Как сдать в аренду помещение если два собственника

Один из собственников против сдачи имущества в аренду

Добрый день. Подскажите, пожалуйста. Есть 3 собственника недвижимого имущества — здания, у каждого 1/3 доля в праве. Здание передано в аренду ООО, участниками которого являются собственники имущества. Срок договора аренды истекает. В связи с эти, один из собственников против выступает против продления договора аренды.

Имеют ли право 2 других собственника продлить договор аренды или заключить новый?

Как разрешить ситуацию, чтобы имущество было передано в аренду? (в собственности данных лиц есть ещё недвижимое имущество, также по 1/3 доли)

Ответы юристов (2)

ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

При не достижении соглашения через суд.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 26 февраля 2016 г. N 03-11-12/10876

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу применения патентной системы налогообложения и сообщает.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения устанавливается Кодексом, вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации и применяется на территориях указанных субъектов Российской Федерации.
Применение патентной системы налогообложения разрешается индивидуальным предпринимателям, осуществляющим виды предпринимательской деятельности, предусмотренные пунктом 2 статьи 346.43 Кодекса.
Согласно подпункту 19 пункта 2 статьи 346.43 Кодекса на патентную систему налогообложения переводится предпринимательская деятельность по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
Главой 26.5 Кодекса не предусмотрено в данном случае учитывать основания приобретения права собственности.
Вместе с тем следует иметь в виду, что согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В связи с этим при сдаче индивидуальным предпринимателем в аренду собственной доли нежилых помещений, находящейся в общей долевой собственности и не выделенной в правоустанавливающих документах, необходимо наличие согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду.
Исходя из этого индивидуальный предприниматель, осуществляющий предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду собственных нежилых помещений, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности и не выделенных в правоустанавливающих документах, при наличии согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду вправе перейти на патентную систему налогообложения в общеустановленном порядке при условии, что общая площадь сдаваемых в аренду помещений не превышает площадь имущества, приходящегося на долю индивидуального предпринимателя в общей долевой собственности на это имущество.
Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
И.о. директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН

Уточнение клиента

Ну хорошо, я понял, что необходимо согласие всех собственников. А в судебном порядке 2 собственника могут обязать третьего заключить договор аренды с ООО. Данная организация всё время арендовала имущество и исправно уплачивала арендную плату всем 3 собственникам (т.к. они участники ООО) Что сделать, чтобы имущество также дальше сдавать в аренду?

03 Июля 2017, 15:22

А в чем причина по которой собственник не хочет продолжения аренды? Ну именно в суде и решаются такие споры, но с учетом аргументов каждой из сторон.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Сдача в аренду не выделенной доли в нежилом помещении

Нежилое помещение 600 кв.м. 2 собственника, физлица. У каждого своё свидетельство на собственность. В Свидетельстве указано : Общая долевая собственность, доля в праве 1/2. В натуре доли не выделены. Как правильно заключить договор аренды на 300 кв.м с юридическим лицом? Я так понимаю, что » долю» сдать в аренду нельзя. То-есть » доля в праве» — это не вещь, а юридическое понятие ? В настоящее время заключен договор аренды на основании свидетельства о собственности и в договоре указана площадь 300 кв.м. Законно ли это? Выделить в натуре невозможно, просьба этот вопрос не обсуждать.

Ответы юристов (30)

Это возможно только действуя с согласия второго собственника. Это вопрос обсуждается?

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимсяв долевой собственности, осуществляетсяпо соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Уточнение клиента

Согласие второго собственника будет. То-есть не выделенную долю сдавать в аренду можно? Договор аренды законен?

26 Октября 2016, 19:25

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. Незаконно, т.к. доля не выделена. О возможном варианте указал Олег Феофанов.

Но есть одно НО

Эта сделка не будет недействительной пока её не оспорят или стороны договора или второй сособственник, т.к. в данном случае сделка является оспоримой.

Статья 168. ГК РФ Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта
1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Уточнение клиента

Как сделать сделку законной? Я об этом спрашиваю.

26 Октября 2016, 19:29

Ну Вы по сути сдаете не долю, а часть помещения. О сдаче именно доли в праве собственности речь не идет.

И если второй собственник согласен, то проблем не вижу. Вы как собственнники вольны сдавать хоть все помещение, хоть его часть, гавное — это достижение между Вами согласия по этому поводу

Уточнение клиента

Но доля не выделена.

26 Октября 2016, 19:36

Если второй собственник согласен — все нормально у Вас

Вам нужно заключать договор аренды именно на 1/2 долю, так как именно она принадлежит Вам. Сдать в аренду 300 кв. м не получится, так как доля в натуре не выделена и не может быть выделена.

