Договор аренды с выгодой

Мною, как юридическим лицом был заключен договор аренды нежилого помещения с индивидуальным предпринимателем. Договор аренды подписывали 21 февраля, когда и вносилась арендатором предоплата, но в самом договоре аренды поставили дату заключения договора аренды 01 марта. В данный момент арендатор просит вернуть оплату, ссылаясь на то, что между нами еще нет акта приема-передачи помещения и сам договор аренды датированный 01 марта считать как предварительный договор. Я же в свою очередь, заключив с ними договор аренды расторг с прежним арендатором договор аренды. Соглашение о расторжение договора аренды с прежним арендатором датировано 28 февралем, т.к. им была оплачена полная аренда за февраль. И по сути поэтому и договор аренды с новым арендатором был датирован 01 марта. Должен ли я возвращать предоплату новому арендатору? Должен ли он возместить мне упущенную выгоду и в каком размере? И вообще правомерны ли его требования?

Ответы юристов (8)

поставили дату заключения договора аренды 01 марта.

между нами еще нет акта приема-передачи помещения

Должен ли я возвращать предоплату новому арендатору? Должен ли он возместить мне упущенную выгоду и в каком размере? И вообще правомерны ли его требования?

де факто: передача имущества у вас не произошла, соответственно оплата аренды произведена авансом и арендатор вправе просить ее возврата до момента получения имущества в аренду, вы же по факту передачи имущества можете зачесть этот платеж в счет оплаты по договору. О какой упущенной выгоде вы пишите? если догвор датирован у вас 1 марта?

Уточнение клиента

Ведь я же из-за него расторг договор аренды с предыдущим арендатором. Если бы я не заключал с ним договор аренды, то и не расторгла бы с прежним арендатором договор аренды.

28 Февраля 2015, 23:46

Есть вопрос к юристу?

Арендатор пытаясь вернуть предоплату расторгает договор, отказывается принимать 01.03 помещение?

Уточнение клиента

Здравствуйте! Да, совершенно верно. И он его хочет признать как предварительный договор.

28 Февраля 2015, 23:47

В договоре нет пункта о досрочном выходе по инициативе арендатора? Только арендодатель вправе расторгнуть договор за несоблюдение разных его пунктов

Уточнение клиента

Есть этот пункт. Но должно быть уведомление о расторжении за 1 месяц.

28 Февраля 2015, 23:58

У Вас есть его письменный отказ от договора аренды или Вы предполагаете, что получив назад аванс он не будет принимать (будет уклоняться) помещение?

Уточнение клиента

Да, есть письменный отказ! Утром я расторг договор аренды с прежним арендатором, а вечером вместо подписания акта приема-передачи получил письменный отказ о признании договора аренды от 01.03 как предварительным договором и т.к. Между нами нет акта приема-передачи, то просят о возврате денег

28 Февраля 2015, 23:57

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:
Соглашение сторон
Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон — тут и можно будет сиграть на вашей упущенной выгоде, а лучше на убытках

Уточнение клиента

Упущенной выгодой будет считаться сумма договора аренды с прежним арендатором? И может быть мне подать в суд на нового (несостоявшегося) арендатора о возврате мною полученных денег с удержанием упущенной выгоды? Примет ли суд такое исковое заявление?

01 Марта 2015, 00:12

желательно видеть их письменный отказ с требованием вернуть аванс,

но если из их письма видно, что они заключили с Вами договор и начали его исполнение, но теперь уклоняются от приема помещения, Вы можете понуждать арендатора через суд к его выполнению.

Уточнение клиента

Спасибо! Суд может ли учесть, что договор аренды был заключен 21 февраля, но датирован 01 мартом? Так как в их письме они ссылаются, что это всего лишь предварительный договор! Так как он подписан ранее вступления его в силу.

01 Марта 2015, 00:23

Уточнение клиента

Дмитрий, сегодня получив от них такое уведомление, я подготовил им встречное уведомление о том, что с прежним арендатором расторгнут договор аренды и прошу их принять помещение по акту према-передачи. Правильно ли я поступаю?

