Договор уступки прав пользования

Договор переуступки права пользования земельным участком

Здравствуйте) хочу продать помещение сельхозназначения юридическому лицу. Право собственности моё оформлено, а земля в аренде у муниципалитета до 2050 года. Можно ли где то прочесть договор уступки земельного участка? Заранее благодарю )

Ответы юристов (1)

Добрый день, вам нужно поискать соглашение об уступке права аренды. Как правило договором аренды предусмотрено, что до переуступки необходимо получить одобрение арендодателя. Поэтому перед его составлением напишите заявление в муниципалитет о том, что хотите уступить свои права аренды третьему лицу и просите дать на согласие. Т.к. договор аренды заключен на срок более года то соглашение об уступке необходимо будет зарегистрировать в Росреестре.

ГК РФ Статья 389. Форма уступки требования
1. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Переуступка прав, оформление в собственность

Есть СНТ в Обушковском сельском округе Истринского района, есть постановление о выдаче этом СНТ свидетельств. Есть членская книжка садовода на два участка от 2003г., со взносами все в порядке.

Я хочу приобрести эти два участка. Верно ли, что это делается посредством заключения договора о переуступке прав? А вот прав на что? Свидетельства о собственности не оформлены.

Если заключать договор уступки прав, то какие могут быть риски? Например, бывает ли в данном случае обременение?

Какие документы мне понадобятся для оформления участков в собственность?

Ответы юристов (15)

Здравствуйте, Геннадий! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

Есть вопрос к юристу?

Хотел бы у Вас уточнить что за постановление о выдаче свидетельств. В них указывается о том, земельные участки передаются в собственность или пожизненное пользование?

Уточнение клиента

Предоставить садовому товариществу . земельный участок общей площадью. и выдать свидетельства:

— в коллективно-совместную собственность товарищества — на площадь.

— в бессрочное пользование товарищества — на площадь.

— в собственность граждан — членов садового товарищества — на площадь. согласно прилагаемого списка

с последующим уточнение границ и площадей при совершении сделок с земельными участками в соответствии с техническими требованиями к плану участка, утвержденным Роскомземом 11.06.93

Само постановление от 98 года.

17 Мая 2015, 20:35

В данном списке есть данные тех граждан, которые Вам продают участок?

Уточнение клиента

Списка не видел. Он у председателя СНТ должен быть, да?

Но, скорее всего, нет, т.к. постановление от 98 года, а членские книжки на эти участки выданы продавцу в 2003 году.

17 Мая 2015, 20:43

Да у председателя должны быть обязательно.

Ну то что книжки выданы в 2003 не означает, что их нет в списке. Может просто первоначальные книжки закончились, а им уже выдали новые. Вопрос есть ли они в списках, принципиален. Если они в списках есть, значит сделку можно заключить, но нужно продумать ее механизм. Заключить договор купли-продажи обычным договором, и потом через суд признавать право собственности. Либо намного проще, данным гражданам оформить свидетельства о праве собственности на данные участки и продать их Вам через регистрацию в Росреестре. При этом получить свидетельство о праве собственности сделать не долго месяц два, так как если дачники есть в Постановление, то вопрос остается в межевании, и определении границ участка. После чего предоставив кадастровый план участка будут выданы свидетельства о праве собственности.

Уточнение клиента

Я думаю, что их нет в списке. Эти участки были прирезкой к СНТ. Собственность на аналогичные участки оформляли через суд. Поэтому у меня и возник вопрос о переуступке прав.

17 Мая 2015, 20:53

Да у председателя должны быть обязательно.

