок менее 12 месяцев налог рассчитывается путем деления размера потенциально возможного к получению ИП годового дохода на 12 месяцев и умножения полученного результата на количество месяцев срока, на который выдан патент. (п. 1 ст. 346.51 НК РФ)
Например, при приобретении патента на 8 месяцев налог будет рассчитан следующим образом:
1 млн. рублей/12 мес. * 8 мес.*6%=40 000».

С 01 января 2013 г в Москве действует Закон г. Москвы от 31.10.2012 N 53 «О патентной системе налогообложения».

В этом законе установлен размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения.

19.1. Сдача в аренду (наем) нежилых помещений, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (размер потенциально возможного к получению годового дохода в зависимости от площади одного обособленного объекта):

19.1.1. до 100 кв. метров включительно — 1000

19.1.2. свыше 100 кв. метров до 300 кв. метров включительно — 3000

19.1.3. свыше 300 кв. метров до 600 кв. метров включительно — 5000

19.1.4. свыше 600 кв. метров — 10000

Согласно Налоговому Кодексу:

Статья 346.50. Налоговая ставка
Налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов.

Статья 346.51. Порядок исчисления налога, порядок и сроки уплаты налога
1. Налог исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. В случае получения индивидуальным предпринимателем патента на срок менее двенадцати месяцев налог рассчитывается путем деления размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на двенадцать месяцев и умножения полученного результата на количество месяцев срока, на который выдан патент.

Смотрите так же:  Наследование по закону срок принятия наследства

таким образом, умножаете 6 % на потенциально возможный доход (см. в зависимости от метров помещения, для первого помещения это будет 1000, а для второго помещения — 5000) и делите на (12 умноженное на то количество месяцев, на сколько получаете патент). Не знаю, на сколько месяцев Вы получаете, поэтому рассчитать сама не смогу.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Индивидуальный предприниматель (далее — ИП) владеет на праве собственности зданием торгового центра общей площадью 2 100 кв. м, которое находится в г. Гусь-Хрустальном Владимирской области. Помещения торгового центра сдаются в аренду разным арендаторам. ИП зарегистрирован в ИФНС как налогоплательщик, применяющий УСН. В настоящее время он планирует перейти на патентную систему налогообложения (далее — ПСН) в отношении деятельности по сдаче в аренду нежилых помещений. Выручка ИП от сдачи недвижимого имущества в аренду составляет менее 60 млн. руб. в год. Как рассчитывается стоимость патента от сдачи в аренду нежилого помещения и что понимается под обособленным объектом для целей применения ПСН? Можно ли совмещать УСН и ПСН по данному виду деятельности, то есть в отношении одних сдаваемых в аренду площадей применять ПСН, в отношении других — УСН?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Под обособленным объектом для целей применения ПСН следует рассматривать недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве самостоятельного объекта аренды по каждому договору аренды.
Стоимость патента (налога при применении ПСН) рассчитывается в следующем порядке:
— в соответствии с заключенными договорами аренды определяется количество обособленных объектов (площадей) и площадь каждого объекта ( кв. м);
— определяется размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода по каждому объекту, затем эти данные суммируются и сумма умножается на 6%.
Если отдельные нежилые помещения, сдаваемые ИП в аренду, не будут поименованы в патенте, в отношении таких объектов ИП вправе продолжать применять УСН.

Обоснование позиции:

Правовые аспекты

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Объектом аренды может выступать как здание (строение) в целом, так и его части (помещения) (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

