Общая совместная собственность возможна между только гражданами

Общая совместная собственность возможна между только гражданами

Жилищное право как отрасль права выступает в качестве отправного понятия для отраслевой юридической науки и учебной дисциплины. Отрасли права отличаются друг от друга, прежде всего, предметом регулирования.

Земельное право

Земельное право — самостоятельная отрасль российского права. Оно призвано регулировать особую сферу общественных отношений по поводу земли. Земля — первоначальный источник.

Экологическое право

Одним из основных принципов охраны окружающей среды является ее надлежащее правовое обеспечение. Оно и обусловливает возникновение экологического права.

Право общей совместной собственности

Понятие права общей совместной собственности. Вторым видом общей собственности является общая совместная собственность, которая не предполагает наличие долей, т.е. носит бездолевой характер: участники общей совместной собственности обладают правами на общее имущество, но у них нет долей в праве на это имущество.

Общая совместная собственность возникает только в случаях, прямо предусмотренных законом, и никогда не может возникнуть на основании договора. Гражданский кодекс называет два таких случая. Общей совместной собственностью является имущество: а) супругов, нажитое ими во время брака; б) крестьянского хозяйства, принадлежащее его членам на праве совместной собственности. Кроме этих двух случаев, прямо указанных в Кодексе, можно назвать еще два, предусмотренных иными законами.

В первоначальной редакции ст. 2 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» жилые помещения могли передаваться в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. В соответствии с изменениями, внесенными в этот Закон 15 мая 2001 г., в настоящее время жилые помещения, передаваемые в порядке приватизации, могут принадлежать проживающим в них лицам только на праве общей долевой собственности, за исключением супругов, которым жилое помещение передается в совместную собственность. Но поскольку закон обратной силы не имеет, жилые помещения, приватизированные до внесения соответствующих изменений в законодательство, могут находиться в общей совместной собственности и иных лиц, не являющихся супругами, например родителей и детей.

В Федеральном законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г. установлена совместная собственность на имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов членов.

Таким образом, общая совместная собственность — это собственность двух и более лиц на единое имущество без определения долей в праве на него, что обусловлено существованием личных доверительных отношений между сособственниками. Лично-доверительный характер взаимоотношений участников означает их незаменимость: участники могут выйти из указанных отношений и получить определенную долю в имуществе в порядке раздела или выдела, но они не вправе заменить себя другими лицами, как это может сделать участник общей долевой собственности путем реализации принадлежащей ему доли.

Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Например, супруги могут договориться о том, что каким-то конкретным имуществом пользуется только муж или жена. Совместное владение и пользование предполагает и совместное несение расходов, связанных с содержанием имущества. Каждый сособственник обязан совместно участвовать в уплате налогов, сборов, различных издержек, связанных с наличием у них имущества.

Раздел II. Право собственности и другие вещные права

Общая долевая собственность

Общая совместная собственность

Общая собственность представляет собой принадлежность одного и того же

имущества одновременно нескольким лицам (сособственникам). При этом они же

являются и субъектами права собственности на данное имущество. Таким образом,

участники отношений общей собственности сообща являются собственниками одного

и того же имущества.

Здесь не происходит «объединения имущества собственниками», не возникает

ни «коллективной», ни «смешанной» собственности, о чем неудачно говорилось

в прежнем законодательстве (ст. 3 Закона о собственности). В такой ситуации

не создается никакого нового субъекта права («коллектива»), не происходит

ни объединения, ни «смешения» имущества, не появляется никакой новой «формы

собственности», а возникает лишь множественность субъектов права собственности

на одно и то же имущество.

Право общей собственности возникает на неделимые вещи (ч. 1 ст. 133 ГК),

если они поступают в собственность нескольких лиц: например, при наследовании

детьми умершего гражданина принадлежавшего ему жилого дома, который не может

быть разделен на части в силу своих технических (конструктивных) особенностей.

Имущество может не подлежать разделу в силу указаний закона: например, неделимыми

согласно указаниям законодательства являются многие ценные бумаги. Делимые

вещи также способны быть объектами общей собственности, когда это предусматривают

либо закон, либо соглашение участников, например договор о совместной деятельности

Общая собственность может быть как долевой, так и бездолевой (совместной).

