Договор найма жилого помещения стороны договора

Договор найма жилого помещения: понятие, характеристика и элементы

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса).

Характеристика договора найма жилого помещения: он является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим.

Предметом договора найма жилого помещения является изолированное (имеющее отдельный вход), благоустроенное (применительно к условиям данного населенного пункта), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение (п. 1 ст. 673 Гражданского кодекса, ст. 40, 52 ЖК). Это может быть жилой дом, квартира либо их части.

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем могут выступать граждане и юридические лица, а нанимателем – только физическое лицо.

Форма договора найма жилого помещения может быть только письменная.

Срок договора найма жилого помещения может быть как определенный, так и неопределенный.

Виды договора найма жилого помещения:

  • договор социального найма жилого помещения;
  • договор коммерческого найма жилого помещения. Названные выше виды договора найма жилого помещения различаются между собой:
  • основаниями их заключения;
  • формой собственности наймодателя на сдаваемое в наем жилое помещение;
  • размером жилого помещения, являющегося предметом договора;
  • сроком действия договора;
  • способом определения оплаты за пользование жилым помещением;
  • условиями договора;
  • правомочиями сторон договора;
  • источниками их правового регулирования.

Оба вида договора регулируются гл. 35 Гражданского кодекса, однако к договору социального найма относятся только семь из восемнадцати статей. Это ст. 672, 674, 675, 678, 680, 681, п. 1–3 ст. 685 Гражданского кодекса. Кроме них указанный вид договора регулируется Жилищным кодексом, Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. и рядом других нормативных актов.

  • Договор социального найма жилого помещения
  • Правомочия сторон договора социального найма жилого помещения
  • Договор коммерческого найма жилого помещения

Портал «Юристъ» — Ваш успех в учебе и работе!

Гражданское право

Если данное правоотношение возникает на основании договора найма, то

его участники именуются наймодателем и нанимателем. Однако в правоотношении найма, как уже отмечалось, участвуют и члены семьи нанимателя, вселившиеся вместе с ним при занятии жилого помещения или вселившиеся в установленном порядке позднее и тем самым вступившие в уже существующие правоотношения найма.

Наймодатель. Это — лицо, сдающее жилое помещение в пользование (внаем). В качестве наймодателя при найме помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов выступает жилищно-эк-сплуатационная организация, а при ее отсутствии — соответствующие предприятие, учреждение, организация (ст. 51 ЖК).

Жилищно-эксплуатационная организация — обобщенное понятие, охватывающее разнообразные хозрасчетные юридические лица, к числу уставных задач которых относится сдача жилых помещений внаем ре-монтно-эксплуатационное управление (РЭУ), жилищно-эксплуатаци-онная контора (ЖЭК), дирекция эксплуатации зданий (ДЭЗ), квартир-но-эксплуатационная часть (КЭЧ) и т. п.

Из сказанного следует, что жилищные органы (например, жилищное управление исполкома местного Совета) участниками договора найма помещения не являются. Поэтому органы, управляющие жилищным фондом, могут выступать в суде в качестве сторон только по делам, касающимся вопросов, решение которых отнесено к их компетенции (предоставление жилых помещений, бронирование и т.п.), но не в спорах, вытекающих из условий договора найма жилого помещения*.

В домах индивидуального жилищного фонда наймодателем выступает гражданин — собственник дома или квартиры, а в домах общественного фонда — соответствующее хозяйственное общество или товарищество, коллективное предприятие, общественное объединение и т.

Во время существования жилищного правоотношения возможна замена наймодателя в связи с переходом дома в собственность, в полное хозяйственное ведение или оперативное управление другого лица. Договор найма жилого помещения сохраняет силу для нового собственника или владельца дома. Такой вывод можно сделать, опираясь на ч. 3 ст. 135 ЖК, а также на ч. 2 ст. 86 Основ.

Наниматель. Нанимателем в договоре найма жилого помещения и субъектом жилищных прав и обязанностей может быть только гражданин (физическое лицо), поскольку жилое помещение предназначено для проживания. Если жилой дом (или отдельные квартиры) арендует юридическое лицо (в целях обеспечения жильем своих работников), то оно является стороной в договоре аренды (имущественного найма), а не жилищного найма, и жилищных прав не имеет: эти права по договору с ним приобретут те работники, которым будут предоставлены внаем арендованные помещения.

* См. п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г.- Бюллетень Верховного Совета Суда РСФСР. 1985. № 3.

В домах государственного и муниципального жилищных фондов договор найма жилого помещения заключается с гражданином, на имя которого выдан ордер (ч. 1 ст. 51 ЖК), а в домах индивидуального и общественного жилищных фондов — с любым лицом, с которым достигнуто соглашение. В случае выбытия нанимателя или его смерти договорные отношения, как правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из совершеннолетних членов семьи выбывшего — по соглашению между ними (см. ст. 88 ЖК). Если единственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени опекуном или попечителем*. Договор прекращает действие, если выбывший наниматель проживал один.