ПСН

Согласно п. 1 ст. 346.43 НК РФ ПСН устанавливается НК РФ, вводится в действие в соответствии с НК РФ законами субъектов РФ и применяется на территориях этих субъектов РФ.
ПСН применяется ИП наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством РФ о налогах и сборах (в том числе с УСН).
Налогоплательщиками признаются ИП, перешедшие на ПСН в порядке, установленном главой 26.5 НК РФ. Переход на ПСН или возврат к иным режимам налогообложения ИП осуществляют добровольно (ст. 346.44 НК РФ).
На основании пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ ПСН может применяться в отношении такого вида предпринимательской деятельности, как сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности.
Объектом налогообложения при применении ПСН признается потенциально возможный к получению годовой доход ИП (далее — ПВД) по соответствующему виду предпринимательской деятельности, установленный законом субъекта РФ (ст. 346.47 НК РФ). Налоговая база определяется как денежное выражение ПВД по виду предпринимательской деятельности, в отношении которого применяется ПСН в соответствии с главой 26.5 НК РФ, устанавливаемого на календарный год законом субъекта РФ (п. 1 ст. 346.48 НК РФ).
В соответствии с п. 7 ст. 346.43 НК РФ законами субъектов РФ устанавливаются размеры ПВД по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН. Максимальный размер ПВД не может превышать 1 млн. рублей, если иное не установлено п. 8 ст. 346.43 НК РФ.
При утверждении ПВД по виду предпринимательской деятельности в сфере сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности, субъекты РФ вправе дифференцировать его согласно ОКУН на услуги по аренде жилого фонда (код 803101) и по аренде нежилого фонда (код 803102) (пп. 1 п. 8 ст. 346.43 НК РФ, письмо ФНС России от 12.11.2013 N ЕД-4-3/20205@).
Также по вышеуказанному виду предпринимательской деятельности субъект РФ вправе увеличивать максимальный размер ПВД не более чем в десять раз (пп. 4 п. 8 ст. 346.43 НК РФ).
Кроме того, на основании пп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ в отношении этого вида деятельности субъекты РФ вправе устанавливать размер ПВД в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).
При этом в письмах Минфина России от 24.04.2013 N 03-11-11/14222, от 28.03.2013 N 03-11-10/9891 обращено внимание, что не предусмотрена возможность установления законами субъектов РФ ограничения в виде предельного (максимального) количества обособленных объектов (площадей), в отношении которых применяется ПСН.
Согласно разъяснениям, содержащимся в письмах Минфина России от 29.12.2014 N 03-11-12/68103, от 13.01.2014 N 03-11-10/321), установление размера ПВД в зависимости от количества обособленных объектов (их площадей) означает, что размер данного дохода может быть установлен:
1) на отдельный обособленный объект;
2) на квадратный метр сдаваемого в аренду (внаем) жилого и нежилого помещения, дачи, земельного участка.
А в письме Минфина России от 20.01.2014 N 03-11-10/1466 отмечено, что одновременная дифференциация размера ПВД в зависимости от количества объектов, передаваемых в аренду (внаем) с одновременным суммированием площади этих объектов, главой 26.5 НК РФ не предусмотрена.
На территории Владимирской области ПСН введена в действие Законом Владимирской области от 29.05.2015 N 63-ОЗ «О патентной системе налогообложения во Владимирской области и признании утратившим силу Закона Владимирской области «О введении патентной системы налогообложения на территории Владимирской области» (далее — Закон N 63-ОЗ).
При этом согласно ст. 2 Закона N 63-ОЗ в целях установления размеров ПВД по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН (в частности, по виду деятельности «сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности»), территория Владимирской области дифференцирована по территориям действия патентов по группам муниципальных образований области. Город Гусь-Хрустальный Владимирской области отнесен к 3 группе.
Размеры ПВД по видам деятельности установлены приложением к Закону N 63-ОЗ (далее — Приложение). При этом максимальный размер ПВД, установленный в Приложении, подлежит индексации на коэффициент-дефлятор, установленный на соответствующий календарный год, в соответствии с п. 9 ст. 346.43 НК РФ (ст. 3 Закона N 63-ОЗ).
В п. 19 Приложения по виду предпринимательской деятельности «сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности» выделены:
— п. 19.1 Аренда жилого фонда;
— п. 19.2 Аренда нежилого фонда.
Исходя из п. 19.2 Приложения размер ПВД при сдаче ИП в аренду нежилых помещений в г. Гусь-Хрустальном определяется по 3 группе. Кроме того, размер ПВД дифференцирован в зависимости от количества площадей определенного метража.
При этом в Законе N 63-ОЗ прямо не указано, что ПВД должен определяться по каждому сдаваемому в аренду объекту нежилого фонда в отдельности.
В заявлении на получение патента в отношении вида предпринимательской деятельности, предусмотренного пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ, помимо прочих, указываются сведения по каждому объекту, используемому для осуществления данного вида деятельности (приложение к приказу ФНС России от 18.11.2014 N ММВ-7-3/589@).
В письмах Минфина России, рассматривающих вопросы применения норм НК РФ о ПСН, неоднократно отмечалось, что количество, размеры, назначение и т.д. передаваемых в аренду (внаем) объектов определяются на основании договоров аренды (найма), заключаемых ИП — арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами (нанимателями). Если ИП получил патент на осуществление предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду жилых (нежилых) помещений, принадлежащих ИП на праве собственности, то такой патент будет действовать в отношении всех передаваемых в аренду объектов, указанных в патенте. Смотрите, например, письма Минфина России от 05.05.2016 N 03-11-12/25908, от 22.04.2016 N 03-11-12/23302, от 18.04.2016. N 03-11-11/22161, от 13.03.2015 N 03-11-12/13668, от 20.02.2015 N 03-11-12/8138, от 20.01.2014 N 03-11-12/1396, от 14.10.2013 N 03-11-12/42628, от 30.07.2013 N 03-11-11/30202, от 01.03.2013 N 03-11-10/6075, от 28.02.2013 N 03-11-10/5810 и другие. Аналогичного мнения придерживаются судьи (определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 07.07.2015 N АПЛ15-261).