Но для сдачи в аренду своей 1/2 доли потребуется согласие второго сособственника, что можно отразить в договоре за его подписью или отдельным документом.

Уточнение клиента

То- есть в договоре аренды указать не 300 кв.м., 1/2 доли ? И расчёт делать не за кв.м, а за 1/2 доли? А как же не выделенная доля? Как арендатору понять где его 300 кв.м в здании?

26 Октября 2016, 19:34

Данный вопрос вы должны урегулировать с другим собственником, указав в соглашении какой именно частью помещения может пользоваться арендатор.

Смотрите так же:  Гражданский кодекс рф 2019 договора

Уточнение клиента

Хорошо, в договоре аренды что указать ? Что сдаётся в аренду?

26 Октября 2016, 19:37

Вам не надо сдавать долю, Ваш интерес сдать метры. Поэтому с согласия второго собственника сдавайте 300 метров.

А Вы не долю сдаете а метры. Это разные вещи и сдаете метры с согласия второго собственника.

300 кв. м такого то помещения и укажите границы например или номера помещений.

Если второй собственник со всем согласен, то каких либо проблем нет, он же не будет ничего оспаривать. Арендатор как я понимаю тоже

Так и укажите, что по соглашению с сособственником передается в аренду 1/2 доля в помещении, площадью 300 кв. м. расположенной там-то там-то, или иным способом обозначите границы помещения, которым будет пользоваться арендатор.

Уточнение клиента

Вы указали, что не выделенные доли сдавать в аренду нельзя. Получается можно?

26 Октября 2016, 19:43

Поймите, Вы сдаете не ДОЛИ, а МЕТРЫ

на основании ст.247 ГК заключите между собой (собственниками) соглашение о порядке пользования имуществом, в котором укажите кто и чем пользуется.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

именно этим и будет пользоваться арендатор.

Уточнение клиента

Я согласен что можно определить границы пользования между собой. Но можно ли это ПОЛЬЗОВАНИЕ сдать в аренду? Что я сдаю — получается ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ, а не ВЕЩЬ в виде квадратных метров.

26 Октября 2016, 19:49

Алексей, Вы можете распорядиться только тем, что у Вас есть в собственности. А у Вас 1/2 в праве собственности. Вот ей и распорядитесь, заключив договор аренды, но с согласия второго сособственника.

Определить, где именно 300 кв. м, можете по соглашению со вторым сособственником.

Вы сдаете часть вещи но с согласия второго собственника. Право собственности Вы не сдаете

Это будет соглашение о пользовании, а не о распоряжении. Сдача в аренду — это распоряжение.

Поэтому сдать в аренду на основании соглашения о пользовании не получится.

сдавать Вы будете долю в виде пропорционального ей количества метров, и пользоваться ими арендатор будет в пределах согласованных собственниками в своем порядке пользовании.

Уточнение клиента

Это будет соглашение о пользовании, а не о распоряжении. Сдача в аренду — это распоряжение.

Поэтому сдать в аренду на основании соглашения о пользовании не получится.

26 Октября 2016, 20:11

А Вы их и не выделяете, Вы в соглашении с сособственником лишь определяете вариант при котором именно арендатор будет пользоваться определенной частью помещения. Можете вообще метры не указывать, если четко определите границы помещения, которое предается в пользование арендатору.

Уточнение клиента

Это будет соглашение о пользовании, а не о распоряжении. Сдача в аренду — это распоряжение.

Поэтому сдать в аренду на основании соглашения о пользовании не получится. Как вы к этому мнению специалиста относитесь?

26 Октября 2016, 20:10

Алексей, как вариант — укажите в договоре двух сособственников как арендодателей, которые сдают часть нежилого помещения, принадлежащей им на праве долевой собственности. Границы части помещения площадью 300 кв. м укажите в приложении к договору в виде чертежа.

Именно так и поступайте, как я и говорил выше

Нет Алексей, это будет именно соглашение о распоряжении, т.к. в нем Вы будете определять не то, как Вы будете пользоваться данным помещением, а как им будет пользоваться арендатор.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поэтому нельзя сдавать абстрактные метры в омещении. Можно сдавать часть помещения, которую можно определить в договоре номером помещения согласно паспорту, либо иным образом, позволяющим идентифицировать эту часть помещения.

Думаю, что в договоре необязательно указывать в качестве арендодателя обоих собственников долей. Арендодателем может быть собтсвенник одной доли, а второй собственник может в договоре указать свое согласие на сдачу части помещения в аренду. Тогда у второго собственника не возникнет обязанности уплаты НДФЛ от сдачи имущества в аренду.