Жилищные права членов семьи нанимателя. В соответствии с законом права и обязанности, вытекающие из договора найма, наравне с нанимателем приобретают члены его семьи (ст.ст.53,133 ЖК). У казанные лица (наниматель и члены его семьи) обладают правом постоянного пользования жилым помещением (постоянные пользователи). Все другие лица, проживающие на данной жилой площади, именуются временными жильцами, их право проживания несамостоятельно, зависит от прав нанимателя и членов его семьи. В связи с этим понятие «член семьи нанимателя» приобретает особую актуальность.

Смотрите так же:  Договор о приеме в детский сад

Определяя круг членов семьи нанимателя, ЖК (ч. 2 ст^ 53) выделяет лиц, которые относятся к членам семьи, и лиц, которые могут быть признаны членами семьи. В числе первых названы: супруг нанимателя, их дети и родители (т.е. совместные дети супругов и дети каждого из них, а также родители обоих супругов). Их право на жилую площадь определяется фактом указанной семейно-правовой связи и, кроме того, совместным проживанием с нанимателем. Никаких других условий не требуется, они — бесспорные члены семьи.

Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи (в спорных случаях — по решению суда): другие родственники нанимателя (а также родственники его супруга), независимо от степени родства;

нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях — и иные лица. Для признания названных граждан членами семьи требуется наличие следующих условий: совместное проживание с нанимателем и ведение с ним общего хозяйства (совместное расходование средств на питание, приобретение вещей, ремонт квартиры и т.д.). При отсутствии второго условия они членами семьи не признаются и самостоятельного права на жилую площадь не имеют.

Состав семьи нанимателя может измениться. Если лицо перестает быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, оно полностью сохраняет право на жилую площадь, т.е. имеет такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи. В частности, сохраняет право на жилую площадь бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака.

Состав семьи изменяется также в случаях вселения нанимателем в занимаемое им жилое помещение других граждан на правах членов семьи. Согласно закону (ст. 54 ЖК) наниматель вправе в установленном

* См. п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г.

порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев в других лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. Такого согласия не требуется при вселении к родителям их детей, не достигших совершеннолетия.

Наниматель жилого помещения в доме, принадлежащем наймодателю на праве собственности, имеет право вселить в нанятое им помещение независимо от согласия собственника дома своих несовершеннолетних детей, а если он занимает изолированное помещение — также супруга и нетрудоспособных родителей.

Вселенные в указанном порядке члены семьи приобретают равное с нанимателем и остальными членами семьи право пользования жилым помещением. Однако при вселении может быть достигнуто соглашение между нанимателем, членами его семьи и вселяющимися гражданами об ином порядке пользования жилым помещением. Например, при вселении жены вступившего в брак сына нанимателя может быть обусловлено, что молодые супруги будут проживать в одной из комнат квартиры. Если в дальнейшем возник бы вопрос о разделе жилой площади, вселившаяся супруга сына могла бы претендовать лишь на долю площади данной комнаты, но не всей квартиры, причем наряду со своим супругом и проживающими с ними детьми.

Правовое положение вновь вселившихся членов семьи характеризуется тем, что они вступают в существующее правоотношение и приобретают все права и обязанности, возникающие из договора найма жилого помещения, который был заключен до их вселения. Следовательно, с момента вселения они становятся участниками правоотношения с наймодателем.

Предмет договора найма жилого помещения. Предмет жилищного правоотношения найма в одних случаях заранее оговорен в ордере, а в других определяется соглашением сторон.

Как отмечалось, в домах государственного и муниципального жилищных фондов договор найма может быть заключен только на помещение, указанное в ордере. Это помещение должно отвечать требованиям, указанным в законе: быть жилым, изолированным, благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям (ст. ст. 40, 52 ЖК). Следовательно, предметом договора найма не могут быть часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения квартиры (кухня, холл, кладовая и т.п.), а также помещения с низким уровнем благоустройства и не отвечающие санитарным и техническим требованиям.

При заключении договора найма жилого помещения с наймодателем -собственником дома или квартиры либо с членом жилищного (жилищно-

* Если между собственником дома (или квартиры) и гражданином заключен договор аренды, вселение арендатором в занимаемое им жилое помещение других лиц определяется договором аренды либо отдельным соглашением сторон.

строительного) кооператива предмет договора определяется соглашением сторон (ст. 131 ЖК). Однако и в указанных случаях по смыслу закона внаем может быть сдано только жилое помещение и, следовательно, самостоятельным предметом договора не могут быть подсобные и другие нежилые помещения. Вместе с тем не требуется, чтобы жилое помещение было изолированным: это может быть смежная комната или часть комнаты.

В связи с тем, что в домах государственного и муниципального фондов предметом найма может быть лишь изолированное помещение, законом (ч.1 ст. 46 ЖК) предусмотрены особые правила заселения освободившейся в квартире смежной комнаты. Такая комната подлежит передаче в пользование нанимателю, занимающему помещение, смежное с освободившимся. Передача оформляется путем внесения соответствующих изменений в договор. Представляется; что в данном случае речь идет о праве, а не об обязанности нанимателя занять освободившуюся смежную комнату. Поэтому в городах немало пустующих комнат.