В первом случае законом или договором определяются точные доли участников

в праве на общее имущество. В п. 2 ст. 244 ГК прямо отмечено, что речь при

этом идет о долях не в имуществе, а в праве на имущество. При разделе имущественного

объекта, например жилого дома, никакой юридической общности не сохраняется

и каждый из бывших сособственников становится собственником конкретного имущества

(в данном случае — части дома). Общая долевая собственность означает поэтому

раздел между участниками принадлежащего им сообща права собственности, а не

Совместная (бездолевая) собственность означает, что право собственности

на конкретный объект не делится между собственниками, а принадлежит им сообща,

совместно. Никто из участников таких отношений не знает заранее своей конкретной

доли, которая может быть определена лишь на случай раздела или выдела. Очевидно,

что такая ситуация возможна только в качестве исключения, обусловленного наличием

между сособственниками особых, лично-доверительных отношений, которые не предполагают

и не требуют полной определенности в объеме соответствующих правомочий их

участников. По действующему законодательству такие отношения могут возникнуть

в двух случаях: между супругами либо между членами крестьянского (фермерского)

хозяйства, то есть только между гражданами, связанными близкими семейными

узами и в силу этого находящимися в лично-доверительных отношениях друг с

Согласно п. 3 ст. 244 ГК долевая общая собственность является правилом,

а образование совместной (бездолевой) собственности исключением, прямо предусмотренным

законом. В силу этого возникновение совместной собственности по договору исключается

как противоречащее требованиям закона (ст. 168).

Допустима и обратная ситуация — участники отношений совместной (бездолевой)

собственности, возникающей только в силу закона, вправе по своему соглашению

заменить их отношениями долевой собственности (п. 5 ст. 244). Например, супруги

могут заключить так называемый «брачный контракт», оговорив в нем конкретные

доли каждого в общем имуществе (либо вообще установив в нем режим раздельной,

а не общей собственности на принадлежащее каждому из них имущество). Участники

крестьянского (фермерского) хозяйства также могут договориться друг с другом

о конкретных долях в праве на имущество такого хозяйства. Иначе говоря, отношения

совместной собственности могут быть заменены отношениями долевой собственности

по воле их участников, тогда как наоборот сделать невозможно.

Доля в праве на общее имущество входит в состав имущества сособственника.

Поэтому кредиторы, требующие обращения взыскания на его имущество, могут потребовать

обратить взыскание и на такую долю. В отличие от ранее действовавшего законодательства

новый ГК допускает эту возможность в отношении участников не только долевой,

но и совместной собственности (ч. 1 ст. 255).

При этом необходимо определить долю участника (в отношениях совместной

собственности) и выделить ее с соблюдением прав и интересов других сособственников.

Последние обладают, в частности, правом преимущественной покупки доли, продаваемой

одним из сособственников (в отношениях долевой собственности), и могут быть

заинтересованы в приобретении отчуждаемой доли. С учетом этого ч. 2 ст. 255

ГК допускает для кредитора возможность потребовать, чтобы его должник, являющийся

сособственником, продал свою долю кому-либо из других сособственников с тем,

чтобы обратить в погашение долга вырученные от продажи деньги. В интересах

кредитора-взыскателя закон требует продажи доли по реальной, рыночной, а не

заниженной цене, в которой могут быть заинтересованы и приобретатели, и отчуждатель

доли. Если же остальные сособственники откажутся от приобретения доли, приходящееся

на нее имущество после выдела по судебному требованию кредитора может быть

продано с публичных торгов. Это правило защищает интересы должника, который

при таком способе реализации сможет выручить за продаваемое имущество максимально

Сам кредитор-взыскатель не может приобрести долю сособственникадолжника

в общей собственности в порядке погашения долга, поскольку это могло бы нарушить

право преимущественной покупки, имеющееся у других сособственников (ст. 250),

а при их отказе от реализации этого права вступает в силу правило ч. 3 ст.

255 ГК, требующее продажи имущества с публичных торгов. Речь при этом идет

об отношениях общей долевой собственности, ибо стать участником отношений

бездолевой (совместной) собственности не сможет лицо, не связанное с другими

участниками соответствующими семейными, личнодоверительными отношениями. В

таком случае кредитор сможет потребовать лишь выдела имущества должника для

обращения на него взыскания в установленном законом порядке.

Общая долевая собственность

Долевая собственность по своей сути требует четкого определения долей

участников в праве на общее имущество. Такие доли могут быть определены в

законе (например, при наследовании по закону доли наследников одной очереди

признаются равными в силу правила ч. 1 ст. 532 ГК 1964 года) либо устанавливаться

Смотрите так же:  Компенсация абонемента в спортзал работодателем

соглашением сторон (например, участников договора о совместной деятельности).

