Договор на продажу квартиры в новостройке

Покупка квартир в новостройках

Сегодня, весь рынок недвижимости можно условно разделить на два вида:

— рынок вторичного жилья: готовые к эксплуатации и к проживанию объекты недвижимости (многоквартирные дома);
— первичный рынок недвижимости: объекты недвижимости, находящиеся на этапе строительства, не введенные в эксплуатацию дома – новостройки.

Именно о новостройках, я хочу поговорить с Вами в этой статье.

Рассмотрим основные отличительные особенности первичного рынка недвижимости от вторичного.

Первое отличие новостроек от готовой недвижимости – это определение стоимости объекта. Цена за квартиру в новостройке рассчитывается исходя из стоимости одного квадратного метра. Тогда как стоимость квартиры на вторичном рынке определяется как конкретная цена за весь объект.

Второе – возраст. Понятно, что новостройка – это новый дом. Квартире на вторичном рынке может быть уже 5..10..30 лет.

Третье – площадь объекта. Для примера сравним площадь 1-комнатной квартиры вторичного рынка и новостройки. Хрущевки, брежневки (пятиэтажки) – 30 кв.м; дома 90-й, 125-й серии — 35..39 кв.м. В новостройке, как правило, площадь 1-комнатной квартиры начинается от 40 кв.м. и примерно до… 55 кв.м. и даже больше. Тогда как на вторичном рынке эти цифры соответствуют площадям уже 2-х, 3-комнатных квартир.

Четвертое и не маловажное – это порядок купли продажи квартиры. Как известно, на вторичном рынке квартира приобретается при помощи оформления и регистрации договора купли-продажи. При покупке квартиры в новостройке, правоустанавливающими будут являться такие как договор долевого участия в строительстве жилого дома или договор цессии, договор уступки прав и обязанностей, которые в свою очередь также должны проходить обязательную государственную регистрацию в регистрационной палате.

Остановимся на порядке приобретения квартиры в новостройке. Как и кто продает квартиры в новостройках.

1) Строительные компании, застройщики – компании, которые непосредственно ведут строительство данного жилого многоквартирного дома. Как правило, застройщики продают квартиры в строящихся домах по договору об участии в долевом строительстве жилого дома. Смысл такого договора заключается в следующем: застройщик привлекает денежные средства Дольщика (покупателя) для строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по конкретному адресу. Дольщик финансирует строительство жилого дома в части какой-то конкретной квартиры, параметры, вид отделки и комплектация которой подробно прописываются в данном договоре. Договор об участии в долевом строительстве жилого дома подлежит обязательной государственной регистрации в регистрационной палате. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, застройщик передает квартиру Дольщику в собственность по акту приема-передачи.

2) Подрядные организации – компании, которые принимают непосредственное участие в строительстве многоквартирного жилого дома: поставляют строительные материалы, ведут строительные, отделочные работы. За предоставленные услуги застройщик может расплачиваться с подрядчиками, как денежными средствами, так и квадратными метрами (квартирами) по договору об участии в долевом строительстве жилого дома. Подрядчики, в свою очередь, полученные таким образом квартиры, продают уже по договору цессии или, как его еще могут называть, договор уступки прав и обязанностей. Смысл такого договора заключается в том, что Продавец передает свои права на квартиру и обязанности по “договору об участии в долевом строительстве жилого дома” Покупателю. При этом Продавец обязан письменно известить застройщика о передачи своих прав и обязанностей по «договору долевого участия» другому лицу. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, застройщик передает квартиру Покупателю в собственность по акту приема-передачи. Как и договор долевого участия в строительстве жилого дома, договор Цессии и договор уступки прав и обязанностей подлежит обязательной государственной регистрации.

3) Физические лица, купившие квартиры у застройщика по договору об участии в долевом строительстве жилого дома или у подрядчика по договору цессии или уступки прав и обязанностей на начальном этапе строительства многоквартирного жилого дома, когда цена за квадратный метр была существенно меньше, чем та, за которую они продают. Продажа таких квартир физическими лицами осуществляется также как и подрядными организациями по договору цессии или договору уступки прав и обязанностей.

И напоследок, я хотел бы поговорить с Вами о преимуществах и недостатков покупки квартиры в новостройках.

Преимущества:

  • Новостройка – это новый дом, в котором отсутствуют недостатки, присущие к вторичному рынку, связанные с изношенностью строения и коммуникаций.
  • Площади квартир в новостройках значительно больше, а планировка и обустройство придомовой территории наиболее удобнее и комфортнее, нежели в старых домах.
  • Средняя стоимость квартиры в строящемся многоквартирном доме, как правило, ниже, чем на вторичном рынке.