Уточнение клиента

То-есть не выделенную долю можно сдавать по согласованию со вторым собственником? И юридически не выделенная доля является объектом договора?

26 Октября 2016, 21:10

Здравствуйте! В Вашем случае арендодателями будут оба сособственника, и сдают они в аренду часть помещения площадью 300 кв.м.(как указали коллеги), при этом номера сдаваемых помещений (комнат) рекомендую указать по техническому (кадастровому) паспорту.

Уточнение клиента

То есть договор аренды с двумя собственниками? Но получать деньги планирует 1 собственник. Это тоже в договоре указывается? 2-ой собственник согласен.

26 Октября 2016, 21:08

да, так и укажите, что оплата за аренду производится такому то лицу, на такой то счет, ну или как там решите

Тогда арендодатель будет один, а второй сособственник дает согласие на сдачу в аренду, что можно отразить в договоре за его подписью или отдельным документом (соглашением между сособственниками).

Это не противоречит законодательству, пользование и распоряжение осуществляется по согласию сособственников. И в договоре надо прописать получение арендной платы одним сособственником.

То есть договор аренды с двумя собственниками? Но получать деньги планирует 1 собственник. Это тоже в договоре указывается? 2-ой собственник согласен

Вот об этом я и говорю Второй собственник не должен выступать на стороне арендодателя. Иначе получается, что у него возникнет доход, с которого он должен будет уплачивать налог. Второй осбственник в договоре должен лишь изъявить свое согласие на сдачу имущетсва в аренду. В договоре указывается, кто арендодатель (первый собственник) и что он получает арендную плату. А второй собственник соглашается на сдачу в аренду части помещения, находящегося в общей долевой собственности.

То-есть не выделенную долю можно сдавать по согласованию со вторым собственником? И юридически не выделенная доля является объектом договора?

Нет, нельзя не выделенную долю сдавать в аренду. Можно сдать часть помещения с согласия второго собственника. Согласно ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Нет, такой договор необязателен, сдавать долю в аренду может и один собственник. Если сдавать будут двое по договору, то и прибыль должна распределяться обоим и налоги будут платить оба.

Елена, а почему такой категоричный вывод?

Вопрос: О применении ПСН при сдаче в аренду нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве общей долевой собственности.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 26 февраля 2016 г. N 03-11-12/10876
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу применения патентной системы налогообложения и сообщает.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения устанавливается Кодексом, вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации и применяется на территориях указанных субъектов Российской Федерации.
Применение патентной системы налогообложения разрешается индивидуальным предпринимателям, осуществляющим виды предпринимательской деятельности, предусмотренные пунктом 2 статьи 346.43 Кодекса.
Согласно подпункту 19 пункта 2 статьи 346.43 Кодекса на патентную систему налогообложения переводится предпринимательская деятельность по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
Главой 26.5 Кодекса не предусмотрено в данном случае учитывать основания приобретения права собственности.
Вместе с тем следует иметь в виду, что согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В связи с этим при сдаче индивидуальным предпринимателем в аренду собственной доли нежилых помещений, находящейся в общей долевой собственности и не выделенной в правоустанавливающих документах, необходимо наличие согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду.
Исходя из этого индивидуальный предприниматель, осуществляющий предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду собственных нежилых помещений, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности и не выделенных в правоустанавливающих документах, при наличии согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду вправе перейти на патентную систему налогообложения в общеустановленном порядке при условии, что общая площадь сдаваемых в аренду помещений не превышает площадь имущества, приходящегося на долю индивидуального предпринимателя в общей долевой собственности на это имущество.
Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
И.о. директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
26.02.2016

Смотрите так же:  Квалификационные требования к специалисту по защите информации

Здравствуйте, Алексей. Согласно п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года №13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Кроме того, согласно п.15 указанного Постановления

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Я, конечно, рекомендую заключать договор на 11 месяцев, чтобы его не регистрировать, так как Росреестр, думаю, в подобных ситуациях крайне консервативен. Но, думаю, разрешается такая ситуация несложно. Как правильно указали коллеги, Вам необходимо заключить с сособственником соглашение о порядке пользования помещением, находящимся в долевой собственности, получить у сособственника согласие на передачу части помещения в аренду. И заключить договор части помещения с описанием части, передаваемой в аренду, в котором сделать ссылку на соглашение о порядке пользования, на согласие сособственника, и дополнительно указать, что часть помещения, передаваемая в аренду, соответствует 1/2 доле в праве собственности арендодателя на указанное помещение. Конечно же, идеальная доля не может быть передана в аренду, но в данном случае Вы индивидуализируете конкретную часть помещения, передаваемую в аренду.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как сдать в аренду помещение если два собственника

Добрый день еще раз.