01 Марта 2015, 00:28

Да. ст.310 ГК не разрешает односторонних отказов от выполнения договора, за исключением случаев установленных ГК и законами.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

ст. 429, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от
22.10.2014) <КонсультантПлюс>

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

ст. 445, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от
22.10.2014)

Выгода упущенная:

1) недополученные доходы, прибыль, которую лицо могло бы получить, если бы его права или условия деятельности не были нарушены;

2) неосуществленные возможности получения дохода, прибыли в связи с неудачным выбором образа, способа действий.

Иск вам необходимо подавать на понуждение к заключению договора и взыскании ваших убытков, в связи с тем, что вы из-за этого арендатора потеряли свои деньги за ___ период в такой-то сумме, если бы договор действовал

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Взыскание упущенной выгоды при досрочном расторжении договора аренды в связи с банкротством

Арендодатель досрочно расторгнул договор аренды.Признан банкротом.Как получить упущенную выгоду на судебном заседании с него?Какие могут быть вопросы у судьи и препятствия для получения выгоды?

14 Января 2018, 10:38 Вера, г. Москва

Уточнение клиента

Уточняю-я не арендодатель,я арендатор.Был салон красоты в аренде у торгового центра.Договор аренды был заключен на 12 месяцев.После 4 месяцев аренда директор торгового центра написал мне заявление,что расторгает договор аренды.Помещение опечатали,меня туда не пускали охранники торгового центра,били.В результате вывезли оборудование.Хочу получить упущенную выгоду за 8 месяцев аренды.Торговый центр признан банкротом.Судебное заседание назначено.Хочу узнать-какие вопросы могут быть у судьи и препятствия для получения упущенной прибыли.

14 Января 2018, 21:44

Ответы юристов (2)

Здравствуйте, судя по всему отказ от договора заявлен на основании ст.102 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Статья 102. Отказ от исполнения сделок должника
1. Внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.
2. Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
4. Сторона по договору, в отношении которого заявлен отказ от исполнения, вправе потребовать от должника возмещения убытков, вызванных отказом от исполнения договора должника.

Статья 15. Возмещение убытков
1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7
«О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»:

2. Согласно статьям 15, 393 ГК РФ в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.
Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
3. При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).
В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.
Например, если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено.
Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.

Смотрите так же:  Получение гражданства рф для казахстанцев в 2019 году

Таким образом необходимо сформировать бремя доказывания, а именно предоставить доказательства извлечения дохода за предыдущие периоды, размер указанного дохода, доказательства невозможности в определенный срок (период за который планируется взыскания упущенной выгоды) найти иное помещение со схожими характеристиками по схожей цене.

Исходя из практики судьи неохотно взыскивают упущенную выгоду, намного реальнее взыскание убытков в виде реального ущерба (расходы на переезд и т.п.).

Также Ваше требование будет в деле о банкротстве текущим, которые удовлетворяются в порядке календарной очередности из конкурсной массы Должника. Необходим дополнительный анализ финансового состояния Ответчика.

Уточнение клиента

Вы немножко не поняли-не арендатор,а арендодатель.Сделок никаких не было.У меня был салон красоты,брала в аренду помещение у торгового центра.Аренда по договору была на 12 месяцев. Но после 4месяцев директор торгового центра написал мне заявление,что расторгает договор.Помещение опечатали,меня туда не пускали.В результате пришлось вывести оборудование.Мне бы хотелось получить упущенную выгоду за 8месяцев аренды.Торговый центр признан банкротом.Заседание уже назначено.Вот хотела бы узнать-какие могут быть вопросы у судьи и препятствия к получению упущенной выгоды?

14 Января 2018, 15:57

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, при этом убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст.15 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено ( упущенная выгода ).

В целях взыскания упущенной выгоды нужно убедить судью в том, что присутствует факт причинно-следственной связи в причинению арендодателю убытков именно действиями арендатора​ и в том, что арендатор виновен в причинении арендодателю убытков в виде упущенной выгоды.