Ну то что книжки выданы в 2003 не означает, что их нет в списке. Может просто первоначальные книжки закончились, а им уже выдали новые. Вопрос есть ли они в списках, принципиален. Если они в списках есть, значит сделку можно заключить, но

Если данные лица не являются собственниками земельных участком (право собственности может подтверждаться не только свидетельством о праве собственности, но например приказом (постановлением администрации о предоставлении земельного участка). Сами по себе членские книжки СНТ или факт их членства еще ничего не означает. Переуступка прав требования применяется при заключение Договора долевого участия в новостройках например. В Вашем случае пока Вы не знаете на основании чего данные лица владеют данным участком, покупать его бессмысленно. Договор о переуступки прав не имеет правового значения, так как Вы не знаете даже на основании чего возникло право на владении участком. Пускай вначале продавца оформляют право собственности в том числе и через суд, и только потом эти участки покупать.

Уточнение клиента

А как продавец будет оформлять это право. Он же может это сделать, верно? Я хочу выкупить у него право оформить эти участки на себя.

17 Мая 2015, 21:47

Если продавец владеет участком например на основании постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, то данное право вообще запрещает продавать земельный участок третьим лицам, только может быть передано по наследству.

Любые сделки (залог, дарение, продажа и т.д.) с земельными участками и недвижимостью подлежать обязательной регистрации в Росреестре. Если сделка не была зарегистрирована то она не действительна.

Именно поэтому Вы не можете оформить право выкупа участка, без его регистрации в Росреестре, а чтобы его оформить нужен документ подтверждающий право продавца на данный участок.

А как продавец будет оформлять это право.
Геннадий

Он либо изначально собственник участка, что подтверждается правоустанавливающим документом(например постановлением о выделение земли). Тогда на основании этого документа, после межевания можно получить правоподтверждающий документ (свидетельство о праве собственности), который выдают в Росреестре.

Если же никаких документов у него нет, то ему сначала нужно доказать право на владение данного участка, что делается через суд. Например через признание что он владел данным участком 15 лет, без претензий третьих лиц.

Только после этого он может продать данный участок.

Уточнение клиента

что посоветуете делать, чтобы в итоге стать собственником этих участков?

17 Мая 2015, 22:13

Вначале узнать на основании чего продавец является собственником. Они продавцы пускай и ищут данные документы. Если документы утеряны, то пускай восстанавливают, или через суд признают право собственности.

Заключение каких либо договоров, пока нет указанных выше документов является риском вообще остаться ни с чем.

Уточнение клиента

А могу я узнать где-либо, какой правовой статус у этих участков?

17 Мая 2015, 22:21

Не зная кадастрового номера участка вы даже не можете заказать выписку из ЕГРП. А кадастровый номер можно узнать если только он поставлен на кадастровый учет. А поставить его можно на учет только имея правоустанавливающий документ. Так что замкнутый круг, который могут разорвать только продавцы. А почему продавцы не раскрывают все карты, не говорят как и когда получили данный участок, на основании чего? Это продавцы должны все разжевать и донести покупателю, чтобы последний смог приобрести участок со спокойной душой.

Уточнение клиента

У садового товарищества была коллективная собственность (о ней речь в общем постановлении). Участки из нее были выделены членам снт бесплатно. Постановления о прекращанти права коллективной собственности садового товарищества и возникновении частного права собственности для этих участков, как я понял, нет. По другим аналогичным участкам у соседей есть, а тут нет.

17 Мая 2015, 23:07

Здравствуйте, Геннадий! Ответ на ваш вопрос уже готовится и будет представлен в ближайшее время.

С 1 марта 2015 года в Земельный кодекс РФ внесены изменения и дополнения.

Статья 28 Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ

«О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» которая предусматривала предоставление в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, если данные участки предоставлены до 2001 года утратила силу.

Согласно ст.39.5 Земельного кодекса РФ

Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления:

Смотрите так же:  Формулы задач по гдзс приказ 3

3) земельного участка, образованного в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества и относящегося к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации или в случаях, предусмотренных федеральным законом, в общую собственность членов данной некоммерческой организации;

Верно ли, что это делается посредством заключения договора о переуступке прав? А вот прав на что? Свидетельства о собственности не оформлены.
Геннадий

Считаю, что не правильно. Они должны оформить в собственность данные участки.