Недостатки:

  • Покупая квартиру в строящемся доме, Вы всегда должны учитывать то, что Вы идете на серьёзные риски, одним из которых является «Достроится ли дом?!». Поэтому прежде чем отдать деньги и подписать соответствующие документы, наведите справки о компании застройщика. Что, как, где он строил до этого.
  • Несмотря на то, что цена квартиры в новостройке ниже, чем на вторичном рынке, не стоит забывать о том, что новые квартиры обычно сдаются без ремонта: стяжка пола, штукатурка стен. И для того, чтобы довести эту новую квартиру до состояния пригодного для проживания, необходимо будет вложить ещё немалую сумму денег.

Желаю Удачи!

Покупка квартиры по договору купли-продажи

Сегодня покупка квартиры в новостройке по договору купли – продажи является скорее экзотикой, чем обычной практикой на рынке новостроек. Тем не менее, ряд строительных и инвестиционных компаний предлагают приобрести квартиры в новых домах именно по договору купли – продажи. Чаще это относится к жилью бизнес – класса и элитному жилью, поскольку более дешевые квартиры зачастую скупаются еще на стадии строительства.

Здесь мы приводим несколько рекомендаций по заключению договора купли – продажи квартиры в новостройке.

Прежде всего, необходимо убедиться в том, что продаваемый объект недвижимости существует как «физически», так и «документально». Первое достаточно просто – необходимо самостоятельно осмотреть объект и увидеть что он собой представляет, в каком он реально состоянии.

Далее необходимо соотнести увиденное своими глазами с написанным в документах. Ознакомиться с поэтажным планом и экспликацией объекта недвижимости. В этом документе должны быть обозначены все, что на самом деле есть в квартире. Планировка квартиры должна соответствовать документам. Встречаются случаи, когда в плане БТИ есть стена, а реально ее нет. Для вас это может привести к самым нежелательным последствиям.

У кого покупаем?

Когда вы увидели, что вы покупаете, нужно понять, у кого вы его покупаете. Необходимо убедится в том, что продавец (чаще всего строительная или инвестиционная компания) сам является собственником продаваемого объекта недвижимости. Право собственности на объект недвижимости должно быть зарегистрировано надлежащим образом. Попросите представить подлинники правоустанавливающих документов на жилое помещение — свидетельство о праве собственности, а так же документ, на основании которого это право было приобретено. В свидетельстве о праве собственности должно быть указанно то юридическое лицо, с которым вы заключаете договор купли – продажи.

В договоре купли – продажи должны быть четко указаны данные, позволяющие определить недвижимое имущество по договору. Т.е. конкретный адрес объекта недвижимости. При отсутствии таких данных, согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ договор будет считаться не заключенным.

Цена в договоре должна быть четко указанна либо за весь объект недвижимого имущества, либо за квадратный метр. В договоре должно быть четко определено количество квадратных метров. В случае, если цена в договоре определяется исходя из количества квадратных метров, должна быть указанна цена одного квадратного метра. Попросите указать в договоре, что цена является окончательной и не подлежит изменению.

Обязательно включите в договор условие о том, продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимого имущества. То есть данная квартира не должна быть заложена, находится под арестом и т.п.

Регистрируем договор

Помните, что в любом случае заключенный договор должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке. Регистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляет Федеральная регистрационная служба министерства юстиции РФ (ФРС). Для того чтобы зарегистрировать ваше право на объект недвижимого имущества необходимо представить в ФРС документы примерный перечень который можно найти здесь. В договоре купли – продажи обязательно предусмотрите обязанность продавца предоставить вам все необходимые документы.

Как правильно составить договор при заключении сделки купли-продажи квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке, как и на вторичном рынке, предполагает обязательное заключение договора купли-продажи. Данный договор заключается только после завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию, в противном случае речь может идти только о подписании договора долевого участия или инвестиционного договора.

Смотрите так же:  Пенсионный фонд московского района материнский капитал

Договор купли-продажи – это юридически значимая сделка, которая предполагает переход права собственности от продавца к покупателю и передачу денег за квартиру покупателем бывшему собственнику.

Правила составления договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости содержит определенные основные и дополнительные последствия, которые происходят в результате заключения сделки. После того, как обе стороны подписали договор купли-продажи, он считается заключенным, и продавец, и покупатель обязаны соблюдать его условия.