Причинная связь есть непосредственная необходимая (а не случайная) связь между противоправным поведением и наступившим вредом (убытками в виде упущенной выгоды — расторжения договора аренды с арендатором).

Вопросы у судьи могут быть примерно следующие: 1) что послужило​ причиной расторжения договора аренды? 2) что послужило причиной признания арендатора банкротом? 3) заключен ли арендодателем новый договор аренды с другим лицом? 4) если заключен, то в течение какого времени с момента расторжения договора? 5) если не заключен, то, что мешает заключить, дабы не допускать финансовых потерь от отсутствия арендатора? 6) допустил ли арендатор виновные действия (бездействие), послужившие причиной признания его банкротом и расторжения договора аренды?

Уточнение клиента

Вы немножко не поняли-я не арендодатель,а арендатор.У меня был салон красоты в торговом центре.Договор аренды был заключен на 12 месяцев.Через 4 месяца аренды директор торгового центра написал заявление,что расторгает договор аренды.Помещение опечатали,меня туда не пускали.В результате пришлось вывести оборудование.Хотела получить упущенную выгоду за 8 месяцев аренды.Какие могут быть вопросы у судьи и препятствия к получению упущенной выгоды?

14 Января 2018, 16:05

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как в договоре аренды прописать возмещение убытков арендодателем при досрочной продаже участка?

Я собираюсь заключить договор аренды земельного участка для предпринимательских нужд.Но собственник имущества собирается выставить данный участок на продажу через некоторое время.Как я могу застраховать себя,в случае,если арендодатель потребует расторжения договора досрочно в связи с продажей?Могу ли я прописать в договоре возмещение арендодателем убытков(например ,упущенную выгоду),которые я понесла из-за досрочного расторжения договора?

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 820 вопросов .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Да, конечно Вы можете прописать пункт относительно упущенной выгоды, но помимо этого можно указать о выплате Вам неустойки в фиксированном размере.

ГК РФ Статья 330. Понятие неустойки

1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Консультация юриста бесплатно

Похожие вопросы

Можно ли в краткосрочном договоре аренды прописать условия заключения долгосрочного договора?

Имеет ли юридическую силу договор аренды квартиры,оформленный между арендодателем и нанимателем?

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Досрочное расторжение договора аренды помещения в связи с банкротством арендатора

Досрочное расторжение договора аренды со стороны арендатора

Досрочное расторжение договора аренды земли с/х назначения

Доброй ночи, скажите пожалуйста, может ли арендатор потребовать упущенную выгоду с арендодателя, который сдает ему участок земли сельхоз назначения, в размере 8 га земли высокого плодородия, арендатор производит обработку этой земли на протяжении одного года, договор заключен на 4 года с регистрацией в ФРС, а арендодатель на согласен с исполнением договора и хочет его расторгнуть в одностороннем порядке. Арендатор ссылаясь на внесенные затраты и планируемый севооборот не согласен с расторжением договора и требует возместить упущенную выгоду за весь участок согласно договору. Арендодатель готов возместить расходы по обработке и гсм за один год,но не считает нужным возмещать упущенную выгоду, так как это не прописано в договоре. Как быть в этой ситуации? С Уважением, Александр.

Ответы юристов (13)

Арендатор имеет право требовать возмещения упущенной выгоды. Если вы не возместите добровольно, то в суде эти требования еще надо будет доказать.

Гражданский кодекс РФ:
Статья 15. Возмещение убытков
1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущеннойвыгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996
«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
11. Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. В частности, по требованию о возмещении убытков в виде неполученного дохода, причиненных недопоставкой сырья или комплектующих изделий, размер такого дохода должен определяться исходя из цены реализации готовых товаров, предусмотренной договорами с покупателями этих товаров, за вычетом стоимости недопоставленного сырья или комплектующих изделий, транспортно-заготовительских расходов и других затрат, связанных с производством готовых товаров.

Односторонний отказ от договора арендодателем чем вызван?

Есть вопрос к юристу?