На наш взгляд, с учетом разъяснений, данных в приведенных выше письмах Минфина России, можно говорить о том, что при расчете площади для получения патента ИП следует исходить из площадей объектов аренды (нежилых помещений), которые указаны в договорах с арендаторами (смотрите также письма Минфина России от 04.02.2016 N 03-11-12/5414, от 09.04.2015 N 03-11-09/20102, от 29.12.2014 N 03-11-12/68103).
В данном случае общий ПВД будет определяться путем суммирования потенциально возможных годовых доходов, установленных п. 19.2 Приложения на каждый объект договора аренды в зависимости от его площади.
Приведем пример применительно к Вашему случаю.
Как мы поняли, общая площадь помещений здания, которым на праве собственности владеет ИП, составляет 2100 кв. м.
Предположим, что ИП сдает в аренду помещения в этом здании 3-м арендаторам. Согласно договорам аренды, площадь передаваемых в аренду помещений составляет: 1000 кв. м, 400 кв. м и 700 кв. м.
Суммарный ПВД для г. Гусь-Хрустального в данном случае будет составлять 7 056 000 руб. (3 360 000 руб. + 1 344 000 руб. + 2 352 000 руб.).
Налог при применении ПСН исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы (п. 1 ст. 346.51 НК РФ). Налоговая ставка установлена в размере 6% (п. 1 ст. 346.50 НК РФ). В нашем примере сумма налога при получении патента на 12 месяцев составит 423 360 руб. (7 056 000 руб. / 100 х 6).
Здесь же обратим внимание на письмо Минфина России от 30.09.2013 N 03-11-09/40318, касающееся ситуации, когда по обсуждаемому виду предпринимательской деятельности при расчете патента имеет место превышение максимального размера ПВД в 10 млн. рублей. Сказано, что если определенная расчетным путем величина ПВД превышает установленный законом субъекта максимальный размер, то налоговой базой для исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением ПСН, будет являться максимальный размер потенциально возможного к получению годового дохода, установленный Законом на календарный год по виду предпринимательской деятельности, — 10 млн. рублей. То есть свыше 10 млн. руб. ПВД быть не может (смотрите также письмо Минфина России от 20.02.2015 N 03-11-12/8138).
Как вариант, здание может быть передано в аренду целиком*(1). Например, в письме ФНС России от 25.03.2016 N СД-3-3/1277@ «О применении ПСН при сдаче в аренду нежилого здания как одного объекта» пояснено, что ИП, сдающий в аренду по договору нежилое здание в качестве одного обособленного объекта, вправе применять ПСН в общеустановленном порядке. При этом расчет суммы налога, уплачиваемого в связи с применением ПСН, следует осуществлять исходя из площади нежилого здания, указанной в договоре аренды и отраженной ИП в заявлении на получение патента. Данная позиция согласована с Минфином России (письмо Минфина России от 28.08.2015 N 03-11-09/49752).
То есть ситуации передачи в аренду нескольких площадей по отдельным договорам и здания как единого объекта для целей установления ПВД и расчета стоимости патента различаются. Поэтому и подход к расчету ПВД в случае сдачи здания частями нескольким арендаторам и сдачи его целиком по одному договору аренды будет разным.
Существует, на наш взгляд, и еще одна проблема. Как уже сказано выше, пп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ установлено, что субъекты РФ вправе устанавливать размер ПВД в отношении предпринимательской деятельности, указанной в пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ в зависимости от количества обособленных объектов (площадей). В Законе N 63-ОЗ речь идет о «количестве площадей», то есть исходя из формулировок пп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ «площадь» отождествляется c «обособленным объектом». Можно было бы заключить, как мы сделали это в примере, что этот показатель «количество площадей» в Законе N 63-ОЗ подразумевает отдельные договоры. Тогда, например, если по одному договору аренды сдается помещение площадью 400 кв. м, то проблемы с определением ПВД не возникает. Однако по одному договору аренды могут быть переданы два (три и более) обособленных помещения. В письме Минфина России от 05.05.2016 N 03-11-12/25908 по похожей ситуации было разъяснено, что ИП, сдающий по одному договору аренды несколько нежилых помещений в одном здании, при расчете суммы налога, уплачиваемого в связи с применением ПСН, учитывает площадь всех нежилых помещений, указанную в договоре аренды и отраженную в заявлении на получение патента. Однако нам не вполне ясно как рассчитывается налог в этом случае. Следует ли сначала суммировать все площади в рамках одного договора и далее рассчитывать ПВД? Или же сначала рассчитать ПВД по каждому обособленному помещению, передаваемому в рамках одного договора (признавая его «обособленным объектом», а затем его просуммировать? Тем самым мы видим, что существует некая неопределенность в порядке расчета ПВД для подобного случая. Рекомендация в похожем случае обратиться в департамент финансов субъекта была дана в письме Минфина России от 24.01.2013 N 03-11-11/27 (объект аренды был сдан в аренду целиком одному арендатору, но состоял из двух помещений — подвал и первый этаж). Полагаем, что и в Вашем случае следует заручиться разъяснениями ведомства субъекта.
По вопросу о возможности применения в отношении одних сдаваемых в аренду площадей ПСН, а в отношении других — УСН, отметим следующее.
Как мы уже упоминали ранее, патент действует в отношении всех передаваемых в аренду объектов, указанных в нем. Соответственно, если объект недвижимости (нежилое помещение, сдаваемое в аренду) в патенте не поименовано, в отношении этого объекта может применяться иной режим налогообложения (смотрите, например, письма Минфина России от 14.01.2016 N 03-11-11/704, от 03.06.2015 N 03-11-11/32249, от 26.12.2014 N 03-11-11/67912, от 18.08.2014 N 03-11-12/41138, от 12.05.2014 N 03-11-11/22110, от 20.05.2013 N 03-11-11/17542).