Договор служит правовым основанием для перехода прав собственности на квартиру от продавца к покупателю, хотя требование о госрегистрации самого документа в Росреестре отменено с 2013 года. По сути две процедуры (регистрация договора и перехода прав) объединили. После их прохождения на руки продавцу и покупателю передается по одному экземпляру договора с печатью Росреестра.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Договор купли-продажи заключается с учетом требований Гражданского кодекса ст.549-558. В договоре участвуют две стороны: продавец недвижимости и ее покупатель.

В качестве продавца может выступать:

  • застройщик в статусе юридического лица;
  • физическое лицо, которое ранее приобрело права требования или квартиру у застройщика, но по каким-то причинам решило продать недвижимость.

В качестве покупателя может выступать любое дееспособное и правоспособное лицо, которое располагает необходимыми средствами для покупки квартиры.

Покупка квартиры в новостройке у застройщика имеет некоторые преимущества: такую сделку не смогут признать недействительной из-за психического состояния собственника.

Законодательство допускает возможность заключения договора купли-продажи в двух вариантах:

  • в нотариальной форме;
  • в простой письменной форме.

Нотариальное удостоверение договора является обязательным, только если продается доля в квартире либо участвуют несовершеннолетние и ограниченно дееспособные граждане.

Участие нотариуса позволяет избежать многих проблем при заключении договора купли-продажи. В частности, он подтвердит дееспособность сторон, то, что они подписывают договор по своему желанию, на них не оказывается давление и то, что они осознают правовые последствия сделки и переход права собственности в пользу покупателя. В результате снижаются риски признания договора недействительным в судебном порядке.

Плюсом нотариальной формы является также то, что такие договоры проходят процедуру госрегистрации в ускоренном порядке. У нотариуса можно воспользоваться его депозитом для проведения безопасных расчетов. При этом за нотариальные услуги предусмотрена госпошлина, которая рассчитывается в зависимости от стоимости недвижимости.

Договор, заключенный в простой письменной форме – наиболее распространенный вариант, но он требует как можно более полноценного и правильного отображения условий сделки. Ведь в случае нарушения интересов одной из сторон суд будет опираться в решении спорных ситуаций на положения договора.

Образец договора купли-продажи квартиры в новостройке можно скачать по ссылке.

Стороны могут взять за основу типовой шаблон договора и дополнить его важными, на их взгляд, условиями. В частности, в какие сроки необходимо погасить задолженность по коммунальным услугам и снять членов семьи продавца с регистрационного учета, хотя подобные проблемы в новостройках обычно исключены. В любом случае каждый договор купли-продажи стоит готовить в индивидуальном порядке.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Структура договора купли-продажи квартиры в новостройке

Для того, чтобы договор приобрел юридическую силу (считался заключенным), должно соблюдаться три основных условия:

  • он должен иметь письменную форму;
  • быть подписанным обеими сторонами;
  • содержать существенные условия.

Остановимся на последнем пункте более подробно. Под существенными условиями договора купли-продажи квартиры в новостройке понимаются те, при отсутствии которых договор считается незаключенным.

В их числе такие его положения, как:

  1. Наименование документа («Договор купли продажи»).
  2. Дата и место его подписания (город или поселок).
  3. Стороны договора с обязательным указанием их ФИО и паспортных данных. Если квартира покупается у застройщика, то прописываются его юридический и фактический адреса, реквизиты (ИНН/КПП) и реквизиты документа, служащего основанием для подписи договора (устав, доверенность и пр.).
  4. Предмет договора: в данном случае это квартира и ее характеристики, позволяющие ее однозначно идентифицировать (кадастровый номер, адрес, этаж, количество комнат, площадь). Квартира на момент заключения сделки должна пройти процедуру приемки комиссией, не должна принадлежать третьему лицу и быть предметом двойной продажи. В новостройках также указывается тип отделки квартиры: под чистовую или черновую отделку.
  5. Сущность договора: продажа квартиры (переход права собственности от продавца к покупателю на возмездной основе).
  6. Цена договора – определенная денежная сумма, которая уплачивается покупателем за квартиру (это договорная цена, она отличается от кадастровой стоимости и определяется по соглашению сторон). Цена договора должна быть фиксированной и не может пересматриваться в одностороннем порядке, что обезопасит покупателя от необоснованного пересмотра стоимости продавцом.
  7. Перечень проживающих в квартире лиц и их права после завершения сделки (в частности, указание на сроки, в течение которых зарегистрированные лица должны освободить квартиру).
  8. Обязательно указание на наличие обременений, если таковые введены по отношению к недвижимости.