А в связи с чем Арендодатель намеревается расторгать договор в одностороннем порядке?

Уточнение клиента

В связи с нарушением оплаты аренды по договору и не целевым использованием этого участка.

31 Марта 2015, 02:48

относительно расчета упущенной выгоды Вы можете ознакомиться с Постановлением

Совмина-Правительства РФ от 28 января 1993 г. №77

«Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам
земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь
сельскохозяйственного производства»

Смотрите так же:  Возврат денег по договору займа счет

Ежегодный доход исчисляется по фактическим объемам производства в натуральном выражении в среднем за 5 лет и ценам, действующим на момент изъятия земель. Размер ежегодного дохода рассчитывается с привлечением данных налоговых инспекций и в
необходимых случаях корректируется в расчете за предстоящий период в
соответствии со сложившимися темпами инфляции (п.22 Постановления
Совмина №77).

Величина упущенной выгоды получается в результате умножения величины ежегодного дохода на коэффициент, который
приведен в п.23 Постановления Совмина №77 и соответствует периоду
восстановления нарушенного производства. Период восстановления
нарушаемого производства устанавливается землеустроительным проектом по отдельным видам нарушаемого и восстанавливаемого производства.

В случаях, когда изымаются земли, занятые плодоносящими плодово-ягодными насаждениями, упущенная выгода возмещается за весь срок, включая год изъятия земель и год получения урожая плодово-ягодных насаждений на новых землях, равный достигнутому на изымаемых землях.

Упущенная
выгода, вызванная возникшими неудобствами в использовании земель
(образование островов при наполнении водохранилищ, нарушение
транспортных связей, разобщение территории коммуникациями и т.п.), исчисляется как десятикратная разница ежегодных затрат на эксплуатацию транспортных средств после изъятия земель (с образованием неудобств) и до изъятия земель (п.25 Постановления Совмина №77).

Кроме того, при расчете размера упущенной
выгоды необходимо учитывать неблагоприятные для урожая природные
явления (например, засуха, наводнение), имеющие места в периоды, за
которые исчисляется данный
вид убытков. Об этом указывается, в частности, в постановлении
Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 марта 1996 года №7868/95.

Уважаемый Александр, ключевая фраза в статье 15 ГК, которая предусматривает возможность возмещения убытков

Лицо, право которого нарушено

В Вашей ситуации, по моему мнению, Вы не вправе требовать возмещения убытков с арендодателя.

Уточнение клиента

Я, не требую упущенную выгоду, я третье лицо которому арендодатель хочет передать в аренду земельный участок, я на стороне арендодателя!

31 Марта 2015, 02:59

Нецелевое использование в чем проявляется? Также должны быть этому доказательства. Возможно, что в вашем случае нецелевое использование земли арендатором, могло привести к тому, что в дальнейшем отсутствовала бы и прибыль (и как следствие не может быть и упущенной выгоды)?

В соответствии со ст. 12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности.Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначениеми принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать при использовании земельных участковтребования экологических и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные федеральными законами (ст.42 ЗК РФ).В силу пп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначенияосновывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков.Статьей 77 ЗК РФ установлено, что землямисельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.В соответствии со ст.8 Федерального закона от 16.06.1998 №101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» обязанности собственников, владельцев, пользователей, в том числе арендаторов земельных участков по обеспечению плодородия земель сельскохозяйственного назначения является соблюдение стандартов, норм, нормативов, правил и регламентов проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных фитосанитарных и противоэрозийных мероприятий.

Здравствуйте, Александр. Скажите, вы договор можете выложить? А в чем выражено не целевое использование? Как я понял из вопроса, арендатор использует участок по назначению т.е. для растениеводства, или в договоре прописан засев конкретной культуры?

Согласно п.1 ст. 15 ГК РФ: Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В данном случае, если арендодатель расторгает договор по вышеназванным вами причинам и эти причины утверждены договором как повод для одностороннего расторжения — никакого нарушения прав нет. Следовательно арендатор не имеет права требовать возмещения упущенной выгоды.