Затем Вы спокойно купите их по договору купли-продажи.

Либо они исключаются из членов СНТ, а Вы вступаете. И уже сами занимаетесь оформлением земельных участков в собственность. Эти постановления

постановление от 98 года.
Геннадий

сомневаюсь, что примет Росреестр, так как законодательство изменилось.

Во всяком случае нужно брать это постановление, идти в Росреестр и узнавать можно ли по нему зарегистрировать право собственности на земельный участок.

Исходя из вашего вопроса земля была выделена конкретно гражданам членам СНТ. Т.е. собственность была не коллективная, а индивидуальная, но без определения границ (долевая)

— в собственность граждан — членов садового товарищества — на площадь… согласно прилагаемого списка с последующим уточнение границ и площадей при совершении сделок с земельными участками в соответствии с техническими требованиями к плану участка, утвержденным Роскомземом 11.06.93
Геннадий

Так что следовательно продавец вам должен предоставить постановление, в котором он указан как лицо член СНТ на которое выделяется земля, а так же уже документ самого СНТ, где ему передается конкретный участок под номером.

Уточнение клиента

17 Мая 2015, 23:24

Уточнение клиента

А что, если продавца исключить из членов снт, а меня принять? Так не получится?

17 Мая 2015, 23:25

Как правило так и делается, я Вам ответил по этому поводу, но не советую, так как слишком сомнительно, что они являются членами СНТ только с 2003 года, то есть после введения в действие земельного кодекса РФ. Но, если участки им предоставлены до 2001 года, то проблем с оформлением их в собственность не будет.

Но, меня смущает почему они стали членами СНТ позже. Видимо они приобрели у кого то участки также путем вступления в члены СНТ и исключения прежних владельцев.

Вы можете стать участником СНТ, если будете владеть собственностью в СНТ. Т.е. сначала владеть участком, а только потом вопрос членства

Так все же участок находится в собственности или нет? Право зарегистрировано? Об этом нужно узнавать в Росреестре.

Если да, то приобретать участки нужно по договору купли продажи.

И тут же Вы пишите, что

По другим аналогичным участкам у соседей есть, а тут нет.
Геннадий

Если данные участки присоединены позже, то проведено ли межевание и какой статус они вообще имеют.

Эти участки были прирезкой к СНТ. Собственность на аналогичные участки оформляли через суд. Поэтому у меня и возник вопрос о переуступке прав.
Геннадий

Настоятельно не рекомендую заключать договор уступки.

Вам нужно узнать прежде входят ли ли участки в участок СНТ. Вполне может быть, что Вы купите не участок, а воздух и оформить ничего не получится.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Порядок оформления договора переуступки права аренды земельного участка

Заключая долгосрочный договор аренды, гражданин или юрлицо предполагает, что длительное время будет пользоваться выбранным участком. Однако по разным причинам необходимость в арендованной земле может отпасть. В таком случае есть два выхода – пересдать надел (субаренда) или вовсе отказаться от прав на него, передав их не задействованному ранее, так сказать, третьему лицу. Последний вариант известен в законодательстве под термином «переуступка».

Что подразумевает собой переуступка прав аренды земельного участка

Переуступка, в отличие от субаренды, это передача всех прав на пользование землей в рамках изначального договора. Иными словами, арендатор уступает свою позицию в договоре другому лицу, после чего никаких прав на этот участок не имеет. В дополнение к изначальному договору составляется соглашение о переуступке права аренды земельного участка, подтверждающее акт переуступки. Эта бумага подлежит обязательной регистрации.

При перенайме (субаренде) в сделке участвуют три стороны: собственник – арендатор и субарендатор. И договора аренды здесь два. И не важно, это переуступка прав по договору аренды земельного участка под ИЖС, садоводство или стоянку.

  • Когда договор аренды заключен на период, превышающий пять лет, арендатор может передать свои права, всего лишь уведомив об этом владельца.
  • При кратковременной сделке (до пяти лет), арендодатель должен выразить свое согласие, иначе переуступка не состоится.