Помимо указанных существенных условий, которые являются обязательными, в договоре купли-продажи прописываются и дополнительные пункты. Их состав различается в зависимости от специфики сделки. Несмотря на то, что они не являются обязательными, их юридическая сила не уступает основным положениям договора.

В договоре купли-продажи квартиры в новостройке можно дополнительно прописать:

  1. Порядок расчетов за квартиру. В частности, когда будет произведена оплата: до или после госрегистрации; каким образом будут передаваться деньги: наличными, по безналичному расчету, через банковскую ячейку или аккредитив, либо нотариальный депозит.
  2. Этапы расчетов: наличие предоплаты в виде аванса или задатка, их величина; величина окончательного платежа от покупателя.
  3. Рассрочка платежа (если такая предоставляется продавцом) и график платежей.
  4. Порядок разрешения споров и расторжения договора.
  5. Права и обязанности сторон.
  6. Кто оплачивает расходы по сделке (обычно это покупатель).
  7. Форс-мажорные обстоятельства.
  8. Неустойки и штрафные санкции для каждой стороны при неисполнении обязательств (например, срыве сроков фактической передачи квартиры или просрочке оплаты).

Договор купли продажи составляется в количестве экземпляров, равном численности участников сделки. Один экземпляр остается у продавца, другой – у покупателя, а третий передается в Росреестр.

Покупка новостройки документы

Риски при покупке новостройки.

Покупка новостройки на что обратить внимание.

Договор уступки- покупка новостройки у дольщика.

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

Риски при покупке новостройки

В этой публикации мы продолжаем тему проверки недвижимости до покупки. Сопровождая сделки с недвижимостью часто приходится слышать: покупаем квартиру в новостройке, продает застройщик, чего здесь проверять?

Риски при покупке новостройки, особенно строящейся недвижимости — квартиры в строящемся доме или строящегося таунхауса, загородного дома или коммерческой недвижимости (офиса, магазина, многофункционального центра) не меньше, чем покупка готовой недвижимости на вторичном рынке.

Вместе с тем, риски при покупке новостройки имеют и специфику, связанную с тоем, что квартиры в новостройках — строящиеся квартиры, и их в момент покупки не существует. Заключая договор на покупку квартиры в новостройке, по сути, вы приобретаете то, чего не существует. На юридическом языке, это называют «покупка будущей вещи», вещи, которая только создается. А значит, вопрос: Как убедиться в законности приобретения того, чего не существует?

Проверка новостройки

Строительство квартиры в многоквартирном доме включает множество этапов: 1)оформление документов – исходно-разрешительной документации: получение земельного участка, привязка проекта к участку, прохождение экспертизы, получение разрешения на строительство,

2) собственно строительство,

3) сдача построенного дома госкомиссии и введение его в эксплуатацию,

Оплату продавцы новостроек требуют сразу, а квартиру передают только после окончания ее строительства. Как защититься покупателю?

Самые короткие сроки строительства у многоквартирных панельных домов, но этапы создания такого дома те же самые. Сбой при строительстве возможен на любом из них.

Для снижения риска потери денег покупатель должен разбираться с какого момента застройщик вправе привлекать деньги дольщиков – продавать квартиры и правильно оценивать условия договора на покупку квартиры. Понимать какие правила применяются к заключаемому договору.

Перечисленные вопросы требуют не только знаний, но и опыта покупок строящейся недвижимости, поскольку определенные риски возможно устранить только определенными приемами.

Кроме перечисленных при покупке новостройки, к обычным сложностям при покупке квартиры на вторичном рынке, добавляются дополнительные вопросы при подготовке сделки.

Рецепт безопасной покупки для покупателя очевиден: Покупку квартиры в новостройке, как и покупку любой строящейся недвижимости, нужно совершать с обязательным привлечением специалистов — юристов, адвокатов, имеющих практику сопровождения сделок по покупке именно новостроек, ведущих досудебные и досудебные споры по поводу жилых новостроек. В крайнем случае, привлекать риэлторов.

Что может ждать покупателя любой новостройки

С чем мы столкнулись при покупке новостройки у застройщика в Москве.

Все началось с обычного обращения клиента: «Поприсутствуйте на сделке у застройщика, я покупаю новостройку, проверьте договор и посмотрите документы».

Покупатель квартиры обратился к нам в пятницу, сделка по покупке квартиры в новостройке планировалась на ближайший понедельник на 11 часов.