Если же в договоре аренды не прописаны условия для одностороннего расторжения, то можно руководствоваться ст. 450 ГК РФ:

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, если арендатор не платит арендную плату — это можно считать существенный нарушением договора, если просто задерживает — нет.

Если арендатор использует земельный участок не по назначению это тоже можно считать существенным нарушением, но это необходимо будет доказать.

Если арендатор не соглашается расторгнуть договор по соглашению сторон арендодатель может сделать это только через суд.

Согласно п.2 ст. 452 ГК РФ: «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок».

Дополню ответ. Таким образом, арендодателю следует направить требование о расторжении договора указав в нем все основания для расторжения, а также условия, которые он предлагает. Требование следует направить заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Либо вручить лично с отметкой о вручении на втором экземпляре. В случае неудовлетворения требований через 30 дней (если договором не указан иной срок) обращаться в суд.

Также приведу ст. 619 ГК РФ в которой отражены возможные причины досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора илиназначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Александр, здравствуйте!

Намерение арендодателя расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке не основано на законе. Иными словами, одного заявления арендодателя о расторжении договора недостаточно.

Договор аренды можно расторгнуть только двумя способами:

1) по соглашению сторон,

2) в судебном порядке (с обязательным досудебным предупреждением).

По соглашению сторон, видимо, не получится, так как имеются разногласия по упущенной выгоде.

В судебном порядке договор можно расторгнуть по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если договор будет расторгнут судом по иску арендодателя, то какая вообще может быть речь о возмещении вреда арендатору, в т.ч. упущенной выгоды?! Ведь основания расторжения договора по требованию арендодателя, перечисленные в ст. 619 ГК РФ, вызваны виновными действиями арендатора. И если суд установит одно из этих обстоятельств и расторгнет договор, то уже арендодатель вправе требовать от арендатора возмещения вреда (реального ущерба и упущенной выгоды): ведь нарушены права арендодателя, а не арендатора.

Смотрите так же:  Страховка по кредиту лето банк

Максим, одностороннего расторжения договора аренды не бывает в природе. Это нужно знать. Одностороннее расторжение — это когда, одна из сторон заявила о расторжении договора и по такому заявлению договор расторгается. Например, законом предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг (ст. 782 ГК РФ).

Но договор аренды расторгается или по соглашению, или судом. Третьего не дано.

Договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя в судебном порядке в случае когда арендатор (ст.619 ГК РФ):

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ существуют специальные основания для прекращения права аренды земельного участка по инициативе арендодателя, а именно:
– использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к определенной категории земель;
– использование земельного участка, влекущее за собой снижение плодородия и ухудшение экологической обстановки;
– не устранение арендатором правонарушений (загрязнение почвы, порча, отравление и т. п.)

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст.619 ГК РФ).

Таким образом, чтобы досрочно расторгнуть Договор аренды арендатору следует прежде всего об этом предупредить арендатора заранее, затем требовать расторжения договора в судебном порядке, при этом доказать что арендатор использовал землю не в соответствии с целевым назначением. Судебная практика показывает, что суды неохотно идут на досрочное расторжение договоров аренды.

Но если Арендодатель докажет вину Арендатора и судом договор аренды будет расторгнут, то говорить об упущенной выгоде Арендатора тут не придется.

Постановлением Правительства РФ от 19 февраля 2008 г. N 98 настоящее постановление признано утратившим силу!

требование о взыскание убытков, в том числе упущенной выгоды будет рассматриваться в судебном порядке.

при этом, Арендатор должен будет доказать факт причинения вреда расторжением договора и обосновать размер убытков.

Если договор расторгается вследствие виновных действий Арендатора, то обосновать причинение вреда Арендатору будет проблематично.

При рассмотрении вопроса досрочного расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, необходимо учитывать следующее.