Чаще всего к переуступке земельного участка, находящегося в аренде, прибегают при продаже недвижимости, расположенной на данном участке.

Запрет на такое мероприятие

Уступить свои права на надел нельзя, прежде всего, тогда, когда запрет на это действие прописан в договоре аренды. Однако даже если владелец не ограничил арендатора в этом, существует ряд случаев, в которых переуступка невозможна:

  • Если строения, присутствующие на участке, были возведены без оглядки на строительные или юридические нормы. Например, на данной земле стоит дом, разрешение на постройку которого выдано не было;
  • Если надел – спорное имущество, раздел или принадлежность которого рассматривается в суде;
  • Когда с участком связаны определенные долговые обязательства;
  • Когда прежний арендатор не погасил выкупную стоимость.

Как оформить сделку

Договор, подтверждающий переуступку, создается в бумажном варианте и подлежит дальнейшей регистрации. Чтобы запустить процесс, нужно отнести в земельный комитет, относящийся к местной администрации, пакет бумаг, включающий:

  • Для граждан – паспорт, для юрлиц – выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ;
  • Подтверждение постановки на учет в налоговой;
  • Заверенная печатью справка, указывающая на код общероссийских классификаторов (только для юрлиц);
  • Оригинал и копии договора аренды;
  • Кадастровая карта надела;
  • Удостоверенная копия свидетельства о регистрации прав на землю;
  • План уступаемого участка, выполненный в масштабе 1:500.

Согласие и заявление

Как уже упоминалось, когда переуступке подлежит земля, арендованная меньше чем на 5 лет, потребуется предъявить, помимо перечисленных выше документов, заявление собственника о его согласии на данные действия арендатора.

Данная бумага направляется арендодателем в адрес арендатора. По сути, собственник земли отвечает на вопрос съемщика о возможности уступить участок другому лицу.

В прикрепленном файле Вы найдете бланк для составления согласия на переуступку прав аренды земельного участка.

Заявление о согласии на переуступку прав аренды земельного участка

Образец договора

Соглашение составляется письменно и при желании сторон удостоверяется нотариусом. На нем ставятся подписи всех заинтересованных сторон, а также печати, если в сделке задействованы юридические лица.

К договору подшиваются все дополнительные документы (соглашения, пояснения). Они также должны быть подписаны и завизированы.

В тексте договора непременно должны быть обозначены следующие аспекты:

  • Реквизиты участвующих в сделке сторон;
  • Дата оформления переуступки;
  • Сведения о предмете договора, то есть участке;
  • Сроки. Период, выделяемый на пользование землей новым арендатором, не должен превышать изначально установленного;
  • Арендная плата. Ее размер должен быть таким же, как в основном договоре аренды;
  • Условия расторжения сделки.

Скачать бланк договора переуступки права аренды земельного участка вы можете здесь. Также эти документы ниже доступны для просмотра.

Образец договора переуступки прав аренды земельного участка

Регистрация документа

Чтобы договор переуступки обрел силу, нужно зарегистрировать его, обратившись в Росреестр. Регистрация не требуется лишь в одном случае: когда договор заключается менее чем на год и только с физлицом.

Граждане, желающие желающие осуществить регистрацию договора переуступки права аренды земельного участка, несут в Росреестр такие бумаги:

  • Заявление;
  • Паспорт;
  • Когда вместо физлица выступает его представитель, следует предъявить доверенность, на основании которой он действует;
  • Правоустанавливающие документы на землю;
  • Бумаги, подтверждающие, что вопрос согласован с комитетом по земельным ресурсам (нужны, при передаче с/х земли, на которой будет собираться урожай);
  • Два подписанных варианта договора о переуступке;
  • Согласия супругов сторон на распоряжение участком;
  • Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие (оформляется в виде заявления, рассмотренного нами ранее);
  • Согласие залогодержателя (в случае, когда участок переходит в залог).