В отсутствие таких указаний они предполагаются равными (п. 1 ст. 245 ГК).

Такая презумпция дает возможность участникам отношений долевой собственности

не определять прямо свои доли в праве на общее имущество, что будет означать

их равенство, то есть разделение по количеству участников.

Новыми являются правила о правовом режиме улучшений, произведенных в

общем имуществе одним из сособственников. Эти правила важны с учетом длительного

характера отношений по использованию общего имущества, например какого-либо

объекта недвижимости. Закон предоставляет возможность сособственникам самим

договориться о правилах изменения их долей в зависимости от вклада каждого

в приращение общего имущества (п. 2 ст. 245). Если же такое соглашение отсутствует,

вступают в силу правила п. 3 ст. 245 ГК, согласно которому имеет значение

характер произведенных улучшений общего имущества.

Улучшения, отделимые от основного объекта общей собственности (без несоразмерного

ущерба его хозяйственному назначению), по общему правилу поступают в собственность

того из участников, кто их произвел, то есть не составляют объекта общей собственности.

По соглашению сособственников они могут остаться в составе общего имущества

и тогда повлечь соразмерное увеличение доли произведшего их участника.

Неотделимые от основного объекта общей собственности улучшения становятся

объектом общей собственности всех участников. Сделавший их участник может

требовать соразмерного увеличения своей доли в праве на общее имущество, если

он осуществил такие улучшения за свой счет и с соблюдением установленного

порядка использования общего имущества, то есть они касались той его части,

которая была предоставлена ему в пользование. Например, сособственник жилого

дома, пользующийся одной из его комнат в соответствии со своей долей и произведший

пристройку к этой комнате в виде, допустим, террасы, может требовать увеличения

своей доли в праве на общее имущество, поскольку оно увеличилось за его счет

(при этом сама терраса как часть дома составляет объект общей собственности,

а не объект собственности построившего ее участника).

Поскольку право собственности на общее имущество принадлежит всем сособственникам

(в объеме, соответствующем их долям), его реализация, включая право распоряжения,

может осуществляться только по единогласному решению всех сособственников

(п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247). При отсутствии согласия хотя бы одного из них,

независимо от размера его доли в праве на общее имущество, конкретный способ

использования этого имущества можно будет применить только по решению суда.

Участник отношений общей долевой собственности вправе по своему усмотрению

распорядиться своей долей, составляющей часть принадлежащего лично ему имущества.

При этом вовсе не требуется предварительный выдел имущества, приходящегося

на эту долю, ибо объектом соответствующих сделок будет отчуждение именно доли

как части права собственности на общее имущество. Однако возмездное отчуждение

доли путем ее продажи или мены возможно только с соблюдением установленных

ст. 250 ГК правил о праве преимущественной покупки такой доли, имеющемся у

Во многих случаях невозможно достижение полного соответствия между долей

участника и той частью общего имущества, которая реально выделяется ему в

пользование. Например, жилой дом, состоящий из трех неравных по площади комнат,

достался двум наследникам по закону. В подобных случаях сособственники должны

договариваться о порядке пользования общим имуществом, хотя бы примерно соответствующем

размеру их долей. При этом предоставление в пользование одного из сособственников

части общего имущества меньшей, чем его доля, влечет обязанность других сособственников

компенсировать ущемление имущественных интересов данного участника (путем,

например, соответствующего уменьшения приходящихся на его долю обязательных

платежей и расходов по содержанию общего имущества). Ведь каждый участник

долевой собственности в соответствии со ст. 249 ГК обязан соразмерно со своей

долей участвовать в уплате налогов и иных платежей, касающихся общего имущества,

а также в иных издержках по его содержанию и сохранению.

Изложенные положения применяются и к правовому режиму плодов, продукции

и доходов, полученных от использования общего имущества (ст. 248). Они тоже

становятся объектом общей собственности участников и распределяются между

ними пропорционально их долям в праве на общее имущество. Однако по соглашению

участников такое распределение может строиться и иначе: например, пропорционально

реальной части общего имущества, выделенной в пользование соответствующим

сособственникам (то есть пропорционально так называемым «реальным», фактическим,

а не «идеальным», юридическим долям), или поровну.

Выход участника общей долевой собственности из этих отношений возможен

путем отчуждения им своей доли иным лицам, а также при ее выделе либо при

разделе общего имущества.