Согласно части 2 статьи 6 ФЗ РФ
«Об обороте земли сельскохозяйственного назначения» принудительное
прекращение права аренды такого земельного участка осуществляются в
соответствии с Гражданским кодексом
Российской Федерации, Земельным кодексом
Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Основания прекращения аренды
земельного участка установлены статьей 46 Земельного кодекса РФ

При этом, частью 3 статьи 46 ЗК РФ, прекращение
аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором
подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ не допускается в период полевых
сельскохозяйственных работ.

использование земельного участка с грубым нарушением
правил рационального использования земли, в том числе если участок используется
не в соответствии с его целевым назначением
или его использование приводит к
существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному
ухудшению экологической обстановки;

Поэтому рассмотрите вариант расторжения договора аренды в связи с невнесением арендной платы более двух сроков подряд.

До подачи иска, как уже указывали коллеги, вам необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор аренды с выгодой

_______, именуемая в дальнейшем Арендодатель, в лице ____________, действующего на основании устава, с одной стороны и ____________, именуемая в дальнейшем Арендатор, в лице __________ действующего на основании __________ с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в пользование следующее имущество.

Итого в аренду передается указанное имущество на сумму _________ руб.

2. Арендатору передаются закрепленные за государственным предприятием средства образованных на нем фондов в полном объеме по состоянию на 20___г.

3. Арендатору передаются числящиеся за ним на момент передачи запасы сырья, материалов, незавершенное производство и готовая продукция.

4. Указанное имущество будет использоваться для ___________________.

5. Имущество считается переданным в аренду с момента заключения настоящего договора или с момента приобретения арендным предприятием прав юридического лица.

6. Арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей сумме ___________________ руб. в год.

Перечисление арендных платежей внутри хозяйственного года производится ежеквартально равными долями (не позднее 10-го числа второго месяца следующего квартала) на расчетный счет Арендодателя.

За просрочку платежей на срок более месяца Арендатор уплачивает штраф в размере _________ процентов суммы очередного платежа.

7. Размера арендной платы могут изменяться по соглашению сторон раз в пять лет. Они могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения устанавливаемых в централизованном порядке цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством.

8. На основные средства, приобретенные за счет средств Арендатора, амортизационные отчисления не производятся.

9. Арендодатель обязуется передать Арендатору фонда и лимиты на продукцию, а также принимает другие необходимые меры, обеспечивающие выполнение государственного заказа.

Арендодатель сдает имущество в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.

В случае уклонения от передачи сданного имущества Арендодатель уплачивает Арендатору штраф в размере ______________ процентов стоимости имущества.

10. Арендатор обязуется:

а) исполнять государственный заказ в объеме, не превышающем государственный заказ, принятый на год сдачи в аренду государственного предприятия;

б) использовать арендованное имущество по его прямому назначению с целью решения стоящих перед ним задач;

в) содержать имущество в полной исправности;

г) своевременно производить текущий ремонт и капитальный ремонт арендуемых производственных фондов за счет собственных средств.

11. Арендатор несет ответственность за порчу арендуемых средств производства.

12. Если Арендатор по окончании действия договора возвращает имущество в состоянии хуже полученного им по настоящему договору, то он возмещает причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством.

13. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение действия возможны только по соглашению сторон.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению Госарбитража в случаях нарушения другой стороной условий договора.

14. Арендованное имущество может сдаваться в субаренду Арендатором только с письменного согласия Арендодателя.

15. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, изменение и расторжение договора в одностороннем порядке виновная сторона возмещает причиненные убытки, в том числе и упущенную выгоду (помимо предусмотренных настоящим договором штрафных санкций), в соответствии с действующим законодательством.

16. Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством.

17. Споры, вытекающие из настоящего договора аренды, рассматриваются органами Государственного арбитража.

18. Срок аренды устанавливается на ______ лет с 20____ по 20____ г.

20. Имущество переходит в собственность Арендатора, если он внес Арендодателю всю причитающуюся ему арендную плату со стоимости сданного на полный амортизационный рок имущества, а также внес Арендодателю арендные платежи с остаточной стоимости имущества, аренда которого согласно договору прекращена до завершения амортизационного срока.

20. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющий одинаковую юридическую силу.