Предприниматели или юрлица представляют еще несколько документов:

  • Бумаги, подтверждающие полномочия представителя;
  • Удостоверенные копии необходимых учредительных и уставных документов.

Госпошлина за переуступку

Размер госпошлины за переуступку прав аренды земельного участка определяется по таким же правилам, что и при отчуждении имущества. Сумма будет значительно варьироваться, отталкиваясь от того, кем являются стороны сделки.

  • Когда переуступка происходит между физлицами, пошлина равна 2 000 рублей (сумма делиться на всех участников данной сделки).
  • Юрлица выплачивают 22 000 рублей. Сумма также делиться между сторонами договора;
  • Когда договор оформляется между гражданином и предприятием, первая, из указанных сторон, выплачивает 2 000 рублей, вторая – 22 000 рублей.
  • Юрлица, заключающие договор с государством или муниципалитетом, платят госпошлину в размере 22 000 рублей.
  • Физлица, вступающие в сделку с государством, уплачивают 2 000 рублей.
  • Иногда в сделке участвует государство (субъект, муниципалитет), юрлицо и физлицо. Первая из перечисленных сторон освобождается от пошлины, вторая выплачивает 22 000 рублей, разделенные между представителями, а третья – 2 000 рублей.
Смотрите так же:  Разработка государственной политики полномочия

Можно купить бизнес (по договору уступки прав) на физ. Лицо?

Договор уступки прав и обязанностей, составляется с 3 сторон. ООО которое продает бизнес, Арендодателем, и физ. лицо.

Физ лицо, не имеет право заниматься предпринимательской деятельностью, но если физ лицо зарегистрирует ИП, тогда возможно заниматься предпринимательской деятельностью? или необоходимо будет это документарно закреплять?

Ответы юристов (5)

Договор уступки прав и обязанностей, составляется с 3 сторон. ООО которое продает бизнес, Арендодателем, и физ. лицо.

Если под покупкой бизнеса понимается устпка прав на некий объект недвижимости, при помощи которого ведется бизнес, то физическое лицо, плоучив право использования данного объекта может использовать его в своей предпринимательской деятельности.

Но для такой деятельности обязательно нужно зарегистрировать ИП или учредить ООО, в которое вносятся права на этот объект.

Ведение предринимательской деятельности без регистрации может повлечь административную и даже уголовную ответсвенность.

Есть вопрос к юристу?

если Вы имели в виду перемену сторон в договоре аренды, по которому помещение передано в пользование с конкретной целью, то да, физическому лицу необходимо сначала зарегистрироваться ИП, чтобы не нести убытки из-за приостановки приобретенного бизнеса.

порядок действий должен быть такой: регистрируете ИП, заключаете соглашение уже в статусе ИП и сделку по покупке оборудования и/или товаров у ООО

Уточнение клиента

А если покупка оборудования и товаров будет на физ лицо, а договор арены сначала оформляется на физ лицо, через неделю выпускается доп соглашение на аренду с ИП. Как ИП могу ли я пользоваться приобретенными товарами и оборудование (хотя получила из как физ лицо)?

22 Февраля 2017, 00:34

можете, но если будет выбрана система налогообложения учитывающая расходы (УСН 15%) Вы не сможете учесть покупку данных товаров и оборудования в расходах, т.к. они будут куплены до получения статуса ИП

Уточнение клиента

22 Февраля 2017, 00:40

Ксения, здравствуйте. Следует более точно определиться, что в Вашем понимании означает «ООО продает бизнес». Если речь идет об имущественном комплексе, то он должен быть отдельно зарегистрирован и будет продаваться именно как комплекс, если только о каком-либо товаре, предметах обстановки в офисе — то это тоже не договор уступки, а договор купли-продажи.