Вопрос такой: могут ли собственники помещений, у которых доля в праве не выделена, в соглашении прописать, что столько то квадртаных метров помещения сдает один из собственников, а оставшиеся кв.м. — другой. или все равно придется выделять доли, чтобы понять, на какой именно части располагаются те или иные квадратные метры.

Проще говоря, что в данной ситуации придумать вообще: есть помещение, принадлежащее по 1/2 двум физикам, зарегиным как ИП. Это помещение предполагается сдавать в аренду. Споров между собственниками нет никаких, кто сколько будет сдавать и кто какие доходы будет получать. Нужно просто грамотно все оформить, чтобы и одному и другому хоть что-то досталось для сдачи в аренду и ведения предпринимаьтельской деятельности, т.к. оба ИП.

Как лучше в соглашении написать?

заранее, большое спасибо.

Вопрос такой: могут ли собственники помещений, у которых доля в праве не выделена, в соглашении прописать, что столько то квадртаных метров помещения сдает один из собственников, а оставшиеся кв.м. — другой. или все равно придется выделять доли, чтобы понять, на какой именно части располагаются те или иные квадратные метры.

Проще говоря, что в данной ситуации придумать вообще: есть помещение, принадлежащее по 1/2 двум физикам, зарегиным как ИП. Это помещение предполагается сдавать в аренду. Споров между собственниками нет никаких, кто сколько будет сдавать и кто какие доходы будет получать. Нужно просто грамотно все оформить, чтобы и одному и другому хоть что-то досталось для сдачи в аренду и ведения предпринимаьтельской деятельности, т.к. оба ИП.

Вопрос: Нежилое здание находится в общей долевой собственности физических лиц (индивидуальные предприниматели). Собственники решили сдать в аренду помещения, расположенные в здании, нескольким организациям.
Может ли каждый собственник пропорционально своей доле сдавать в аренду помещения?
Необходимо ли собственникам заключать дополнительное соглашение о разделе здания между собой?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Передача в аренду имущества, находящегося в долевой собственности, допускается только по соглашению между всеми участниками долевой собственности.

Обоснование вывода:
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Если определена доля каждого из собственников в праве собственности, то имущество признается находящимся в долевой собственности (п.п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).
Однако само по себе то обстоятельство, что лицу принадлежит доля в праве общей собственности на имущество, не позволяет ему распоряжаться (в том числе путем передачи в аренду) таким имуществом либо его частью по своему усмотрению. Участник долевой собственности, в силу ст. 209, п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ, может распорядиться только принадлежащей ему долей в праве. Распоряжение же самим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется исключительно по соглашению всех собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Передача части имущества, находящегося в долевой собственности, в аренду без согласия всех участников долевой собственности противоречит указанной норме, поэтому такой договор аренды в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой (смотрите, например, постановления ФАС Дальневосточного округа от 25.07.2008 N Ф03-А73/08-1/2177, ФАС Московского округа от 13.05.2010 N КГ-А41/4240-10 по делу N А41-23761/09, ФАС Уральского округа от 06.05.2010 N Ф09-2476/10-С6 по делу N А47-7366/2008).
Таким образом, для передачи в аренду части здания, находящегося в общей долевой собственности (а аренда по смыслу ГК РФ является одним из способов распоряжения вещью), необходимо согласие всех участников долевой собственности. Заключать какое-либо отдельное соглашение между участниками долевой собственности для этого не требуется. Самостоятельно же (без получения согласия иных собственников) распорядиться частью расположенных в здании помещений участник долевой собственности сможет после раздела общего имущества в натуре между всеми собственниками или выдела доли (ст. 252 ГК РФ) и регистрации права собственности на причитающееся ему недвижимое имущество.
Как показывает судебная практика, такое согласие может быть оформлено различными способами. Так, например, договор аренды части имущества, находящегося в долевой собственности, может быть заключен со множественностью лиц на стороне арендодателя, что допускается п. 1 ст. 308 ГК РФ. Кроме того, согласие всех собственников на заключение договора может выражаться в предоставлении соответствующих полномочий (например, путем выдачи доверенности) одному из собственников (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2004 N Ф09-2779/04ГК). В зависимости от обстоятельств о согласии всех собственников может свидетельствовать визирование ими каждой страницы договора аренды (постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2010 N Ф09-5299/10-С6 по делу N А50-35531/2009), иные документальные подтверждения согласия на передачу соответствующего имущества в аренду (смотрите, например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16.08.2010 по делу N А43-5553/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 04.10.2006 N Ф04-6380/2006(26943-А46-38), ФАС Уральского округа от 24.07.2007 N Ф09-5759/07-С6) либо наличие заключенного между всеми участниками долевой собственности соглашения, из которого следует право участника долевой собственности распорядиться конкретной частью общего имущества путем передачи его в аренду на определенных условиях.
При этом в силу ст. 248 ГК РФ доход от сдачи имущества в аренду будет распределяться между участниками долевой собственности пропорционально их долям в праве на общее имущество либо в ином порядке, который также может быть определен соглашением между ними (определение ФАС РФ от 15.07.2010 N ВАС-9170/10, постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2010 N Ф07-496/2010 по делу N А05-8023/2009).