Смотрите так же:  Как заплатить налог на дарение квартиры

Договор найма специализированного помещения

Договор найма специализированного жилого помещения

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК РФ).

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные разд. IV ЖК РФ, а также отдельные положения разд. III, указанные в п. 5 ст. 100.

Стороны договора

Наймодателем по договору данного вида выступает собственник специализированного жилого помещения. Таким собственником является либо государство, либо субъект РФ. либо муниципальное образование. Нанимателем специализированного жилого помещения может быть лишь гражданин, не обеспеченный жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте и относящийся к категориям граждан, которым предоставляется конкретный вид помещения, отнесенного к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Например, служебные жилые помещения представляются гражданам лишь в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

По данному виду договора передается специализированное жилое помещение, т. е. помещение, отнесенное к специализированному жилищному фонду. В соответствии с п. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

  • служебные жилые помещения (ст. 93 ЖК РФ);
  • жилые помещения в общежитиях (ст. 94 ЖК РФ);
  • жилые помещения маневренного фонда (ст. 95 Ж К РФ);
  • жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. 96 ЖК РФ);
  • жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев (ст. 97 ЖК РФ);
  • жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами (ст. 97 ЖК РФ);
  • жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК РФ).

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Жилищные права граждан, проживающих в служебных жилых помещениях, ограничены по сравнению с правами нанимателей неслужебных жилых помещений: они не могут обменять, передать в аренду или поднаем занимаемое служебное помещение. Однако необходимо отметить, что законодательство РФ предусматривает вопрос о переводе служебных жилых помещений в неслужебные в случаях, когда граждане проработали определенный срок (как правило, не менее 10 лет) в организациях, предоставивших им это помещение.

Договор найма специализированного жилого помещения является срочным. Срок, на который предоставляется специализированное жилое помещение, зависит от категории данного помещения. Например, в соответствии с п. 3 ст. 104 Ж К РФ договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Плата по договору найма специализированного жилого помещения

Структура и размер платы за жилое помещение и предоставление коммунальных услуг по данному виду договора определяется по тем же правилам, которые установлены для договора социального найма (ст. 154, 156 ЖК РФ). Однако на них не распространяется правило п. 9 ст. 156 об освобождении от платы за наем.

Права и обязанности сторон договора

Права и обязанности сторон договора совпадают с правами и обязанностями сторон договора социального найма.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме (п. 7 ст. 100).

Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным основаниям, предусмотренным ЖК РФ. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.

Смотрите так же:  Приказ об призыве в армию

В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. При отказе освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.

Отдельные категории граждан не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений.

Договор найма жилого помещения стороны договора

Договор найма жилого помещения. Ответственность сторон. Обязанности сторон.

Основания расторжения договора найма жилого помещения по требованию любой из сторон: 1) непригодность для постоянного проживания, а также аварийное состояние жилого помещения; 2) другие случаи, предусмотренные жилищным законодательством.

Стороны договора найма жилого помещения

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

В качестве наймодателя по договору найма жилого помещения может выступать собственник жилого помещения или иное лицо, наделенное законом или собственником правом на передачу жилого помещения внаем. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и гражданской дееспособности.

Согласно п.1 ст.677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только дееспособный гражданин (физическое лицо). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, но не договора найма жилого помещения, так как этот договор предусматривает конкретную цель передачи жилого помещения во владение и пользование — для проживания в нем нанимателя. Юридическое лицо не может само проживать в жилом помещении, оно может лишь передать полученное жилое помещение в пользование граждан (п.2 ст.671 ГК РФ).

Помимо нанимателя в положениях о договоре найма жилого помещения упоминаются постоянно проживающие вместе с ним граждане (ст.677 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ)

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Стороны: наймодатель и наниматель.

Объект договора: жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры).

Существенное условие: размер платы.

Договор найма жилого помещения заключается исключительно в целях проживания в жилом помещении. В качестве нанимателя всегда выступает физическое лицо, которое заключает договор с целью проживания в жилом помещении.

ГК выделяет два вида такого договора: договор социального найма и договор коммерческого найма. Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. В ГК содержатся одинаковые требования к форме этих договоров (ст. 674), единообразно определены обязанности нанимателя (ст. 678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680) и в значительной части — поднанимателей (п. 1-3 ст. 685). Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях.

Сравнительная таблица «Договоры социального и коммерческого найма»

Договор коммерческого найма

Заключение договора и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами.

Чтобы получить жилье по договору социального найма — требуется наличие двух условий – нуждаемость в улучшении жилищных условий и проживание в данном населенном пункте.

Ордер является единственным основанием для вселения в жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР). Дальнейшие отношения будут складываться на основании договора. Вселение в жилое помещение без ордера означает незаконное занятие жилой площади. Согласно п. 1 ст. 672 ГК жилые помещения в государственном и муниципальном фонде социального использования предоставляются гражданам по договору социального найма.

Договор социального найма заключается только на основании выданного гражданину ордера. Договор социального найма заключается на основе Типового договора, который как нормативный акт определяет наиболее важные условия заключаемых договоров.

господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.