В случае продажи своей доли иным лицам остальные сособственники вправе

требовать, чтобы за указанную отчуждателем цену и на иных установленных им

условиях доля была продана им. Механизм реализации преимущественного права

покупки доли выходящего сособственника остающимися участниками долевой собственности

установлен ст. 250 ГК. В соответствии с ним продавец доли обязан письменно

известить остальных сособственников о цене и других условиях продажи им своей

доли. Последние вправе приобрести отчуждаемую долю в праве на недвижимость

в течение месяца, а в движимом имуществе — в течение 10 дней с момента извещения

(п. 2 ст. 250). После истечения указанных сроков отчуждатель вправе продать

свою долю любому постороннему лицу. При нарушении преимущественного права

покупки сособственников отчуждателем доли любой из них вправе требовать в

судебном порядке перевода на него прав и обязанностей приобретателя доли (а

не признания сделки купли-продажи доли недействительной), что означает обязанность

уплаты им покупной цены и выполнения других условий заключенной отчуждателем

Преимущественное право покупки касается только случаев купли-продажи,

а также мены доли (п. 5 ст. 250 ГК), поскольку к договору мены согласно ст.

255 ГК 1964 года применяются правила о договоре купли-продажи. Оно не распространяется

на иные случаи отчуждения доли (по договору дарения, в порядке обращения взыскания

на заложенное имущество и т. д.). Не действует это право и при продаже доли

с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом (при обращении кредиторами

взыскания на долю сособственника по его личным долгам в порядке, предусмотренном

ст. 255 ГК, при обращении взыскания на долю как на предмет залога и т. д.).

Исключается уступка этого права другим лицам в порядке цессии (п. 4 ст. 250

В ст. 251 ГК впервые четко определен момент перехода доли в праве на

общее имущество к ее приобретателю. Приобретатель доли становится полноправным

сособственником с момента заключения договора об отчуждении доли, если иной

момент не предусмотрен соглашением сторон. Поскольку объектом отчуждения здесь

является не вещь, а право, на данные отношения невозможно распространить правила

ст. 223 ГК, определяющие момент возникновения права собственности на приобретаемое

имущество. Более того, в отличие от закрепленного в ст. 223 принципа передачи

ст. 251 закрепляет принцип договора, то есть совершенно иной принцип определения

Однако в тех случаях, когда договор об отчуждении доли подлежит регистрации

(ст. 164), например при переходе доли в праве собственности на недвижимость,

новый владелец доли становится сособственником с момента такой регистрации

в соответствии с положением, закрепленным п. 2 ст. 223 Кодекса.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, означает ее прекращение.

При выделе доли одним из участников общее имущество, как правило, уменьшается

в объеме, однако на него сохраняется право общей собственности оставшихся

сособственников. При этом способы и условия как раздела, так и выдела должны

прежде всего определяться соглашением самих сособственников и лишь при невозможности

его достижения — судом.

Поскольку выделяющийся сособственник был одним из субъектов права собственности

на общее имущество, он вправе требовать передачи ему соответствующей части

имущества в натуре. Компенсация за приходящееся на его долю имущество без

согласия самого сособственника возможна лишь в качестве исключения, условия

которого прямо определены законом. Такое исключение предусмотрено в абз. 2

п. 3 ст. 252 ГК на случай невозможности выдела без несоразмерного ущерба общему

имуществу или запрета выдела самим законом (когда имущество стало неделимым

по его прямому указанию). Другим исключением является невозможность выдела

в натуре части имущества, точно соответствующей доле выходящего участника

(абз. 1 п. 4 ст. 252). Тогда он может быть компенсирован за недостаток выделенного

Наконец, третьим исключением является давно известный судебной практике

случай выплаты компенсации сособственнику за его долю без его согласия, если

его доля была незначительна, не могла быть реально выделена и его интерес

в использовании общего имущества не может считаться существенным (абз. 2 п.

4 ст. 252). Речь при этом обычно шла о спорах по поводу выдела доли в праве

собственности на жилой дом. Если доля была настолько незначительной, что на

нее не могли быть выделены никакие из имевшихся в доме помещений, да и интерес

владельца доли заключался в периодическом использовании жилья, тогда как оставшиеся

сособственники постоянно проживали в нем, суды в порядке исключения отказывали

в выделе имущества в натуре, заменяя его денежной компенсацией за счет других

сособственников. Эта возможность теперь получила прямое законодательное закрепление.

Общая совместная собственность

Общие положения о праве совместной (бездолевой) собственности, закрепленные

ст. 253 ГК, применяются лишь постольку, поскольку отсутствуют прямые указания

закона об особенностях правового режима отдельных видов совместной собственности.