Поскольку Вы говорите, что в числе подписантов предполагаемой уступки присутствует Арендодатель, значит, вероятнее всего, речь идет о Соглашении о перемене стороны в договоре, где ООО как Арендатор меняется на новое лицо — физическое. Я бы рекомендовал не подписывать такое Соглашение, а заключить новый договор аренды. В этом случае Вы начинаете отношения с Арендодателем «с чистого листа». Но если все же будете подписывать Соглашение, обратите внимание на то, чтобы в нем было указано, что все обязательства Арендатора, возникшие до перемены стороны в договоре, не переходят на нового Арендатора.

Есть два варианта продажи бизнеса:

Продажа компании как имущественного комплекса, на базе которого ведется бизнес-деятельность;
отчуждение по частям.
В первом случае (если ИП уже есть), при наличии недвижимого имущества на праве собственности на отношения в связи куплей-продажей такого бизнеса распространяет действие Гл. 30 (§ 8) ГК РФ о продаже предприятия. В остальных случаях можно руководствоваться общими нормами гражданского законодательства. Кроме того, необходимо учитывать, что переоформление прав на недвижимое имущество потребует дополнительных регистрационных действий, если речь идет о собственности либо долгосрочном договоре аренды (при переуступке прав арендатора по нему).
Чтобы упростить данную процедуру можно продать дело вам по отдельным частям и через договор купли-продажи на каждый отдельный актив – торговое оборудование, товар, договор аренды, в том числе и как физическому лицу, а в последствии после регистрации вас в качестве ИП, оборудование и товар может быть передан ИП для коммерческой цели.

Как ИП могу ли я пользоваться приобретенными товарами и оборудование (хотя получила из как физ лицо)?
Ксения

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

О начислении ндс по договору от передачи прав и обязанностей и договору инвестирования

организация «А» заключила соглашение о передачи прав и обязанностей аренды земельного участка для строительства жилого дома с организацией «Б». Цена за передачу прав фиксированная.Облагается ли эта передача НДС ?

Эта же организация «А» заключила договор об инвестировании строительства сетей с организацией «Б». Облагается ли сумма НДС по этому договору?

Ответы юристов (6)

Если же в качестве арендодателя выступает организация или физическое лицо, арендная плата за землю подлежит обложению налогом на добавленную стоимость на общих основаниях (разумеется, если арендодатель является плательщиком налога на добавленную стоимость). Такие разъяснения приведены в письмах Минфина России от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21, от 15 января 2010 г. № 03-07-11/05, ФНС России от 1 августа 2011 г. № ЕД-4-3/12444.

Эта же организация «А» заключила договор об инвестировании строительства сетей с организацией «Б». Облагается ли сумма НДС по этому договору?
Татьяна

Не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер.

Статья 39. Реализация товаров, работ или услуг
[Налоговый кодекс РФ] [Глава 7] [Статья 39]
4) передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), договору инвестиционного товарищества, паевые взносы в паевые фонды кооперативов);

Есть вопрос к юристу?

Да, облагается, основание В общем случае передача имущественных прав облагается НДС. Основание – подпункт 1 п. 1 ст. 146 НК РФ

Статья 146. Объект налогообложения
1. Объектом налогообложения признаются следующие операции:
1) реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

нет, НДС не нужен, основание — п.п. 4 п. 3 ст. 39, п. 1 ст. 146 НК РФ, где

п… п. 4 пункт 3 ст. 39 РК РФ

3. Не признается реализацией товаров, работ или услуг:

4) передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), договору инвестиционного товарищества, паевые взносы в паевые фонды кооперативов);

В соответствии с п. 1 ст. 146 гл. 21
«Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса Российской
Федерации (далее — Кодекс) передача имущественных прав является объектом
налогообложения налогом на добавленную стоимость.

Согласно п. 1 ст. 153
Кодекса при передаче имущественных прав налоговая база по налогу на добавленную
стоимость определяется с учетом особенностей, установленных данной главой
Кодекса.

Особенности
определения налоговой базы при передаче имущественных прав установлены ст. 155
Кодекса. При этом данной статьей
Кодекса особенности определения налоговой базы при передаче прав на нежилые
помещения не установлены.