Поставленная задача — обычное рядовое сопровождение покупки новостройки по усеченной процедуре. Провести ее возможно в самые короткие сроки. Главное, что бы наш специалист мог присутствовать.

Смотрите так же:  Нотариус на володарского орехово-зуево

Присутствие специалиста на сделке по покупке квартиры позволяет покупателю чувствовать себя уверенно, оперативно получать объективные разъяснения по конкретной квартире или законодательству. Без ложной скромности, в отдельных случаях, наши клиенты не покупают выбранную квартиру.

Мы убедили покупателя посетить совместно с нашим специалистом отдел продаж застройщика до дня подписания договора.

Дело в том, что покупатель внес аванс за квартиру, но не застройщику, а какому-то индивидуальному предпринимателю по агентскому договору. В принципе, это обычная схема продажи новостроек, только в данном случае, продавец не располагал разрешением на строительство и не имел отношения к земельным участкам. А значит, на 100% продавец квартир в новостройке не являлся застройщиком.

Было ясно: либо это какое-то жульничество, либо продавец действительно не застройщик, а иное лицо, но которое имеет какой-то договор с застройщиком. Это дополнительное звено между покупателем и квартирой, которое, так или иначе, но повышает риски покупателя. Все эти вопросы необходимо выявлять и выяснять до сделки.

Эти вопросы были подняты, поскольку в рамках даже такого несложного поручения, по нашему мнению нужно проводить полноценную подготовку сделки. Прежде всего, не теряя времени, анализировать каждый доступный документ по независящим от Продавца источникам.

Выяснять эти вопросы в день совершения сделки покупки квартиры и сразу подписывать договор – это прямой 100% риск покупателя деньгами на квартиру. Риск очевидный, высокий, и не оправданный.

Покупка новостройки документы

Продавец оказался не застройщиком, а дольщиком, который по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) выкупил у застройщика 15 квартир на котловане, и теперь их распродавал. Как всегда покупка новостройки документы продавца проверяем в первую очередь.

Ситуация обычная, широко применяемая. Однако, в нашем случае, представленный продавцом договор долевого строительства не имел отношения к продавцу. В этом договоре дольщиком была совершенно другая организация, и в тексте договора отсутствовало упоминание о покупаемой квартире. Но главное, в офисе продаж не оказалось договора долевого строительства с организацией, которой наш клиент внес аванс за квартиру!

При самостоятельном подписании авансового соглашения наш клиент не обратил внимания на все эти обстоятельства.

Уже при подписании авансового соглашения предварительно ознакомьтесь с цепочкой всех необходимых документов. Удостоверьтесь, что бьются и взаимоувязаны все необходимые реквизиты: наименования объектов, сроки платежей, даты совершения сделок, сроки передачи вам квартиры, наименования всех участников сделок и их реквизиты и т.д. и т.п.

В офисе продаж нам передали для покупки новостройки докумены:

  • Проектную декларацию на объект строительства
  • Документы на земельный участок под строительством
  • Разрешение на строительство
  • Договор долевого участия в строительстве (но не продавца)
  • Сведения о предполагаемом продавце и номер предполагаемого договора ДДУ, к которому относилась покупаемая квартира.

Что мы решили на встрече:

Продавец, а это была риэлторская фирма, обязались к понедельнику, ко дню предполагаемого совершения сделки покупки квартиры, предоставить нам договор долевого участия на интересующую покупателя квартиру, учредительные и регистрационные документы дольщика-продавца, платежные документы, проект договора уступки прав по ДДУ.

Разъяснив ситуацию нашему клиенту-покупателю и посоветовавшись мы пришли к необходимости проведения обычной подготовки и проведения сделки по покупке квартиры-новостройки.

Это значит, будем проверять продавца, условия и обстоятельства заключения ДДУ и т.д., в режиме «как учили», т.е. тщательно, последовательно, по независимым источникам и сопоставлением с предоставленной продавцом документацией.

Цель: принятие обоснованного решения о покупке квартиры.

Проверка новостройки

Наша проверка новостройки установила:

  • Строительство новостройки должно окончиться не в 4 квартале 2016г., как заявляет продавец, а в конце 2 квартала 2017. При этом, разрешение на строительство было продлено в июле 2016 года, но только до конца 2016 года.

Это соответствовало степени готовности дома на момент обращения к нам покупателя.