Такие специальные указания содержатся как непосредственно в Кодексе, так и

Смотрите так же:  Требования к заполнению авансового отчета

в нормах брачно-семейного законодательства, касающихся совместной собственности

Участники отношений совместной собственности сообща владеют и пользуются

общим имуществом, если только соглашением между ними прямо не предусмотрено,

что какими-то конкретными объектами (частями) общего имущества пользуется

лишь один из сособственников или определенные сособственники. По согласию

всех участников осуществляется и распоряжение общим имуществом, включая его

отчуждение. При этом п. 2 ст. 253 ГК устанавливает презумпцию такого согласия

независимо от того, кто из участников совместной собственности совершает сделку

по распоряжению общим имуществом, что важно для их контрагентов. Участниками

данных отношений могут выступать только граждане-супруги или члены крестьянского

(фермерского) хозяйства, находящиеся в тесных семейных, личнодоверительных

отношениях друг с другом. Поэтому третьи лица, участвующие в сделке по поводу

их общего имущества, не обязаны проверять наличие согласия других сособственников.

Такое согласие должно быть прямо выражено лишь в сделках, требующих нотариального

оформления и(или) государственной регистрации.

Сделки по распоряжению общим имуществом, находящимся в совместной собственности,

вправе совершать любой из сособственников. По их соглашению совершение таких

сделок может быть возложено на одного из участников. Однако и в этом случае

совершение сделки тем из сособственников, кто согласно их общей договоренности

не имел на это полномочий, не делает сделку оспоримой (недействительной),

если только другая сторона сделки заведомо знала или должна была знать о наличии

такого соглашения, то есть действовала недобросовестно. Ведь контрагенты не

обязаны вникать во внутренние взаимоотношения сособственников, если только

последние сами не объявят об их особом характере. В этом проявляется специфика

отношений совместной собственности по сравнению с долевой собственностью.

Раздел и выдел имущества, находящегося в совместной собственности, также

имеет свои особенности, предусмотренные правилами ст. 254 ГК. Раздел и выдел

супружеского имущества, как и раздел имущества крестьянского (фермерского)

хозяйства, влечет прекращение совместной собственности. Поскольку речь идет

о бездолевой собственности, раздел или выдел общего имущества требует в этих

случаях прежде всего определения доли каждого из сособственников в праве на

общее имущество (п. 1 ст. 254). Если закон или соглашение участников не устанавливают

иных правил, доли сособственников признаются равными. Семейное законодательство,

в частности, предусматривает отступление от начал равенства при разделе супружеского

имущества с учетом интересов несовершеннолетних детей, остающихся с одним

Определение долей не превращает рассматриваемые отношения в долевую собственность,

ибо доли устанавливаются лишь на случай раздела или выдела, то есть прекращения

общей собственности, по крайней мере для выделяющегося участника. Неприменимы

здесь и некоторые традиционные для долевой собственности правила, например

о преимущественном праве покупки доли выходящего участника. Наоборот, денежная

или иная компенсация доли выходящего участника, являющаяся исключением в долевой

собственности, здесь может применяться достаточно широко, например, при разделе

супружеского имущества. Поэтому правила о разделе и выделе доли из общего

имущества, установленные ст. 252 ГК, в данных отношениях могут применяться

лишь постольку, поскольку иное не установлено специальными правилами закона

либо не вытекает из существа отношений совместной собственности (п. 3 ст.

Применительно к общей собственности супругов закон сохраняет презумпцию

ее совместного (бездолевого) характера, если только иное не установлено их

договором («брачным контрактом»). Последний может предусмотреть режим как

долевой, так и раздельной собственности супругов. Но в его отсутствие имущество

будет считаться находящимся в режиме совместной собственности супругов по

прямому указанию закона. Необходимо отметить, что ГК по-прежнему говорит о

совместной собственности именно супругов, но не семьи в целом.

Не всякое имущество, принадлежащее супругам, считается их совместной

собственностью. Согласно п. 2 ст. 256 Кодекса собственностью каждого из супругов,

а не их общей собственностью является имущество, принадлежавшее им до вступления

в брак, а также полученное одним из супругов в дар или в порядке наследования.

Это же относится и к вещам индивидуального пользования (кроме предметов роскоши),

хотя бы и приобретенным за счет общих средств супругов во время брака.