Таким образом, при
передаче указанных прав налоговая база, определяется в порядке, предусмотренном
п. 2 ст. 153
Кодекса, согласно которому при определении налоговой базы по налогу на
добавленную стоимость выручка от передачи имущественных прав исчисляется исходя
из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате
имущественных прав.

Данную позицию выразил Минфин России в письме от 07.02.2013 N
03-07-11/2927) .

Что касается инвестирования, то согласно пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер, не признается реализацией товаров, работ или услуг. При этом пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ предусматривает, что операции, указанные в п. 3 ст. 39 НК РФ, не признаются объектом налогообложения по НДС. То есть передача денежных средств от инвестора заказчику-застройщику в рамках договора инвестирования не признается объектом налогообложения по НДС.

а какая система налогообложения у организации А?

Татьяна, добрый день.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина
РФ от 1 февраля 2011 г. N 03-07-11/21 О применении НДС в отношении платы
за право на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности

17 февраля 2011
Справка
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше
письмо о применении налога на добавленную стоимость в отношении платы за право на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, и сообщает следующее.
На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса
Российской Федерации (далее — Кодекс) передача имущественных прав
признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.
При этом пунктом 2 статьи 146 и статьей 149 Кодекса установлены перечни
операций, соответственно не признаваемых объектом налогообложения и
освобождаемых от налогообложения налогом на добавленную стоимость.
В соответствии с подпунктом 17 пункта 2 статьи 149 Кодекса от
налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождены операции по реализации услуг, оказываемых государственными органами, органами
местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам прав, за которые взимаются пошлины и сборы, в том числе платежи в бюджет за право пользования природными ресурсами. В связи с этим арендные платежи за право пользования земельными участками налогом на добавленную стоимость не облагаются.
Что касается прав на заключение договора аренды земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, то данные
права вышеуказанными перечнями не предусмотрены. Поэтому плата за
предоставление данных прав включается в налоговую базу по налогу на
добавленную стоимость в общеустановленном порядке.
Пунктом 3 статьи 161 Кодекса установлены особенности уплаты налога на
добавленную стоимость при предоставлении на территории Российской
Федерации органами государственной власти и управления и органами
местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества
субъектов Российской Федерации и муниципального имущества, а также при
реализации (передаче) на территории Российской Федерации имущества, не
закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями,
составляющего казну. В указанных случаях налог на добавленную стоимость в
бюджет уплачивают арендаторы и покупатели (получатели) указанного
имущества.
При реализации прав на заключение договора аренды земельных участков,
находящихся в государственной и муниципальной собственности,
особенностей уплаты налога на добавленную стоимость Кодексом не
установлено.
Пунктом 2 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации
установлено, что в качестве продавца права на заключение договора аренды
земельного участка выступает исполнительный орган государственной
власти или орган самоуправления.
Учитывая изложенное, при осуществлении вышеуказанных операций
исполнительные органы государственной власти или органы местного
самоуправления, по нашему мнению, должны уплачивать налог на добавленную стоимость в бюджет.
На основании вышеизложенных норм статьей 146 и 149 Кодекса при
передаче арендатором прав по указанному договору аренды третьему лицу
также исчисляется налог на добавленную стоимость. При этом согласно
пункту 5 статьи 155 Кодекса при передаче прав, связанных с правом
заключения договора, и арендных прав налоговая база по налогу на
добавленную стоимость определяется в порядке, предусмотренном статьей
154 Кодекса.
Одновременно сообщаем, что направляемое мнение имеет
информационно-разъяснительный характер и не препятствует
руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в
понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора Департамента
Н.А. Комова

Смотрите так же:  Многообразие форм собственности частная и государственная собственность

Причем исчислить налог и перечислить его в бюджет должна организация Б, удерживая его из платы за предоставление права аренды.