Смотрите так же:  Написали заявление в полицию что делать

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. ПСН в отношении сдачи в аренду (в наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков;
— Энциклопедия решений. Исчисление налога при ПСН. Порядок и сроки уплаты налога.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Овчинникова Светлана

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

28 декабря 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————
*(1) Кроме этой неопределенности, в Законе N 63-ОЗ мы усматриваем и еще одну. Так, в нашем случае ИП имеет на праве собственности здание площадью 2100 кв. м. В Законе N 63-ОЗ указано максимальное значение по позиции «количество площадей — от 1900 до 2000 кв. м включительно». Получается, если ИП сдаст в аренду все здание как один объект, ПВД по такому объекту не может быть рассчитан вовсе, поскольку позиции «количество площадей — свыше 2000 кв. м» Законом не предусмотрено. Означает ли это, что ПСН в такой ситуации применена быть не может? Вместе с тем, как разъяснялось в письмах Минфина России от 24.04.2013 N 03-11-11/14222, от 28.03.2013 N 03-11-10/9891, «не предусмотрена возможность установления законами субъектов Российской Федерации ограничения в виде предельного (максимального) количества обособленных объектов (площадей), в отношении которых применяется патентная система налогообложения».
В этой связи полагаем, что ИП целесообразно обратиться в Министерство финансов Владимирской области и (или) в налоговый орган по месту осуществления деятельности за соответствующими разъяснениями (п. 2 ст. 34.2 НК РФ, п. 1 ст. 21 НК РФ). Подобные рекомендации даны в письмах Минфина России от 23.01.2013 N 03-11-11/23, от 24.01.2013 N 03-11-11/27, от 22.04.2016 N 03-11-12/23302.