Однако имущество, принадлежащее одному из супругов, может быть признано

объектом их совместной собственности при условии осуществления в него в период

брака вложений за счет общего имущества или имущества другого супруга, значительно

увеличивших стоимость этого имущества. Чаще всего речь в таких случаях идет

об объектах недвижимости (жилой дом, дача и т. д.). Вместе с тем супруги могут

своим договором исключить действие этого правила, сохранив реальность своего

имущества даже при наличии указанных условий.

Общее имущество супругов не может быть объектом взыскания кредиторов

одного из них по его личным долгам. Объектом взыскания здесь может служить

лишь имущество, принадлежащее одному из супругов, а также его «доля» в общем

имуществе, которая причиталась бы ему при разделе (п. 3 ст. 256 ГК). Иначе

говоря, кредиторы могут потребовать выдела доли супруга, то есть раздела супружеского

имущества, с целью обращения на него взыскания по правилам ст. 255 ГК. Однако

детальные правила о порядке определения долей супругов в общем имуществе при

его разделе и порядок такого раздела должны устанавливаться не гражданским,

а брачно-семейным законодательством (п. 4 ст. 256).

Объектом совместной собственности является также имущество крестьянского

(фермерского) хозяйства. В отличие от ранее действовавшего Закона о крестьянском

(фермерском) хозяйстве Кодекс устанавливает презумпцию именно совместной,

а не долевой собственности на его имущество, что в большей мере соответствует

сути этого хозяйства как семейно-трудовой общности граждан, связанных близкими,

лично-доверительными отношениями. Специальный закон или договор участников

может установить и иную, то есть долевую, собственность этого хозяйства. Общим

имуществом становятся также продукция, плоды и доходы, полученные в результате

деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. Пункт 3 ст. 257 ГК не

устанавливает режим этого имущества как объекта долевой или совместной собственности,

отдавая решение этого вопроса на усмотрение самих участников.

Важно также иметь в виду, что объектом общей совместной собственности

крестьянского (фермерского) хозяйства являются земля и имущество производственно-хозяйственного

назначения (хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения,

продуктивный и рабочий скот, сельскохозяйственная и иная техника, оборудование,

инвентарь, транспортные средства и аналогичное имущество). Иное имущество

(жилой дом, предметы потребления, домашней обстановки и обихода и т. д.) может

составлять объект общей собственности супругов или быть собственностью отдельного

участника хозяйства. Здесь, следовательно, возможно сосуществование различных

видов общей собственности.

Крестьянское (фермерское) хозяйство не является самостоятельным субъектом

имущественных отношений. Оно представляет собой совокупность физических лиц

(граждан), действующих на базе общего имущества, то есть, по сути, простое

товарищество (а может вестись даже и одним человеком). Оно не становится юридическим

лицом, ибо не обособляет «свое» имущество от имущества участников. Признание

его юридическим лицом в Законе о крестьянском (фермерском) хозяйстве следует

считать результатом недоразумения.

Однако ст. 259 ГК дает возможность создать на этой базе и юридическое

лицо — коммерческую организацию в форме хозяйственного товарищества или производственного

кооператива. Такая организация становится собственником своего имущества,

сохраняя за участниками лишь обязательственные права требования (п. 2 ст.

48, п. 3 ст. 213), а ее правовое положение определяется по нормам закона,

регулирующим статус соответственно товариществ или производственных кооперативов.

Вклады участников такой коммерческой организации должны устанавливаться исходя

из их долей в праве общей собственности на имущество хозяйства, определяемых

в соответствии со ст. 258 Кодекса.

С целью сохранения рассматриваемых хозяйств ГК не предусматривает возможности

выдела имущества при выходе одного из участников. В этом случае выделяющийся

участник может претендовать только на получение денежной компенсации, соразмерной

его доле (п. 2 ст. 258).

Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, влекущий его

прекращение, производится по общим правилам о разделе имущества, находящегося

соответственно в совместной или долевой собственности (ст. 254 и 252). Земельный

участок подлежит разделу с учетом специальных требований земельного законодательства

(абз. 2 п. 1 ст. 258). При этом доли участников такого хозяйства как субъектов

права совместной собственности в соответствии с п. 3 ст. 258 ГК признаются

равными, если только иное не установлено их соглашением: например, не определен

режим общей долевой собственности с неравенством долей в зависимости от трудового

Совместная собственность

Юридическое понятие собственности гораздо шире и многообразней, чем могут себе представить простые граждане. Поэтому иногда у них возникают закономерные вопросы о том, как распорядится своей собственностью, ответы на которые может дать только специалист по недвижимости.