  • Покупатель активно судится с 2015 по настоящее время. Всего установлено 15 гражданских дел с участием продавца квартиры в качестве ответчика. По всем искам к продавцу предъявлены требования имущественного характера. Из 15 дел 10 завершены проигрышем продавца – с продавца взысканы денежные средства. Суммы взысканий не значительные – от 10 тыс. руб. до 1 млн. за просрочку платежей по договорам поставки или подряда. 3 дела завершены мировыми соглашениями (на суммы до 2-х млн. руб.), 1 дело не завершено (сумма 3 млн).

Внимание привлекло одно дело: обращение взыскания на предмет залога.

Ознакомившись с судебным актом установлено: обращено взыскание на предмет залога — на договор ДДУ, по которому нашему клиенту-покупателю предполагалось получить квартиру.

Этот договор был заложен продавцом под обязательства по договору поставки. Оплату поставленных товаров продавец квартиры не произвел. Поставщик пошел в суд.

По судебному акту Служба судебных приставов должна реализовать этот ДДУ!

Уже этой информации достаточно, что бы остановить дальнейшую подготовку к покупке квартиры.

Установлены два важных обстоятельства:

  • продавец является подрядчиком строительства этого многоквартирного дома и к нему как-то поступили квартиры, оформленные по ДДУ.
  • Продавец практикует закладывание своих прав по договорам ДДУ в залог под приобретаемые строительные материалы или работы подрядчиков.

Требовались новые пояснения от продавца.

Что выяснилось в понедельник:

Из договора залога установлено:

Заложена именно интересующая покупателя квартира!

В совокупности с ранее установленными обстоятельствами, это означало: Суд обратил взыскание на конкретную квартиру – за которую внес аванс наш клиент! Права требования на эту квартиру подлежат реализации с торгов.

Покупка новостройки на что обратить внимание?

Благодаря кропотливой последовательной подготовке к покупке квартиры к понедельнику мы располагали системной информаций из различных независимых от продавца источников о продавца- дольщике, о предполагаемом договоре ДДУ, о строительстве, о застройщике и т.д.

В совокупности, полученные сведения давали основание полагать об отсутствии нарушения закона при заключении договоров ДДУ, о законном ведении строительства многоквартирного дома, об отсутствии у застройщика и продавца-участника ДДУ признаков банкротства.

При таких обстоятельствах, учитывая степень готовности объекта, причин не покупать квартиру в этом жилом комплексе, установлено не было.

Стоит ли покупать заложенную квартиру?

По нашему мнению, при наличии иной аналогичной квартиры у этого же застройщика, покупателю не стоит связываться с заложенными квартирами, тем более, когда на нее уже обращено взыскание, как на заложенное имущество.

Справедливости ради стоит отметить, каждая конкретная ситуация требует индивидуального рассмотрения. В описанной выше ситуации возможно было заключить договор с продавцом, но с условием передачи прав по договору ДДУ без обременений (предварительный договор) и дополнительно в нем четко прописывать все условия заключения договора уступки по ДДУ. То есть необходим не один а несколько взаимосвязанных договоров.

При этом, до заключения ДДУ, покупатель не будет защищен правилами закона 214-ФЗ о долевом строительстве.

Подготовка и реализация цепочки договоров требует юридических знаний и опыта именно в подготовке и исполнении договоров ДДУ, которыми располагает не каждый юрист.

Вы когда-нибудь покупали квартиру по договору долевого строительства?

Это равносильно дать в долг незнакомому лицу сумму цены квартиры на относительно определенный срок.

Наш клиент не был готов рисковать деньгами, по этому, мы рекомендовали покупателю рассмотреть покупку другой квартиры. В этом комплексе нашлась другая квартира, правда оформлена она была по договору ДДУ с физическим лицом.

Наш клиент-покупатель, умудренный опытом, сразу сам предложил провести полное юридическое сопровождение подготовки и проведения покупки квартиры у физического лица.

Рекомендация покупателю квартиры:

Существенное значение при подготовке покупке квартир, таунхаусов, загородных домов и иной недвижимости имеет подготовка клиентов — покупателей и продавцов. Покупатели должны понимать процедуру, значение этапов сделки, ясно представлять юридическое положение покупаемой квартиры, загородного дома, и осознавать последствия покупки недвижимости со всеми ее недостатками, прежде всего юридическими.