Смотрите так же:  Арбитражный суд рс я адрес

Оформление сделки с недвижимостью двумя владельцами

мы с матерью владеем по ½ квартиры. Планируем сдать квартиру целиком внаем на срок менее 1 года, оба согласны с таким решением. В какой форме оформить договор: составить два договора на каждую половину квартиры в отдельности, составить один договор от имени обоих собственников в качестве единого арендодателя, или оформить договор от одного из собственников и приложить письменное согласие второго?

Буду признателен за подробный ответ, и, по возможности, формы документов или ссылку на них.

Ответы юристов (10)

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду (в данном случае внаем, так как речь идет о жилом помещении) принадлежит его собственнику (арендодателями могут также выступать лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду). Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Таким образом, договор найма будет считаться надлежаще заключенным в одном из следующих случаев: если он подписан обоими собственниками (матерью и сыном); если он подписан матерью и лицом, действующим на основании доверенности (нотариально удостоверенной) на заключение такого договора, выданной сыном; если имеется письменное согласие сына на заключение его матерью договора на передачу жилого помещения внаем

Есть вопрос к юристу?

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи квартиры в аренду принадлежит его собственнику. Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Таким образом, договор найма будет считаться надлежаще заключенным в одном из перечисленных случаев: если он подписан обоими собственниками, то есть матерью и Вами; если он подписан матерью и за Вас действующей по нотариальной доверенности, ну или наоборот; подписанный одним из собственников, если имеется письменное согласие другого собственника на заключение договора аренды (согласие в письменном виде). Во всех перечисленных случаях договор будет заключен с соблюдением закона, а уж каким из способов воспользоваться, решать вам.

www.quickdoc.ru/dogovor/ попрбуйте тут это конструктор договоров.

В принципе, все перечисленные Вами варианты приемлемы, я считаю самым оптимальным вариантом составить один договор, в котором одной стороной будете Вы с мамой, а второй — арендатор. Так проще и обязательства от этого не меняются.

Договор надо составить сроком не более одного года, например, на 11 месяцев. В этом случае он не подлежит государственной регистрации. Позже можно его продлевать.

Т.к. по закону по договору найма вы можете сдать только жилое помещение, а не отдельную долю в нем, то нужно составить договор, где наймодателями будете указаны Вы и Ваша мама, т.е. не два отдельных договора на сдачу 1/2 доли, а один. В договоре будут указаны два собственника, оба будут расписываться, тогда согласия не нужно будет. В договоре можно будет и указать. как будет делиться между вами и оплата за найм — пополам или иным образом.

Вот еще образец с актом.

Уточните, вы хотите заключить договор аренды или все же договор найма жилого помещения. Это два разных договора и юрпоследствия тоже. По аренде — лучше заключать на срок менее года. чтобы избежать госрегистрации договора, найм — заключают на срок не более 5 лет.

Коллега верную Вам привел ссылку, но там нет образца договора от двух физических лиц. Его очень просто подкорректировать. Так что. можете использовать.

Добрый день, Константин.

в приложении прикрепила Вам образец договора найма квартиры.

Самым оптимальным вариантом будет заключение договора с множественностью лиц на стороне наймодателя, поскольку объект недвижимости один и сдается полностью.

Все предложенные Вами варианты соответствуют закону. Поскольку предмет договора один, наиболее удобная и оптимальная форма договора — составить один договор от имени обоих собственников и указать их как двух арендодателей (многосторонняя сделка).

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 154. Договоры и односторонние сделки

1. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

2. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

3. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Статья 157.1. Согласие на совершение сделки
(введена Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

1. Правила настоящей статьи применяются, если другое не предусмотрено законом или иным правовым актом.

2. Если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

3. В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие.При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие.

4. Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.