В наше агентство обратилась Ирина Денисова, желающая продать квартиру, принадлежащую ей вместе с мужем. Оказавшись в сложной жизненной ситуации, она хочет разъехаться с ним, не дожидаясь окончания разводного процесса. Квартира в Москве была куплена на третьем году официального брака и является общей. Однако все документы на право собственности оформлены на Ирину. Поэтому она решила, что имеет право на распоряжение квартирой без участия мужа.

Наши юристы изучили ситуацию и объяснили клиентке в чем она заблуждается:

Разница между совместной, долевой и индивидуальной собственностью.

По нормам законодательства России существует три формы собственности для граждан:

  • индивидуальная (когда один собственник владеет имуществом и самостоятельно распоряжается им);
  • долевая (когда один объект, например квартира, принадлежит нескольким собственникам в определенных долях);
  • совместная (когда на объект принадлежит нескольким собственникам без разграничения долей).

Совместная и долевая собственность — это разновидности термина общей собственности. Трактовка которому дана в статье 244 ГК РФ. Общей собственностью считается имущество, которое принадлежит двум или более гражданам. Нормы этой статьи Кодекса определяют, что в большинстве случаев вся общая собственность является долевой, кроме ситуаций когда объект, принадлежащий нескольким людям, не может быть поделен даже виртуально, и правил, при которых совместная собственность регламентируется требованиями прочих законов. Получается что, совместная собственность возникает только на неделимое имущество и, в трактовке статей 34 СК РФ и 256 ГК РФ, у супружеской пары или, в трактовке статьи 257 ГК РФ, у фермеров или крестьян. Прочих вариантов совместной собственности граждан законодательством не предусмотрено.

Смотрите так же:  Штраф площадки симферополь

Важно: По законодательным нормам России совместная собственность на супружеское имущество может возникнуть только после официальной регистрации супружества. Совместное хозяйство не является основанием для автоматического признания собственности совместной. Если это необходимо, надо заключать договор или придется доказывать право на собственность в суде.

Разница между индивидуальной и общей собственностью очевидна — если индивидуальный собственник может единолично распоряжаться своим имуществом, то при общей собственности для этого требуется соблюсти определенные условия и получить согласие других владельцев. Участники долевой собственности, по нормам п. 2 ст. 246 ГК РФ могут распорядиться своей долей собственности, сообразно своему желанию, то есть продать, подарить, отдать в залог или завещать любому лицу, по своему выбору. Для правомерности такой сделки участник долевой собственности должен соблюсти правила, изложенные в ст. 250 ГК РФ.

Разница в осуществлении правомочий по совместной и долевой собственности в том, что владельцы долевой собственности имеют определенную долю в праве на общее имущество, а у владельцев совместной собственности есть равные права в целом на весь объем общего имущества, но при этом никто из них не имеет определенной официально доли в праве собственности на то же имущество. Правда, при необходимости, эту долю можно выделить путем раздела имущества или выделением долей. Предусмотрено, что в этих случаях выделу подлежит реальная определенная доля в самом имуществе, а не в праве собственности на это имущество. В результате раздела или выдела происходит прекращение юридических отношений владельцев по общей совместной собственности. Поэтому пока существует общая совместная собственность, она — бездолевая. Это ее главная юридическая особенность.

Пользоваться и владеть совместной собственностью могут свободно и без ограничений все ее владельцы сообща. Согласно регламента статьи 253 ГК РФ, распоряжаться имуществом в совместной собственности, можно только при условии получения на это согласия всех его владельцев, независимо от того, кем из участников юридически совершается сделка по распоряжению этим имуществом. Попросту говоря, для продажи квартиры, находящейся в совместной собственности как имущество, нажитое супругами в браке, обязательно требуется согласие другого собственника — второго супруга. Без этого согласия любая сделка, совершенная с таким имуществом, может быть признана недействительной в судебном порядке. Правда, доказывать отсутствие такого согласия придется собственнику, который оспаривает сделку. Для этого закон предусматривает срок исковой давности в один год, который начинается с того момента, как совладелец имущества узнал или должен был узнать о сделке, совершенной без его согласия. На практике при оформлении сделок с квартирами, находящимися в совместной собственности супругов, нотариусы всегда требуют письменное согласие второго супруга, чтобы избежать оспаривания сделки в суде.

Важно: Если один из владельцев совместной собственности является недееспособным или несовершеннолетним, то для защиты его законных прав и интересов законом предусматриваются особые условия для оформления сделок, а именно обязательное участие в них социальных органов или органов опеки и попечительства.