ПОКУПКА КВАРТИРЫ НОВОСТРОЙКИ У ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА

Как обычно, мы начали с консультации покупателя квартиры, из которой он узнал ответы на вопросы:

  • Физическое лицо, как продавец квартиры по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома (ДДУ)
  • Особенности подготовки к покупке квартиры у физических лиц
  • Особенности условий договора для покупки по ДДУ у физического лица
  • Особенности расчетов по договорам с физическими лицами

Если продавец квартиры в новостройке — физическое лицо

Дочитав до этого места, очевидно, вы должны знать: наименьшие риски покупателя квартиры в новостройках при покупке по договору долевого участия в строительстве на условиях закона 214-ФЗ. Закон устанавливает много условий и требований к договору и его исполнению в пользу покупателя – дольщика, полагая дольщика слабой стороной договора и рассматривая его в отношениях с застройщиком в качестве потребителя «строительных услуг».

По правилам закона о ДДУ заключить договор долевого строительства вправе только застройщик – лицо, владеющее земельным участком, на котором ведется строительство многоквартирного дома и разрешением на строительство.

Застройщиком может быть юридическое лицо – организация или физическое лицо – гражданин, имеющий статус индивидуального предпринимателя.

Важный для покупателя квартиры вывод:

Покупатель может заключить договор долевого участия в строительстве с физическим лицом только в случае одновременного соответствия физического лица следующим признакам:

  • Физ лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается действующим свидетельством о внесении в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей
  • У этого физ лица во владении ( в собственности или на праве аренды) находится земельный участок, предоставленный для строительства конкретного объекта долевого строительства
  • Этому индивидуальному предпринимателю выдано разрешение на строительство конкретного объекта долевого строительства.
Смотрите так же:  Госпошлина на оплату паспорта рф в 14 лет

Как правило, при строительстве многоквартирных домов не применяют юридическую конструкцию привлечения денежных средств дольщиков, когда в качестве застройщика выступает индивидуальный предприниматель.

Вторая возможность купить новостройку у физического лица – заменить его в уже заключенном договоре долевого участия в строительстве (ДДУ) или выкупить пай у пайщика в кооперативе. Замена производится путем заключения договора уступки по ДДУ, или в соответствии с уставом кооператива, если выкупается пай.

В настоящей публикации перемену пайщика в кооперативе не рассматриваем.

К договору уступки применяются правила главы 24 Гражданского кодекса РФ о перемене лиц в обязательстве и, что важно: учитываем условия самого договора долевого участия, права по которому уступаются покупателю квартиры. Как правило, уступку прав по ДДУ оформляют трехсторонним договором: Прежний дольщик, новый дольщик, застройщик.

Перед заключением договора уступки необходимо проверить ситуацию с законностью и перспективами строительства многоквартирного дома. Это проверка застройщика и документов, подтверждающих законность строительства (проект, проектная декларация, разрешение на строительство), владение земельным участком и его соответствие проектной декларации и разрешению на строительство, финансовое положение застройщика, наличие и суммы претензий со стороны контрагентов и т.д., и конечно, убедиться в наличие заключенного договора долевого участия в строительстве с продавцом.

Следующий обязательный этап подготовки к покупке квартиры через уступку прав – проверка продавца-физического лица.

Необходимость проверки связаны с возможностью признания недействительным заключенного покупателем квартиры договора уступки.

Удостоверяется личность продавца-физического лица и его полномочия. (Более подробно об этом написано на сайте тутhttp://new.gordon-adv.ru/articles/pasport-prodavca/.)

Проверяется наличие обременений, арестов, запретов на правах по договору долевого строительства. Одним из широко распространенных обременений квартир и другой недвижимости является ипотека. Распространено заблуждение, что ипотека – это кредит на покупку квартир. Ипотека — это залог недвижимости.

Кредит и ипотека могут быть взаимосвязаны, если кредит ипотечный. То есть на покупку квартиры банк предоставил ипотечный кредит, возврат которого обеспечен залогом этой квартиры или иной недвижимости.

Если квартира только строится (по договору долевого участия), дольщик на оплату квартиры по договору долевого участия может использовать полностью или частично заемные средства банка по кредитному договору. Обеспечение возврата такого ипотечного кредита, в случае ДДУ, заемщик обеспечивает залогом приобретаемой квартиры, а на период строительства закладываются права требования по самому договору долевого участия – ипотека.

Продать квартиру в залоге (в ипотеке) и, соответственно купить и переоформить права на квартиру на имя покупателя без согласия банка не возможно.

Покупка квартиры в ипотеке сопряжена с решением ряда вопросов по ее снятию или получению согласия банка на продажу квартиры. В последнем случае ипотека переоформляется на покупателя квартиры.

В чем проблема обнаружения ипотеки (залога) покупаемой квартиры

Для покупателя покупка квартиры сопряжена с необходимостью отвлекать деньги, получение одобрения кредита на эту конкретную квартиру, ее оценку и т.д., что само по себе требует денег и времени.