Эта же организация «А» заключила договор об инвестировании строительства сетей с организацией «Б». Облагается ли сумма НДС по этому договору?
Татьяна

По второму вопросу, в связи с выходом Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», некоторое время были сомнения, как будут трактовать инвестиционные договора налоговые органы, но вышло письмо Минфин по этому вопросу, что все таки НДС платить не нужно.

ПИСЬМО
от 15 августа 2012 г. N 03-03-06/1/411

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу о порядке налогообложения операций, возникающих в связи с исполнением инвестиционного договора, и сообщает следующее.
Согласно п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.
В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Пунктом 1 ст. 1043 ГК РФ установлено, что имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной
деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не
предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа
обязательства.
В соответствии с п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ и применительно к ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.
Если объект недвижимости возведен на земельном участке, оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество, на основании ст. 219 ГК РФ, может возникнуть у товарища с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).Если объект недвижимости возведен на земельном
участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в
аренду с множественностью лиц на стороне арендатора), право
собственности на вновь созданное недвижимое имущество, на основании ст.
219 ГК РФ, может возникнуть у товарища, имеющего права на названный
земельный участок. Право собственности на вновь созданное недвижимое
имущество на основании ст. 219 ГК РФ может возникнуть у иных товарищей с
момента государственной регистрации этого права в ЕГРП, в том числе на
основании судебного акта об удовлетворении требования о признании права
собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение
которого являлось общей целью договора простого товарищества.
На основании п. 3 ст. 39 Налогового кодекса Российской Федерации не признается реализацией товаров, работ или услуг: передача
имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в
частности, вклады по договору простого товарищества (договору о
совместной деятельности)); передача имущества в пределах первоначального взноса участнику договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) в случае выдела его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников договора, или раздела такого имущества.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
15.08.2012

организация «А» заключила соглашение о передачи прав и обязанностей аренды земельного участка для строительства жилого дома с организацией «Б». Цена за передачу прав фиксированная.Облагается ли эта передача НДС?
Татьяна

Фактически у Вас произошла уступка прав требования.
Уступка не указана в ст. 149 НК РФ в качестве операции, не облагаемой НДС.
Следовательно, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка жилого дома облагается НДС.
При этом налоговая база определяется по особому. Способ раскрыт в ст. 155 НК РФ.
Аналогичное мнение содержится в Письме ФНС России от 01.08.2011 № ЕД-4-3/12444@.

Эта же организация «А» заключила договор об инвестировании строительства сетей с организацией «Б». Облагается ли сумма НДС по этому договору?
Татьяна

Татьяна, к сожалению, не совсем понятно сформулирован Ваш вопрос. Кто Инвестор, кто застройщик, кто заказчик, кто подрядчик?

Как происходит по факту:
Организация А (как я понимаю Инвестор) заключает договор об инвестировании строительства сетей с организацией Б (как я понимаю Заказчик).
Далее организация либо сама строит сети, либо привлекает подрядчика (ов).
Как правильно указали коллеги, передача Инвестору от Заказчика построенных сетей не облагается НДС. Однако есть много нюансов:
1) Чаще всего в договоре выделяется сумма вознаграждения Заказчику. Эта сумма облагается НДС.
2) Чаще всего Заказчик не сам осуществляет строительство, а в качестве девелоперской организации привлекает подрядчика. Это делается для того, чтобы Инвестор смог принять НДС к вычету. Ведь схема Инвестор-Заказчик не выгодна тем, что ни Заказчик, ни Инвестор не может принять НДС к вычету по материалам, работам, приобретенным Заказчиком в ходе строительства с НДС.
То есть самой распространенной в РФ схемой является Инвестор-Заказчик-Ген.подрядчик-Подрядчики.
В итоге ген. подрядчик выставляет счета-фактуры на выполненные строительные работы с НДС в адрес Заказчика. Далее Заказчик перевыставляет счета-фактуры на Инвестора и составляет сводный счет-фактуру в адрес Инвестора. А уже Инвестор принимает НДС к вычету на основании счетов-фактур от ген. подрядчика и Инвестора.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.