Исходя из вышесказанного, для того, чтобы Ирина могла распорядиться квартирой по своему усмотрению, она должна получить письменное согласие на сделку от своего мужа. Если он не дает такого согласия, то Ирина имеет право перевести совместную собственность в долевую, путем выделения свой доли в квартире. Если муж окажется не согласен с выделением долей на договорной основе, это можно сделать в судебном порядке.

Как происходит выделение доли из совместной собственности?

Статья 254 Гражданского кодекса РФ предусматривает право владельцев совместной собственности осуществить ее раздел с выделением долей. При этом, если отсутствует договор между участниками совместной собственности о размерах их участия, то доли в собственности признаются и выделяются равными. Как правило, при выделении долей в совместной собственности супругов, суды руководствуются именно этой нормой. За исключением случаев, когда между супругами заключен брачный договор, в котором прописаны их доли во владении имуществом.

Таким образом, чтобы выделить свою долю в квартире, Ирине необходимо обратится с исковым заявлением в суд. К исковому заявлению следует приложить:

  • копию и оригинал свидетельства о браке;
  • копии и оригиналы документов, подтверждающих право собственности на квартиру (договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права собственности);
  • кадастровый паспорт и экспликацию на квартиру.

Суд рассмотрит и проверит все обстоятельства и данные и выделит Ирине ее долю в совместной собственности, которая будет составлять ½ квартиры. Именно этой долей Ирина дальше сможет распорядиться по своему усмотрению.

Как продать, подарить или завещать выделенную долю в квартире?

Особенности совершения сделок с долевой собственностью регламентируются нормами статьи 250 ГК РФ. Согласно этой статье у участников долевой собственности есть преимущественное право на приобретение долей прочих участников, если они выставлены на продажу. Это означает, что приняв решение продать свою долю в квартире, владелец обязан предложить ее к покупке остальным участником. Такое предложение, в соответствии с требованиями законодательства, должно быть сделано в письменном виде и содержать определенные обязательные пункты:

  • точный адрес имущества;
  • размер доли в нем, выставленный на продажу;
  • цена, по которой продается доля;
  • прочие значимые условия продажи доли.

При этом, у продавца должны быть доказательства получения другими участниками долевой собственности таких уведомлений. Это значит, что направлять их по почте необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении, а вручать лично только под расписку. После получения уведомления о продажи доли в недвижимом имуществе для принятия решения другие собственники имеют 1 календарный месяц. В течение этого срока они обязаны известить продавца о своем желании воспользоваться правом преимущественной покупки или об отказе от этого права. Примечательно, что в случае согласия на покупку доли сразу от нескольких участников право выбора покупателя остается за продавцом. Если никто из участников долевой собственности не захотел выкупить долю, ее можно продавать на законных основаниях любому стороннему покупателю. Правда для этого необходимо получить письменный отказ от права на покупку от всех участников долевой собственности. Если такой отказ не получен, то доказательством надлежащего исполнения порядка продажи долей будет служить расписка о получении извещения о продаже. Преимущественное право покупки доли не может быть передано другому лицу.

Когда квартирную долю продали с несоблюдением существующего порядка, или при ее реализации были допущены несоблюдения в правах других участников на приоритетное право покупки, любой из них, при желании, может переоформить такую сделку на себя, обратившись в суд. Для этого закон дает срок в три месяца со дня совершения сделки.

По сделкам мены долевой недвижимости применяются точно такие же правила. А на такие правоотношения как дарение или завещание они не действуют. Написать завещание или подарить свою долю в квартире можно как обычное индивидуальное имущество, без любых ограничений. Зачастую владельцы долей используют дарение как способ обойти обязательное преимущество на покупку доли прочими собственниками. Однако это создает определенные риски для покупателя, ведь договор дарения так же может быть оспорен в судебном порядке. Сделать это могут другие владельцы долевой собственности. При этом покупатель доли может остаться и без недвижимости, и без денег. Ведь договор дарения — это безвозмездный вид сделки и возврат средств не предусматривает.

Резюмируя все вышесказанное, можно отметить, что после выделения своей доли в вышеозначенной квартире, Ирина обязана предложить ее к покупке своему мужу. И только если он откажется ее покупать, она может выставить ее на реализацию для других покупателей. Но подарить долю, завещать ее или заложить в качестве обеспечения по кредиту, Ирина сможет сразу же после вступления в силу судебного постановления о выделении ей доли имущества. Для этого согласие ее мужа не потребуется.