При выявлении «неизвестной» ипотеки квартиры права собственности на квартиру Росреестр на имя покупателя не переоформит. То есть сделка не сможет быть завершена.

Вместе с тем, имеем ситуацию, когда фактически договор купли-продажи совершен, т.к. с 2013 года он не требует государственной регистрации и вступает в силу с момента его подписания. Деньги «висят» в банке, а расчеты не возможны без снятия ипотеки.

Как правило, перед подписанием договора купли-продажи деньги блокируются в ячейке или на банковском счете. Сроки блокировки денег определяются договором с банком, но в любом случае это около месяца. Даже если покупатель использует для покупки собственные деньги, он ограничен в возможности их использования на покупку другой квартиры.

Подготовка к покупке квартиры включает обязательную проверку на наличие арестов и запретов, с целью исключить вышеописанные «зависания» денег покупателя.

Споры по квартире

Другая причина обременений – наличие споров продавца с третьими лицами, предметом которых является покупаемая квартира.

Риски для покупателя очевидны: в связи с наличием судебного спора на квартиру судом может быть установлен запрет на совершение сделок, или арест. Для покупателя результат одинаков с вышеописанным – Росреестр право собственности по договору купли-продажи на имя покупателя не переоформит.

Споры по квартире могут быть на разных стадиях: в суде, или на стадии исполнения судебного решения, но для покупателя это значения не имеет, да же если запрет или арест на квартиру не наложен.

При наличии спора о квартире, у покупателя есть реальная перспектива квартиру потерять.

Покупая квартиру необходимо учитывать, что споры продавца квартиры могут и не касаться квартиры. Сумма долга продавца третьим лицам может быть таковой, что для исполнения обязательства взыскание может быть обращено на квартиру.

В этом случае, у покупателя квартиры у такого продавца может возникнуть реальная перспектива изъятия квартиры.

В виду изложенных обстоятельств подготовка к покупке квартиры должна включать проверку квартиры на предмет наличия арестов, запретов, а продавца -на наличие судебных споров по квартире, или иных, в результате которых квартира может быть изъята.

СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ – ПРИЧИНА СПОРОВ

Повод к судебному спору – семейные отношения продавца. В силу Семейного кодекса РФ имущество супругов является их совместной собственностью. В случае расторжения брака совместное имущество подлежит разделу между супругами.

Срок давности требований о разделе супружеского имущества – три года.

При подготовке к покупке квартиры необходимо выявлять признаки совместной собственности покупаемой квартиры: нахождение продавца на дату приобретения квартиры в браке.

В случае выявления признаков совместной собственности на квартиру необходимо добиться получения согласия второго супруга на продажу.

Все вышеописанное в равной степени относится и к подготовке к покупке квартиры через уступку прав по ДДУ. Участие продавца в ДДУ так же может быть предметом спора, и на соответствующую долю прав в договоре может быть обращено взыскание.

ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ – ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ

В соответствии со статьей 256 Гражданского кодекса РФ распоряжение общей собственностью осуществляется по согласию всех собственников. В случае продажи одним из сособственников принадлежащей ему доли квартиры третьему лицу другие сособственники обладают преимущественным правом покупки.

Продажа доли в праве собственности возможна только при отказе других сособственников от права преимущественной покупки или истечения срока на преимущественную покупку – 1 месяц с даты поучения сособственником уведомления о продаже доли и ее условий.

Подготовка к покупке новостройки должна предусматривать выяснение всех собственников продаваемой квартиры, и в необходимых случаях их уведомление обо всех существенных условиях предполагаемой продажи.

Все вышеописанное в равной степени относится и к подготовке к покупке квартиры через уступку прав по ДДУ. Участие продавца в ДДУ так же может быть предметом спора, и на соответствующую долю прав в договоре может быть обращено взыскание.

Удостоверившись в личности и полномочиях продавца, убедившись в наличии действующего договора долевого строительства, установив в отсутствие арестов, запретов, споров в отношении ДДУ и продавца, покупатель может переходить к оформлению договора уступки прав по договору долевого участия.

Обязательный этап уступки прав по договору долевого строительства

Закон о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) в статье 4 предусматривает: Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Учитывая правила статей 4 и 11 закона о ДДУ, уступка прав по договору долевого участия в строительстве допускается с момента его государственной регистрации, при условии полной оплаты дольщиком по договору, и до момента передачи дольщику объекта долевого строительства по передаточному акту.

Аналогично правилам о заключении договора ДДУ, договор уступки прав по договору ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации.